Entre el reciente aumento de la inflación, las tasas de interés históricamente bajas y el deseo de la generación millennial de rentar en lugar de poseer, la compra de propiedades para rentar aumentó en los últimos años.
En EE. UU., el sector inmobiliario es ahora la inversión a largo plazo favorita, según un reciente estudio de Bankrate. La inversión inmobiliaria se clasifica como una de las principales opciones desde que la compañía comenzó la encuesta en 2012.
¿Deberías dar el salto a una propiedad para rentar? Los expertos ofrecen un sí calificado, siempre y cuando hagas primero tu tarea.
Aquí hay siete cosas que debes considerar antes de sumergirte en una propiedad de inversión.
1. Determina si la compra de una propiedad para rentar es adecuada para ti
Para sacar el máximo provecho de las propiedades para rentar se requiere el ojo de un arquitecto para los detalles, saber de las leyes sobre arrendadores e inquilinos por parte de un abogado y la previsión de un adivino. En caso de que decidas gestionar tú mismo la propiedad, la disposición firme pero amable de un arrendador.
“La gente que quiere ser arrendadora no se da cuenta del trabajo que conlleva”, dice Diana George, fundadora de DG Design Group.
Por eso, antes de lanzarte, hay que considerar si dispones del tiempo, la voluntad y la habilidad necesarios para gestionar una renta. Aunque rentar una propiedad se considera una inversión pasiva, eso no significa que la gestión sea así de pasiva.
Deberás tener en cuenta si crees que puedes aumentar los pagos de las rentas con el tiempo y si la economía lo apoyaría, entre otras cuestiones. El hecho de financiar o no la propiedad y las condiciones de cualquier financiación pueden tener un impacto significativo en el rendimiento final.
Si la gestión de una propiedad de inversión te parece demasiado, puedes considerar la posibilidad de ser propietario de un fideicomiso de inversión inmobiliaria. Esta puede ser una forma de exponerte a la inversión inmobiliaria sin la molestia de la gestión de la propiedad.
2. ¿Comprar o financiar?
Algunos expertos financieros insisten en que nunca se debe comprar una propiedad para rentar a menos que se pueda pagar en efectivo. Jeremy Kisner, un asesor de patrimonio senior de Surevest Wealth Management en Phoenix, discrepa.
“La palanca (es decir, una hipoteca) suele aumentar la rentabilidad, tanto en los aspectos positivos como en los negativos”, dice Kisner.
La situación del propietario apalancado es un poco mejor de lo que pueden sugerir los números. Esto se debe a que parte del alquiler se destina a pagar el principal de la hipoteca. Así que, aunque el inversor no puede embolsarse el flujo de caja porque se utiliza para pagar el préstamo, sí se beneficia (y paga impuestos) de ese dinero.
Ese es el poder del apalancamiento para hacer variar la rentabilidad de un inversor.
George está de acuerdo. “Definitivamente, estoy de acuerdo en optar por una (hipoteca) convencional. Es una forma muy buena de maximizar tus dólares”, dice.
Si decides financiar la compra, ten en cuenta que tendrás que aportar un pago inicial mayor que el que se suele exigir para una hipoteca residencial.
También necesitarás tener suficiente dinero en efectivo para cubrir los gastos de cierre, el seguro de los propietarios, los impuestos sobre la propiedad y los problemas de mantenimiento que surjan en la propiedad.
3. Encuentra la ubicación adecuada
Ese viejo mantra de los agentes inmobiliarios sobre la importancia de la ubicación da un giro interesante cuando se aplica a los bienes para rentar.
“Las mejores ubicaciones, con la mayor revalorización, son las que potencialmente tendrán el peor flujo de caja con una renta”, dice Kisner.
¿Por qué? Los inversores pueden obtener una rentabilidad de dos maneras: el flujo de caja y la revalorización.
En algunas zonas, los inversores pueden desear un mayor flujo de caja para compensar la lenta revalorización. Pero si los inversores esperan que una zona se revalorice, pueden estar dispuestos a renunciar a una parte del flujo de caja para disfrutar de esa revalorización.
El resultado es que la revalorización de la vivienda supera el crecimiento de los alquileres, y las casas se revalorizan a la vez que producen un flujo de caja relativamente bajo.
“Como resultado, la propiedad tiene que revalorizarse más para poder competir como inversión con propiedades en zonas menos deseables”, dice Kisner.
Su solución: Errar en la apreciación. Eso es lo que hace con dos alquileres que tiene en Las Vegas, los cuales en un buen mes, apenas alcanzan el punto de equilibrio.
“Si los mantengo hasta que cumpla 60 años, cuando estén pagados, incluso después de los impuestos sobre la propiedad y el seguro, duplicaré mis ingresos de la Seguridad Social”, dice.
4. Perspectiva a largo plazo
Una unidad Kisner ha tenido dos inquilinos desde hace 13 años y poco mantenimiento, mientras que la otra ha tenido tres inquilinos en cuatro años, el último fue un costoso desalojo.
Sigue el mismo consejo que da a sus clientes.
“Con las rentas, si se alcanza el punto de equilibrio sobre la base del flujo de caja, en realidad no es tan malo porque se paga el capital y se está construyendo el patrimonio de esa manera. Luego, con suerte, también verás alguna apreciación”.
Por lo tanto, si quieres ganar dinero en el sector inmobiliario, deberás pensar a largo plazo. A medida que se pague o elimine el capital a lo largo de los años, deberías ser capaz de hacer crecer tu flujo de caja.
5. Asegúrate que tienes madera de arrendador
Si adquieres una propiedad para rentar, ¿debes ser tu propio arrendador o ceder entre el 6 y el 10 % de tus ingresos de la renta a un servicio de gestión?
Aunque no hay una respuesta correcta para todos, George y Kisner prefieren subcontratar el trabajo.
“Ellos se encargan de comprobar los antecedentes del inquilino, se aseguran de que firme el contrato y pague el alquiler a tiempo”, dice George. “Eso te libera para gestionar tu dinero, no tu propiedad ni tus inquilinos”.
Kathy Hertzog, expresidenta de LandlordAssociation.org, dice que ser tu propio arrendador tiene una desventaja potencial.
“Si te acercas demasiado a tus inquilinos y estos tienen problemas financieros, puedes encontrarte atrapado porque no quieres desalojarlos”, dice. “Tienes que ser muy profesional al respecto, porque si alguien no paga el alquiler, te está robando”.
6. Presupuesto para lo inesperado
No planificar los innumerables gastos que conlleva ser propietario de una vivienda para rentar puede convertirse en una vía rápida hacia el desastre.
“Como arrendador, debes ahorrar entre el 20 y el 30 % de tus ingresos de la renta para la conservación, el mantenimiento y las emergencias”, dice Hertzog.
No se aconseja solo vivir de la propiedad en renta porque entonces cuando algo grande sucede, no se tendrá dinero para arreglarlo.
“Según mi experiencia, siempre se subestiman todos los diferentes gastos que tienen una forma de surgir y siempre se sobreestima lo positivo que va a ser el flujo de caja”, dice Kisner .
7. Renovar contratos de renta
Si los propietarios de viviendas familiares tienen un punto ciego evidente, es el de no renovar los contratos de los inquilinos a tiempo.
¿Qué hay de malo con eso? Si pasa algo (demasiados atrasos en el pago del alquiler), y se quiere sacar a mi inquilino, no se puede porque no están atados a un contrato. “Además, no pueden subir la renta”, agrega George, quien dice que la única forma de cambiar el precio es al firmarse un formulario de cambio de contrato cada año.
Conclusión
Una propiedad para rentar puede ser una excelente inversión si se aborda de forma comercial. Pero querrás entender (en la medida de lo posible) en qué te estás metiendo antes de poner tu dinero.
Aunque el atractivo de generar unos ingresos mensuales pasivos con los bienes inmuebles es elevado, es importante recordar que a menudo se requiere mucho trabajo para mantener esos ingresos.
