Algún día, dentro de unos años, un residente se despertará en su condominio de lujo en The Cedars Lodge & Spa, en Carolina del Norte. Hará el desayuno en su gran cocina y se sentará en su balcón con calefacción. Saldrá de su apartamento y usará un elevador solo para tres personas. Trabajará en una serie de pequeñas salas de ejercicio y se reunirá con amigos en un restaurante al aire libre en un atrio de vidrio.
Con suerte, el covid-19 será un recuerdo lejano. Pero, cada aspecto de estos hogares habrá sido moldeado por la pandemia. El desarrollador Gregg Covin tuvo que repensar su diseño para The Cedars Lodge & Spa en Hendersonville para satisfacer las nuevas demandas en un mundo agitado y pandémico, comenzando con cocinas más grandes y más acceso al espacio exterior.
Covin rompió con su plan original para un proyecto mitad hotel y mitad condominio, con cocinas pequeñas, pocos balcones y grandes espacios de servicios, y comenzó a rediseñar el concepto en marzo. «Sin duda, habrá cambios a largo plazo en el comportamiento debido a esta crisis», dijo Covin, que todavía tiene como objetivo comenzar este año.
Una de las partes más complicadas del trabajo de un desarrollador de bienes raíces de lujo es adivinar lo que los compradores y los inquilinos valorarán, y pagarán a mejor precio, en los tres, cuatro o incluso cinco años que lleva desde el diseño hasta su finalización. El Covid-19 lo ha hecho más complejo, ya que los desarrolladores intentan descubrir qué partes de la experiencia de la pandemia se desvanecerán y cuáles permanecerán como parte de la cultura.
Algunos costos pueden transferirse a los inquilinos o compradores que desean los cambios lo suficiente como para pagar más por ellos. Covin, por ejemplo, originalmente estaba planificando unidades en el rango de US$300 mil a US$500 mil, pero ahora cree que los compradores pagarán de US$350 mil a US$750 mil por unidades más grandes que puedan usarse como segundas viviendas.
Los desarrolladores de alquileres también están apostando que el mercado posterior a la crisis los recompensará por agregar o instalar muebles especializados que puedan hacer que un espacio pequeño parezca más grande para que los residentes puedan trabajar desde casa con mayor comodidad. Otros cambios destinados a mejorar la calidad del aire o permitir el distanciamiento de otros residentes.
Cambios en el diseño
Ya hay evidencia de que las comodidades y elementos valorados por el mercado de alquiler han cambiado desde la pandemia. Luke, un chatbot inmobiliario de conversación que envía mensajes de texto a los cazadores de apartamentos en la ciudad de Nueva York, analizó 30 mil mensajes de posibles inquilinos entre diciembre y febrero, y los comparó con los de marzo a mayo.
La compañía con sede en Nueva York descubrió que las solicitudes de oficinas en el hogar aumentaron del 0.5% de los mensajes previos a la pandemia al 3% cuando la pandemia dio su golpe. Las solicitudes de espacio privado al aire libre aumentaron un 20%, mientras que la lavandería en la unidad aumentó un 17%. El interés por los gimnasios se desplomó. Las solicitudes cayeron un 10% para gimnasios en edificios y un 50% para gimnasios públicos cercanos.
Los sistemas de ventilación son un objetivo importante para el cambio, ya que los desarrolladores buscan limitar la circulación de aire a las unidades en lugar de a través de edificios completos.
En San Francisco, 30 Van Ness, un edificio de usos múltiples de 47 pisos con 333 condominios ubicado a una cuadra de la sede de Twitter, se completará a fines de 2023, dijo Arden Hearing, gerente general ejecutivo de West Coast, para Lendlease. Incluso con ese horizonte temporal distante, la pandemia provocó numerosos cambios de diseño.
«Debido al virus, hemos pensado mucho más en las escaleras», dijo. Para alentar a los residentes a usarlos y disminuir la densidad del elevador, el proyecto ahora tendrá escaleras más anchas y alfombradas, con arte y luz natural, dijo.
Hasta el 15 de marzo, el plan de servicios también incluía un espacio abierto de 12 mil pies cuadrados para trabajar de día y descansar de noche. Los nuevos planos, dijo Hearing, dividen ese espacio para incluir un estudio de música, un gimnasio, un espacio de arte, un área de cocina y comedor y una sala de proyecciones.
La desarrolladora MaryAnne Gilmartin ha decidido agregar filtros de aire mejorados, crear una entrada separada para las entregas e instalar funciones sin necesidad de contacto físico, como el uso de teléfonos para llamar a los ascensores y abrir puertas.
Algunas secciones tendrán divisiones de vidrio, para dar una sensación de unión al tiempo que crean una separación física. Muchos saldrán a un área al aire libre. El edificio también incluirá ventilación horizontal, y cada unidad residencial tendrá su propio sistema, a diferencia del sistema vertical tradicional que filtra el aire a través de una torre, dijo.
Solo las actualizaciones de HVAC agregarán varios millones de dólares al proyecto, dijo Hearing. Se espera que la inversión diferencie el proyecto de los edificios más antiguos y ayude con la comercialización, agregó.
Tratar de anticipar la demanda
En Nueva York, MaryAnne Gilmartin, fundadora y directora ejecutiva de MAG Partners, planea comenzar la construcción a finales de este año en 241 W. 28th, un edificio de alquiler de 480 unidades en el vecindario de Manhattan en Chelsea.
Gran parte del plan original debería funcionar bien en la era posterior a la crisis. Tiene dos torres conectadas por un jardín, lo que permite viajes en ascensor más cortos y menos concurridos que con una sola torre y más espacio al aire libre. Aún así, la crisis la ha inspirado a actualizar los filtros de aire, crear una entrada separada para las entregas. También, agregar elementos sin contacto que permiten a los residentes usar sus teléfonos para llamar a los ascensores y abrir puertas.
En Echelon, un proyecto de 14 unidades en la fase de diseño en Delray Beach, Florida, el desarrollador John Farina había planeado cuatro ascensores. A principios de abril, se cambió a ocho ascensores, por lo que ningún residente tendría que compartir un ascensor con más de otras dos unidades.
Farina, presidente y director ejecutivo de US Construction, dijo que realizó el cambio a la luz del éxito de otro proyecto de Delray Beach, llamado Ocean Delray. Las 19 unidades, con un precio de US$5 millones a US$9 millones y cuya finalización está programada para principios de 2021, se venden a la mitad, dijo. Cada unidad tendrá un garaje privado con aire acondicionado, y cuatro tendrán ascensores privados.
La pandemia ha hecho que algunos desarrolladores reevalúen la economía que sustenta sus proyectos. Covin dijo que después de una larga carrera desarrollando proyectos de lujo en el centro de Miami, se muda a Carolina del Norte porque cree que habrá una gran demanda de segundas residencias en el punto medio de la costa este, y menos interés en la vida en la ciudad densa.
Scott Brennan, por su parte, ve un mercado fuerte para viviendas unifamiliares de lujo en Florida. Desarrolló una casa de 8 mil pies valaorada en el mercado por US$14.5 millones en Boca Ratón. Tenía un terreno adicional en el que planeaba cuatro casas adosadas con una piscina común y espacios verdes.
Ahora, debido a que la pandemia ha reducido el interés en las comodidades compartidas, planea construir solo dos casas, con patios privados y espacio para gimnasios y oficinas.
«La casa original se adapta perfectamente a la discusión que ha generado el coronavirus«, dijo Brennan, quien resultó haber optado por extensiones de puertas de vidrio retráctiles que le dan a la casa un amplio espacio flexible de interior y exterior. Las nuevas viviendas tendrán un diseño similar, dijo.
La construcción estaba en marcha en 1900 Broadway en Oakland, California, cuando el desarrollador Colin Behring planeó modificaciones: más unidades con muebles de Ori, de Boston, que permiten a los residentes presionar un botón para cambiar del espacio para dormir al espacio de trabajo.
Dijo que trabajar desde casa será cada vez más importante, pero no es financieramente viable hacer que los apartamentos sean más grandes. En cambio, más unidades —25% en lugar de 5% — tendrán muebles de una startup con sede en Boston llamada Ori. Los diseños incluyen camas que caen del techo al piso con solo presionar un botón, o que se retraen en un módulo de oficina en casa. El edificio de 39 pisos se completará a fines de 2022.
Espacio al aire libre
Entre los cambios de diseño más comunes realizados por los desarrolladores está agregar espacio al aire libre o aumentar el acceso a esos espacios. En un proyecto de alquiler en Quincy, Massachusetts, ahora en la fase de permiso, el desarrollador LBC Boston está agregando balcones a aproximadamente una cuarta parte de las unidades, dijo Margarita Kvacheva, vicepresidenta senior.
«Estamos colocando estratégicamente los balcones en el lado sur, porque allí reciben la luz del día y ahí es donde las personas pueden salir y obtener vitamina D«, dijo.
En Natiivo Miami, un edificio de usos múltiples de 51 pisos en la ciudad de Florida programado para comenzar este año y para ser completado a fines de 2022, el desarrollador Keith Menin está planeando paredes de vidrio retráctiles. Aunque costoso, dijo que serían valiosos para vincular áreas comunes, como un gimnasio y una pasarela a la piscina, con espacios al aire libre.
Natiivo Miami, un edificio multiusos planeado de 51 pisos, tendrá paredes de vidrio retráctiles. «Esta podría ser la nueva normalidad«, dijo Menin.
Los sistemas sin contacto, que ya son un servicio de lujo, se están convirtiendo en necesidades, dijeron los desarrolladores. Ric Campo, presidente y director ejecutivo de Camden Property Trust, comenzó a implementar Chirp, una plataforma de arrendamiento virtual, en los 164 edificios de alquiler de la compañía el año pasado.
El sistema permite a los posibles inquilinos programar una cita, guiarse por un mapa desde un espacio de estacionamiento a la unidad, obtener acceso a través de un código, recorrer la unidad solo y firmar el contrato de arrendamiento en línea. Los residentes pueden usar llaveros o sus teléfonos en lugar de llaves, dijo Campo.
El desarrollador CC Homes, con sede en Miami, que construye alrededor de 500 viviendas unifamiliares al año, proporcionará a los compradores de su desarrollo Canarias en el centro de Doral una suscripción anual a Baptist Health Care on Demand, dijo el presidente ejecutivo Jim Carr.
Los compradores de las casas de US$ 500 a US$2 millones recibirán un kit de examen en el hogar con estetoscopio, depresor de lengua, otoscopio para exámenes de oído y un termómetro que proporciona información a los proveedores de telemedicina en Baptist. La suscripción anual cuesta alrededor de $1 mil por familia, dijo Carr.
Salud, nueva riqueza
2000 Ocean, un edificio de condominios de 64 unidades en Hallandale Beach, Florida, tendrá cámaras infrarrojas en el lobby para detectar cuándo alguien entra con una temperatura elevada, dijo el desarrollador Shahab Karmely, de KAR Properties.
Los compradores de unidades, que abrirán en mayo de 2021 en US$2.7 millones a US$12 millones, también recibirán un iPad y un kit médico para el hogar. El desarrollador dijo que no dictará cómo se usará la información sobre la fiebre, ni vinculará el iPad a un servicio de telemedicina. «Estamos suministrando la tecnología», dijo. «Cómo se utilizará depende de los propios propietarios».
El desarrollador Daniel Kodsi está negociando con un centro médico para ocupar el edificio médico de 10 mil pies cuadrados que quedan a un lado de su Legacy Hotel & Residences de 55 pisos en el Miami World Center.
El proyecto, previsto para 2023, originalmente tenía como objetivo capitalizar la floreciente industria del turismo médico. Ahora que el coronavirus está sobre nosotros, Kodsi cree que será visto como un beneficio para los compradores de los condominios que cuestan entre US$ 300 mil a US$2 millones. «Imagine una situación de refugio en el lugar y tener médicos, enfermeras y una farmacia justo abajo«, dijo Kodsi. «La salud es la nueva riqueza», se lee en el sitio web del proyecto.
Fuente: Wall Street Journal©, uso exclusivo para República Inmobiliaria.
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