La escasez de propiedad industrial en EE. UU. sigue en discrepancia con los espacios disponibles en los edificios de oficinas, ya que los bienes raíces comerciales enfrentan riesgos significativos en medio del aumento de las tasas de interés.
En el tercer trimestre de 2022, las tasas promedio de vacantes de oficinas en los EE. UU. aumentaron por 12° trimestre consecutivo para alcanzar el 17,8 %, según Cushman & Wakefield.
En comparación, las tasas promedio de vacantes industriales de EE. UU. se situaron en el 3,2 %, ligeramente por encima de un mínimo histórico del 3 % en el segundo trimestre.
Este fue el primer aumento en dos años y se mantiene muy por debajo de la tasa de vacantes nacional promedio del 5 % registrada en 2020.
“Esta dicotomía entre la oficina y el mercado de propiedad industrial quizás no tenga precedentes”, dijo Gregg Wasswansdorf, presidente de la junta ejecutiva del Site Selectors Guild.
Tendencias que detonan tendencias
El nivel de actividad en diferentes segmentos de la propiedad comercial refleja parcialmente las tendencias en toda la economía que detonan tendencias en el real estate, como las inversiones físicas realizadas por las empresas.
Por ejemplo, el auge de los bienes raíces industriales de EE. UU. ha seguido a un repunte en la actividad manufacturera del país.
La pandemia de covid-19 también desencadenó una demanda masiva de almacenes por parte de los minoristas que tuvieron que gestionar la interrupción de la cadena de suministro y el aumento de la actividad de comercio electrónico.
Mientras tanto, la demanda de oficinas se ha visto afectada negativamente por el trabajo remoto y las empresas que reconsideran sus huellas físicas.
A pesar de las preocupaciones sobre una próxima recesión en EE. UU. en 2023, los desarrolladores industriales entregaron un récord de 13,7 millones de m² de instalaciones industriales en todo el país en el tercer trimestre de 2022, según Cushman & Wakefield.
Si bien ha habido un ligero enfriamiento, la demanda de espacio industrial en los EE. UU. sigue siendo alta.
Los inquilinos ocuparon 9,4, millones de m² más de espacio industrial al final del tercer trimestre de 2022 que al principio, según las cifras de “absorción neta” de Cushman & Wakefield.
Lo contrario ocurre con el mercado nacional de oficinas, donde los inquilinos ocuparon 1,7 millones de m² menos de espacio durante el mismo período.
Un “verdadero desafío” para los bienes raíces comerciales
A pesar de que hay una diferencia entre los mercados metropolitanos, las altas tasas de ocupación y la elevada demanda de espacio industrial también han llevado los alquileres a nuevas alturas.
La tasa general de alquiler industrial de los EE. UU. terminó el tercer trimestre en US$8.7 por casi 100 m², un aumento del 22 % con respecto al año anterior. Para el almacén y el espacio de distribución, la tasa superó el 8 % por primera vez.
Wasswansdorf indicó que la dinámica en bienes raíces comerciales es “un verdadero desafío” para los desarrolladores y las empresas, que están encontrando que los cronogramas de proyectos son mucho más largos de lo esperado.
“Hemos oído hablar de muchos desarrolladores que no pueden mantenerse al día con la velocidad de los proyectos industriales. Y al mismo tiempo, luchan por averiguar cómo será el mercado de oficinas en su localidad”, dijo.
Retrasos para expansión y optimismo
En medio de un aumento de la inversión extranjera directa (IED) en los EE. UU. desde 2021, los inversores nuevos y existentes se enfrentan a retrasos en sus planes de expansión debido a la escasez de mano de obra, terrenos industriales y problemas de la cadena de suministro.
Entre enero y agosto de 2022, los inversores extranjeros prometieron más de US$48.000 millones para proyectos de fabricación en los EE. UU., según las últimas cifras de fDi Markets. Esto está en camino de superar el récord de US$50.000 millones de IED manufacturera registrada durante todo 2021.
Los desarrolladores industriales siguen siendo optimistas en línea con esta alta actividad de inversión. Más de 66,5 millones de m² de instalaciones industriales estaban en construcción en todo el país en el tercer trimestre de 2022. Es un 2,6 % más alto que el pico anterior visto en el segundo trimestre.
“Se espera que la oferta supere la demanda en los próximos trimestres a medida que la demanda se enfríe debido a la desaceleración económica”, se lee en el informe industrial nacional MarketBeat de Cushman & Wakefield del tercer trimestre de 2022
Pero siguen las preocupaciones sobre los precios de los bienes raíces comerciales y la inversión futura debido al aumento de las tasas de interés.
Un blog del FMI publicado en septiembre de 2022 declaró que “las condiciones financieras más estrictas tienden a tener un impacto directo en los precios de las propiedades comerciales al hacer que sea más costoso para los inversores financiar nuevos acuerdos o refinanciar préstamos existentes, reduciendo así la inversión en el sector”.
