«El concepto de ‘black kitchen’ y ‘black stores’ es hacia donde migrarán los centros comerciales»: Jorge Mario Figueroa

El managing partner de Íntegro habla de la reinvención de los centros comerciales: enfocados a servicios y salud.
Jorge Mario Figueroa durante su participación en el CRET SUMMIT 2022. Foto: Cortesía Revista Inversión Inmobiliaria/Facebook

Con la llegada de la pandemia del covid-19, se hicieron más evidentes cambios que se iban dando en la industria del retail y shopping center (centros comerciales). Justamente de eso, y de lo que se espera a futuro del sector, República Inmobiliaria conversó con el managing partner de Íntegro, Jorge Mario Figueroa.

Figueroa participó como speaker —junto a expertos de Costa Rica y Panamá— en el Comercial Real Estate Trends 2022 (CRET 2022), donde logró tener una experiencia más cercana de qué está pasando en la actualidad el sector ‘retail’ de la región. Muchas de las opiniones que compartió y la información que obtuvo en su intervención se resumen en la siguiente entrevista.

¿Qué cambios registraron los consumidores del sector ‘retail’ durante la pandemia del covid?

— En la industria de los centros comerciales ya vivíamos un cambio desde antes de la pandemia. Ya veíamos cambios relacionados con las ventas en línea y a qué tipos de comercios podían ser nuestro clientes. En la pandemia esto se aceleró un poco.

Entre las tendencias fuertes está la venta en línea. Si bien se habla mucho del tema digital, y justo como lo comenté en el conversatorio del CRET 2022, la venta en línea representa solo el 17 % de la venta mundial del retail. Sigue muy sólido el negocio, incluso se vio a muchos negocios digitales que colocaron un negocio físico.

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Si bien hubo una aceleración de las ventas en línea durante la pandemia, eso puso a la industria de los centros comerciales a pensar en cómo alinearse al mundo digital. Parte de la conclusión es que el futuro de los centros comerciales es digital-físico. Es una simbiosis que se tiende que dar en la industria. Quien no se refuerce en el mundo digital para su mercadeo o llegar a su cliente no va a poder subsistir en el futuro.

Se dice que los centros comerciales y los ‘retailers’ deben adaptarse a los nuevos gustos y preferencias de los consumidores, y no al contrario. ¿Comparte esta opinión?

— Totalmente. Es necesario en cualquier negocio. Uno se debe al consumidor. Si el consumidor está buscando una experiencia digital-física se la tenemos que proporcionar. La pandemia aceleró la tendencia ‘touchless’ y buscar una experiencia sin mayor contacto, por lo que regresa a los pedidos por teléfono u optar por lo digital.

También han cambiado los negocios en los centros comerciales. Vimos una baja muy fuerte en ‘retail fashion’ y vemos un cambio más inclinado a servicios. La reinvención de los centros comerciales es hacia un enfoque de servicios y salud. Los negocios de giro salud funcionan muy bien en los centros comerciales. Eso no es nuevo, en Colombia pasa desde hace años.

Lo otro que vienen muy fuerte a futuro es que los centros comerciales se vuelven centros de distribución. En Latinoamérica, los centros comerciales están ubicados en lugares muy céntricos y espacios que están cerca de todo. Se tiene esa «última milla» por lo que es fácil hacer una entrega desde estos sitios. El concepto de ‘black kitchen’ y ‘black stores’ es hacia donde irán migrando los centros comerciales.

El centro comercial se volverá como un «Amazon» para las personas porque sus productos se distribuirán desde ahí. Ese modelo de distribución se vuelve algo muy atractivo para los centros comerciales.

Si bien mencionó un poco esa conexión entre lo físico y electrónico, ¿podría profundizar un poco más sobre esta relación? ¿Es el futuro del ‘retail’?

— Es el hoy, ya. No hay escapatoria… cada día somos digitalizados. Eso va a seguir pasando. No recuerdo la estadística, pero más o menos en la próxima década, mercados como el de los EE. UU., llegarán a tener el 25 % de sus ventas por la vía digital. Hay que ir ajustando el modelo para no solo servir a esa venta digital, sino también lo física, que sería el otro 75 %. En países como el nuestro puede que la cifra sea menor, pero se dará.

¿Qué sensación le dejó el CRET SUMMIT 2022 sobre lo que está pasando en el sector ‘retail’ de la región?

— Una de las sensaciones que tengo es que nuestra economía de país (Guatemala) se comportó bastante bien durante la pandemia, si se compara con el resto de países. También, hay un optimismo regional de seguir adelante. Todos en la región pasamos por momentos difíciles, pero si hay un sentimiento de que estamos regresando a los niveles de 2019. Hay un optimismo muy fuerte hacia el futuro.

Con esa sensación que expuso, ¿qué expectativas tiene para el sector ‘retail’ local en el 2022 y 2023?

— El negocio es geográfico. Es interesante, por ejemplo, que nuestros centros comerciales en el interior del país rebotaron muy fuerte. Estamos viendo tráfico entre el 10 % y 15 % por encima del 2019. Sin embargo, en Guatemala (departamento), estamos teniendo un tráfico entre el 5 % y 10 % por debajo del 2019. Todavía estamos en la lucha por retomar el tráfico prepandemia.

En el sector ‘retail’ hay «ganadores y categorías más golpeadas» durante la pandemia. Hay categorías como tiendas de electrónicos o supermercados que tuvieron buenas ventas en 2021 y este año parece que seguirán con la misma tendencia. Por otro lado, están las categorías como restaurantes que a futuro van a regresar donde estaban antes del covid.

Jorge Mario Figueroa durante su participación en un foro de discusión en el CRET 2022. Foto: Revista Inversión Inmobiliaria/Facebook

En resumen, la mayoría de categorías, por lo menos de conveniencia, de estilo de vida y recreación, están o igual o mejor que en 2019. Las categorías como ropa (‘fashion retail’) todavía están en un proceso de recuperación, que si va a tardar un par de años más.

¿Íntegro tiene planeado lanzar proyectos de ‘retail’ nuevos entre 2022 y 2023?

— Este año vamos a tener una apertura más de otro centro comercial en el occidente del país. El proyecto es muy en la línea de Santalú y Centro Gran Carchá, que son centros comerciales de estilo de vida y conveniencia.

En 2023, tenemos una apertura en el norte del país y en la frontera con México. Tenemos tres centros comerciales que vienen en camino en los próximos dos años.

Por otro lado, en el lado de vivienda, Íntegro también hará el lanzamiento en los próximos dos meses de un proyecto en la zona 10. Se trata de un proyecto de uso mixto, con 500 apartamentos y un área comercial.

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