¿Existe una burbuja inmobiliaria en Guatemala o en la ciudad de Guatemala que merezca nuestra preocupación?
No. No hay evidencia convincente de ello. Aquí explico por qué.
Para empezar necesitamos una definición de “burbuja” con cierta aceptación académica para saber de qué estamos hablando.
Aquí usaré la definición que emplea Richard Thaler, Premio Nobel de economía 2017: una burbuja es cuando el precio de un activo es 2 a 3 veces superior o inferior a su “valor intrínseco”.
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Claro, la pregunta siguiente es, ¿cómo definimos el valor intrínseco de un activo? En el caso del sector inmobiliario, uno podría pensar en dos formas de definirlo: 1) el costo esperado de construir, amueblar y darle mantenimiento al inmueble; o 2) el valor esperado de las rentas a cobrar si uno lo pone en alquiler.
Con esa definición, ¿existe evidencia convincente de que hay burbuja inmobiliaria en Guatemala?
No. Quienes argumentan a favor de una burbuja no comparan los precios con valores intrínsecos, así que su análisis no parte de un concepto claro de burbuja (ver aquí).
Pero, entonces, ¿qué evidencia muestran? Lo que ellos muestran son aumentos en el precio del metro cuadrado construido en la ciudad capital en los últimos 5 años. Como el aumento de precios es similar al aumento que experimentó Estados Unidos antes que estallara su burbuja inmobiliaria, ellos han hecho sonar la alarma. Dicho análisis tiene tres problemas.
Primero, si no sabemos qué ha ocurrido con el valor intrínseco de los inmuebles no sabemos si hay o no una burbuja. Segundo, la evidencia presentada es de baja calidad. Tercero, de existir una burbuja, tendría que existir evidencia indirecta de cómo se financia, pero no existe.
Como mencioné, la información presentada para defender la idea que en Guatemala existe una burbuja inmobiliaria no es adecuada para estos análisis. Quienes dicen que hay una burbuja inmobiliaria en Guatemala usan la información de precios que proviene de un artículo de la Revista Construcción, de la Cámara de Construcción.
Lastimosamente, la información presentada fue tomada fuera de contexto. Es difícil de creer que los precios presentados por la Revista Construcción representan al país o incluso la ciudad de Guatemala. No existía una ficha técnica que dijera cómo fue la información recolectada ni la representatividad de la misma. Me parece irresponsable haber realizado análisis sin haber verificado el alcance de la información.
Para un ojo entrenado, es obvio que la información es inadecuada para realizar análisis de burbuja inmobiliaria. Lo digo por tres razones.
Primero, no se tiene información para comprar la evolución de precios de las zonas más grandes de la ciudad: 18, 25, 24. Esto es como hablar de la economía mundial sin incluir Asia.
Segundo, en un foro discutiendo el tema, Eddy Tabush mostraba cómo la información del FHA, entidad pública que facilita la compra de viviendas mediante seguros hipotecarios, muestra que no hay un aumento de precios.
Tercero, la revista nunca proporcionó información suficiente para creer en la representatividad de sus datos.
Dado que no existe evidencia directa de una burbuja, vale la pena preguntarse si al menos hay condiciones favorables para que exista una burbuja inmobiliaria.
El lugar para empezar a buscar sería en el movimiento de recursos financieros hacia dicho sector. Sin embargo, ni el sector bancario, ni las remesas, ni la inversión extranjera parecen estar financiando tal “burbuja”.
Primero, aunque el crédito al sector privado ha crecido cerca de 14% anual desde el 2008, crédito al sector inmobiliario sólo ha crecido 2% (vean aquí). Segundo, si las remesas estuvieran financiando la burbuja inmobiliaria de la ciudad de Guatemala, veríamos un gran número de huehuetecos o sanmarqueños mudándose a la ciudad a vivir en dichos apartamentos. Pero este no ha sido el caso. Tampoco es probable que el financiamiento venga de inversión extranjera dado que lleva 6 años en caída.
Claro, no se necesita de instrumentos financieros para generar una burbuja, como encuentra Vernon Smith, premio nobel 2002.
La gente puede usar sus ahorros o ganancias. En el caso de Guatemala, esto limita de manera enorme el problema: sería una minúscula parte del país que podrían pagar su casa sin acudir al sistema financiero. Esto puede ocurrir cuando este grupo de la población tiene pocas alternativas de inversión.
Ejemplo 1: cuando los precios de los commodities de exportación caen y se prefiere invertir en edificios de apartamentos. Ejemplo 2: cuando corruptos o narcotraficantes buscan diversificar sus activos. Si esto fuese cierto, tal vez existe burbuja para los apartamentos de lujo. Sin embargo, más allá de anécdotas, no hay suficiente evidencia. También es posible que el aumento de precios para estos apartamentos sea consecuencia del creciente tráfico en la ciudad: el desarrollador va a cobrar más por los apartamentos mejor localizados.
Pensando a futuro, y evitar confusiones futuras, le recomendaría a la Cámara de Construcción que considerara apoyar un proyecto para la construcción de un índice de precios de vivienda.
El más famoso es el Índice Case-Schiller que mide la evolución de los precios de vivienda en Estados Unidos (ver aquí y aquí) y que fue originalmente creado por el premio nobel Robert Schiller.
Por Lisardo Bolaños
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