El economista y analista financiero económico del Central American Business Intelligence (CABI), Paulo de León, mencionó que las tendencias demográficas muestran que «estamos en la década de la vivienda«.
Durante una conferencia organizada por el Banco Promerica explicó que es la década donde la urbanización en el país es inminente.
«Al urbanizarse los patrones de consumo cambian porque el gasto en lo urbano es diferente a lo rural», señaló al indicar que en el Censo 2018 se confirmó que la población urbana es el 55% de la población.
«Estamos en un proceso de cambio de patrones de consumo y por eso hay algunos que hablan de burbuja inmobiliaria porque no están detectando el cambio radical que esta pasando en el país en temas de urbanización», aseguró el economista.
De León, mencionó que cada año hay más personas interesadas en comprar una vivienda. La edad promedio guatemalteca es de 25 años y en tres años van a buscar un lugar para independizarse. «Ese cambio estructural explica el dinamismo que se está viendo hoy en el sector vivienda», dijo.
«No hay burbuja inmobiliaria»
«Hay mayor demanda, entonces el análisis de burbuja si lo hacen con una demanda de antaño, se van a equivocar porque no están considerando el cambio de patrón de consumo», señala el analista económico.
En Guatemala el sector vivienda vive un déficit habitacional de 1.7 millones, el cual 82% es cualitativo y 18% cuantitativo.
Eso quiere decir que faltan alrededor de 340 mil unidades de vivienda en el país. «Estamos lejos de estar en una burbuja», aseveró Paulo de León.
¿Por qué hay un déficit de vivienda?
Existen bajos ingresos de las familias en las áreas rurales pero medida que las personas se urbanicen, van a ganar más. Esa es la conclusión del consultar del CABI.
Además, la informalidad del país es un problema porque no son sujetos de crédito. «Para resolver ese conflicto en el congreso se tienen la Ley de leasing«, comentó.
Esta iniciativa ley, permite a las personas alquilar una vivienda durante tres años mientras ahorra para pagar un enganche y generar un récord crediticio para un futuro préstamo bancario.
«Esta es una manera que ayudó a solucionar los problemas de informalidad en Colombia. A través de una ley de leasing habilitacional han logrado construir 700 mil viviendas», explicó el analista financiero.
Ausencia de oferta en el segmento C
Paulo de León indicó que hay una ausencia de oferta en el segmento C, pese a su importancia. «La mayor cantidad de demandas se esta dando en ese segmento», dijo.
En el segmento C se encuentran un grupo familiar que reúne ingresos mensuales entre Q6 mil a Q11 mil.
«Hay poca oferta y está subatendido el segmento C. En el segmento A y B probablemente si exista una sobre oferta porque hay mucho desarrollo», dijo.
Ley de Interés Preferencial
La ley de Interés Preferencial (LIP), que recién se aprobó en tercera lectura en el Congreso, generó opiniones en contra. De León, sobre esta propuesta de ley dijo:
¿Qué es lo que hace?
- Cualquier guatemalteco que no tenga vivienda puede acceder a un subsidio de la tasa. El subsidio se da vía banco, quien se encarga de calificarlo.
- El subsidio dura 10 años, es escalonado. Al calificar, el gobierno paga la mitad de la tasa los primer tres años, el 30% los siguiente tres años y el 20% los siguientes dos.
- No puede ser una vivienda de más de Q520 mil porque es para el segmento C, vivienda social.
- Las personas que apliquen para la tasa no pueden tener una vivienda, ni puede ser para comprar un terreno.
- No aplica para una vivienda usada, porque se paga IVA, ISR e ISUSI.
El estado se Autofinancia
El analista financiero explicó que con en esta ley no se crea ningún impuesto para financiar la tasa, porque «es un negocio para el gobierno».
«Es decir, no se genera una entidad del estado, porque es el banco quien toma la decisión de darle el crédito a la persona. Es un control privado, en donde no hay un ente nuevo y ninguna institución«, explicó
Según el economista, el gobierno durante los primeros 10 años pierde dinero porque tiene que financiar las viviendas. «Pero lo que genera en el primer año en ISR e IVA es más grande que la cuota que ellos usan para ayudar a las personas», dijo.
«Entonces son ganadores, es un gran negocio para el gobierno, y las municipalidades ganan siempre con las licencias de construcción y el IUSI», señaló.
Impacto de la LIP vigente
CABI realizó un estudio en donde estimó que por cada quetzal (Q1), le ingresarían Q3 de vuelta al Estado guatemalteco. Con esto, «se auto financia con la misma actividad», aseveró.
Según un análisis del CABI, en algún momento del año 20 de vigencia de la LIP, estarían ingresando casi Q1 mil millones al gobierno de turno y habría un impacto en la economía nacional, calculado entre un 0.3 y 0.4 del PIB.
«Este subsidio ha funcionado en Panamá durante muchos años y ha sido un gran negocio para el gobierno», señaló Paulo de León.
