Analistas, Editorial

¿Y la vivienda accesible?

Por: Carlos García*

A raíz del confinamiento todos los guatemaltecos hemos empezado a pasar más tiempo en nuestras viviendas, ya sea vivienda propia, de alquiler o bien alguna herencia patrimonial. Todos hemos visto la gran necesidad de poder contar con espacios dignos, pero también con espacios altamente funcionales.

A lo largo de los últimos años hemos visto como los desarrolladores inmobiliarios han elaborado propuestas de inversión al consumidor guatemalteco no obstante se han visto diversos nichos de mercado aún desatendidos, pero ¿qué ha pasado porque no han sido atractivos para el desarrollador inmobiliario?

Una de las variables más importantes que incentiva o desincentiva la ejecución de proyectos inmobiliarios, muchas veces tiene que ver con la gestión de los permisos gubernamentales y sus tiempos de respuesta. Dichos tiempos impactan directa o indirectamente los costos del proyecto, haciendo que por consiguiente la solución habitacional tenga costos de producción más elevados y por consiguiente más riesgosos mientras la brecha de precio descienda.

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Otro aspecto que impacta drásticamente dentro de los costos de producción y que puede encarecer el proyecto inmobiliario haciendo inviable su ejecución o planteamiento, es la infraestructura del lugar; dado al crecimiento de la urbe como también a la falta o escasez de infraestructura adecuada en los puntos de crecimiento de la urbe.

«Guatemala requiere inversión y confianza de sus habitantes»

Para adaptar un desarrollo a las nuevas necesidades como también a los requerimientos técnicos en función de la normativa vigente, es necesario ejecutar infraestructura de apoyo dentro del desarrollo que permita manejar de forma adecuada todos los aspectos necesarios. Esta infraestructura y sus costos por consiguiente deben ser trasladados al proyecto teniendo un impacto en el precio final de la vivienda.

Servicios tales como agua potable, alcantarillado, tratamiento de aguas servidas, conducción eléctrica y accesos, tienden a ser los que comúnmente forman parte necesaria para brindar esa vivienda óptimo. No contar con los mismos de forma adecuada, se deben de gestionar de forma privada, elevando así el costo de operación y mantenimiento para el usuario final.

Financiamiento

Por otro lado vemos también el acceso a las estructuras de financiamiento. Si bien contamos con una banca sólida, aún hay espacio para mecanismos alternativos que permitan desarrollar proyectos inmobiliarios en donde los costos de apalancamiento se puedan optimizar, con el fin de tener un beneficio en la estructura de costos del proyecto.

Para ello existen mecanismos que muy de la mano de la certeza jurídica pudiesen detonar un modelo de atracción de capitales de inversión en Guatemala, y por consiguiente lograr esquemas como los de México, Chile, Perú, Colombia entre otros en donde se logró generar extensas fuentes de empleo y atracción de inversión.

Si bien la plusvalía es un factor determinante para el desarrollador inmobiliario este también impacta de forma directa al cliente, en donde la materia prima, “el terreno”, sufre capitalizaciones de la misma, lo que hace cada vez más elevado el costo del mismo y empiezan a existir los corrimientos de nichos de mercado atendidos.

Para los urbanistas el sueño de una ciudad incluyente, en donde puedan coexistir cada uno de los diversos nichos de mercado para crear ciudad es un ideal. No obstante, los mecanismos vigentes solo nos llevan a verlo como un sueño utópico o inalcanzable. A seguir creciendo con ciudades periferias cada vez más lejanas y carentes de servicios.

«La inversión conlleva plusvalía y la plusvalía se capitaliza en valor a largo plazo»

¿Pero entonces donde está la solución? ¿Qué se puede plantear? ¿Qué funciona y qué no?

Esas son las preguntas que como desarrolladores nos hacemos frecuentemente, y si vemos existen prácticas simples, pero de alto impacto. Es momento de dejar de imaginar y realmente de actuar, no por beneficio de un grupo, sino realmente hoy más que nunca nuestro país lo requiere. Requiere inversión, requiere confianza de sus habitantes, requiere que juntos podamos definir una nueva forma de generar inversión.

Unificar el criterio de tramitologías en donde por medio de la autonomía municipal se puedan centralizar los diversos trámites (que actualmente se llevan en un sinfín e instituciones), para que exista el expediente único y podamos pasar a procesos de aprobación de proyectos en plazos que no excedan los dos meses. Con esto incluso las instituciones que intervienen actualmente se logran compactar y ser más efectivas.
El FHA ha demostrado ser efectivo en lo que hace y hoy brinda soporte eficiente tanto al desarrollador como al comprador. Se pueden crear planteamientos que permitirían quintuplicar la cantidad de familias que se benefician por medio de este sistema anualmente. Ese será tema de otra columna.
Por medio de la iniciativa privada, fortalecer a las municipalidades para que puedan tener no solo el apoyo técnico sino también de ejecución para operar de manera eficiente los recursos de la ciudad tales como agua potable, parques, alcantarillado, entre otros. Para que todo esté interconectado y dejemos de crear proyectos individualistas que se divorcian de hacer ciudad.
Claridad, esto es de suma importancia en todos los procesos. Al tener certeza jurídica cualquier inversor local o internacional podrá invertir en el país.
Incentivar la inversión más que el consumo. La inversión conlleva plusvalía y la plusvalía se capitaliza en valor a largo plazo. Esto mejora así la calidad del patrimonio de los habitantes.

Podría seguir enumerando una lista, pero dejaremos algunas de ellas para otra columna, ya que generan un efecto potencializador en el mercado adicional, y pueden incluso llegar a tener un rol importante para transformar Guatemala. Pero no olvide apreciable lector la palabra accesible para cada quien su significado cobra sentido en función de sus necesidades.

* Carlos García es el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG).