Muchos desarrolladores miran un centro comercial en quiebra e imaginan un campus de oficinas moderno, almacenes bulliciosos o edificios residenciales. Pero algunos están descubriendo que convertir estos centros comerciales no es tan fácil.
Reutilizar el espacio de un centro comercial es caro. Los nuevos propietarios normalmente necesitan desembolsar cientos de millones de dólares en construcción y mano de obra, dicen los desarrolladores y corredores.
La demolición y remodelación de un espacio que se extiende por docenas de campos de fútbol está lleno de posibles minas terrestres. El nuevo inversor puede ser propietario del centro comercial, pero no de los grandes almacenes ni de las parcelas en el estacionamiento, lo que significa que el propietario necesita su aprobación.
Los propietarios también deberán buscar permisos de rezonificación y derechos que pueden llevar años, durante los cuales las condiciones económicas pueden deteriorarse.
En consecuencia, muchos esfuerzos de conversión recientes han salido mal, lo que ha obligado al propietario a vender la propiedad con un descuento. En otros casos, las autoridades del gobierno local han perdido la paciencia y compraron a los propietarios.
Brookfield Property Partners LP ha hecho de la conversión total o parcial de los centros comerciales una de sus principales estrategias inmobiliarias.
En 2018, la empresa compró los dos tercios del operador de centros comerciales GGP Inc. que aún no poseía, valorando la cartera de propiedades de GGP en alrededor de US$15 mil millones.
La adquisición reflejó la confianza de Brookfield en la estrategia de conversión de centros comerciales, pero el inversor inmobiliario a menudo ha tenido dificultades para que este enfoque funcione.
Brookfield entregó su North Point Mall en Alpharetta a un prestamista, a pesar de haber obtenido aprobaciones de rezonificación para agregar cientos de unidades residenciales al sitio en 2019.
Sin embargo, con la propiedad de dos pisos perdiendo inquilinos, su valor cayó por debajo del saldo de su préstamo, unos US$ 200 millones. La situación tuvo poco sentido económico para Brookfield, debía continuar pagando el préstamo e invirtiendo en la remodelación del centro comercial.
¿Un estadio de cricket?
En julio, la empresa inmobiliaria canceló los planes para la remodelación de un antiguo centro comercial de Vermont después de obtener permisos para demoler la propiedad.
Brookfield dijo en ese momento que la naturaleza a largo plazo de la siguiente fase del desarrollo no encajaba con su mandato de fondos.
Los analistas dijeron que los inquilinos de oficinas y minoristas son más cautelosos a la hora de firmar nuevos contratos de arrendamiento. Los proyectos de remodelación como este, se vuelven una apuesta menos segura.
El ambicioso plan de un inversor para convertir el centro comercial Gwinnett Place Mall en las afueras de Atlanta en un estadio de cricket con capacidad para 20 mil asientos tampoco funcionó.
El centro comercial de 1,7 millones de pies cuadrados prosperó en las décadas de 1980 y 1990. Luego sufrió la competencia de los centros comerciales vecinos y entró en ejecución hipotecaria en 2012.
Gwinnett Place Mall en Duluth, Georgia, ha visto muchos planes, incluida una conversión en un estadio de cricket. Fotod: David J. Griffin / Zuma PressMoonbeam Capital Investments LLC compró el centro comercial en 2013 por US$13,5 millones. La firma planeaba construir apartamentos y oficinas después de demoler una tienda departamental en el centro comercial. Pero Moonbeam se quedó sin dinero y no procedió.
En 2019, un inversor propuso comprar el sitio y convertirlo en un estadio de cricket, con la esperanza de atraer a la gran población india de la región y su entusiasmo por el deporte británico.
El inversor y empresario Jignesh Pandya esperaba que un estadio fuera parte de una propuesta de liga de cricket de EE. UU. Pero la venta se vino abajo cuando las dos partes no pudieron ponerse de acuerdo sobre los términos.
En diciembre, los funcionarios del condado acordaron comprar el centro comercial de Moonbeam por US$23 millones. No se pudo determinar si Moonbeam, que no respondió a las solicitudes de comentarios de WJS, ganó dinero con la venta después de incluir los costos de inversión.
Los gobiernos locales juegan sus cartas
No todas las conversiones fallan. Algunos centros comerciales moribundos se han convertido en almacenes, apreciados por las empresas de logística, ya que están ubicados cerca de las principales carreteras y tienen amplios estacionamientos.
En raras ocasiones, los centros comerciales cansados atraen a empresas de tecnología que buscan un sitio para su sede o un campus de oficinas.
Los gobiernos locales a menudo intervienen para comprar el centro comercial para evitar un mayor deterioro y hacer que el sitio sea más aceptable para futuros inversores.
Si bien las autoridades locales rara vez pagan un precio alto por los centros comerciales en quiebra, algunos vendedores han alcanzado un punto de equilibrio o exprimido una ganancia si compraron los centros comerciales a bajo precio después de la recesión de 2009.
En Norfolk, Virginia, la Autoridad de Desarrollo Económico de Norfolk compró Military Circle Mall. Pidió a los inversores que presentaran planes para el sitio. La ciudad que ha preseleccionado a cuatro grupos, incluido uno con compañías de entretenimiento y el músico Pharrell Williams.
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