La pandemia COVID-19, conocida como coronavirus, está impactando de lleno en los contratos de arrendamiento o alquiler de locales. Una situación secundaria es la incógnita de qué hacer por parte de los arrendadores y los arrendatarios.
La Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala (CCBRG) realizó un webinar para discutir con tres expertos el impacto y las acciones a tomar con los contratos de arrendamiento, a raíz del brote del virus.
La llegada del virus es una situación extraordinaria de fuerza mayor e imprevisible en el momento que muchos contratos se celebraron, por lo que ahora hay incertidumbre entre partes sobre cómo deben actuar.
José Mazariegos, abogado y gerente de Segu-rent, indicó que hay inquilinos que están acercándose con sus arrendadores porque tienen problemas de solvencia económico y se les dificulta el pago de la renta.
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«Nosotros recomendamos a nuestros clientes ser flexibles. Este problema no es causa de los inquilinos. Se debe tener en consideración la puntualidad en los pagos y el tipo de relación que se ha mantenido», dijo.
Mazariegos no recomendó tomar medidas como pedir al inquilino que desocupe el inmueble ante el impago del alquiler. «Ahora es momento de apoyarse. Si se ha tenido un buen inquilino, hay que dar la oportunidad».
«El asesor inmobiliario debe consultar cuál es el destino de la renta para saber si hay oportunidad de negociar y así apoyar al cliente (propietario o inquilino)»
José Mazariegos, gerente de Segurent.
Segu-rent implementó un «semáforo» para analizar los casos. En rojo, están las situaciones que no se pueden negociar y en verde las que sí. Por ejemplo, ¿es posible manejar la renta por mes vencido y no anticipada?
Para Erick López, abogado y catedrático universitario, la situación atípica que causó el COVID-19 conlleva una oportunidad, más que una crisis. «La liquidez y el dinero, es oro puro. Hay que cuidarlos», comentó.
«Hoy, más que una opción, quien no negocie un tema de arrendamiento a raíz del COVID-19 está perdiendo una gran oportunidad. Todos los inquilinos van a negociar. Quien no negocie, pierde a futuro», explicó.
López propuso evaluar la perspectiva del propietario, el arrendatario y los sub-arrendatarios y sub-arrendantes. Además, indicó que si el propietario decide establecer un pleito judicial con un inquilino, no lo podrá ejecutar porque no hay ni siquiera notificadores.
«Los propietarios tienen que saber que su mejor herramienta es negociar. Si no negocia, no podrá ejecutar por la vía común de manera inmediata. Será un proceso lento que no lo llevará a nada», señaló el abogado.
«La única herramienta que ayudará a los propietarios a resolver la situación es negociar»
Erick López, abogado, notario y catedrático universitario.
En el caso de los inquilinos, no negociar un contrato renta es «perder», porque el principal argumento que tiene es la «situación actual». «Tiene que establecer una negociación y el propietario puede acceder total o parcialmente», dijo.
Enfatizó que en los contratos los propietarios deben incluir una clausula que establezca que la renta que que se recibe fuera de plazo establecido no se considera «renovado el contrato de forma indefinida».
Arrendamiento en centros comerciales
Una de las disposiciones del gobierno de Guatemala fue solicitar la suspensión de los negocios ubicados en centros comerciales. ¿La razón? Evitar la aglomeración de personas, ya que facilita la propagación del virus.
Esto ha llevado a que muchos dueños de negocios con locales en centros comerciales no puedan abrir y atender. Ello implica que no se generan ingresos, aunque sí está la obligación de pagos como alquiler y planilla.
Este escenario es diferente para las personas que alquilan una vivienda, apartamentos y oficinas, por lo que Mazariegos propone a los propietarios de locales comerciales no cobrar el arrendamiento.
«Se debería esperar hasta mayo para cobrar la renta. En nuestro caso, todos nuestros clientes estuvieron de acuerdo en esperar. Básicamente, el local no está en uso«, opinó al reconocer que la solicitud es «complicada».
Según Mazariegos, el artículo 1906 del Código Civil indica que si el arrendatario se ve impedido, sin culpa suya, del uso total o parcial de la «cosa arrendada», no está obligado a pagar la renta o puede recibir una rebaja proporcional. En todo caso, si el impedimento dura más de dos meses, el arrendatario puede pedir la rescisión del contrato.
«Los inquilinos de un centro comercial no están usando el local. Guardar inventario no es usar el local«, opinó al indicar que se debe revisar la cláusula del contrato que habla sobre el destino que se le daría al inmueble.
Para López, quien no comparte la opinión de Mazariegos, no es que no se use el inmueble, ya que almacena mercancías. «Si hay un uso del inmueble«, recalcó al indicar que el inquilino argumentará que no usa el inmueble pero sí se almacena inventario, «si tiene un uso».
En el caso de los condominios, indicó que en este caso podrían incrementar el pago de mantenimiento. «Al estar las persona en sus casas, se elevan los servicios. No es lo mismo una renta de condominio que una renta comercial. Cada uno evalúa su caso y se generalicen los casos».
Además, indicó que se debe prever que los inquilinos solicitarán una rebaja en la cuota de mantenimiento, ya que no se tiene el mismo flujo de personas en el centro comercial.
El dinero cambia de manos
Rudy Calderón, auditor y gerente financiero de Grupo Majadas, explicó que muchos de los clientes de la empresa están en centros comerciales cerrados, por lo que verán afectados sus ingresos y la rentabilidad bajará para 2020.
Sin embargo, por la diversidad de sus clientes, también hay supermercados, hospitales, bancos , farmacias, panaderías o restaurantes con servicio a domicilio, que pueden abrir sus negocios por mandato presidencial.
«En tiempo de crisis, el dinero cambia de mano. Leáse entre líneas que hay nuevas oportunidades a nuevos segmentos. Quienes vivimos de las Bienes Raíces tenemos que ver otras formas y herrramientas de hacer las cosas», concluyó.
