La demanda de vivienda nueva bajó significativamente en EE. UU. en los últimos meses. Un ejemplo es el de la constructora KB Home, con sede en California, en los datos del cuarto trimestre del año pasado. Esto viene de la mano del aumento de las tasas hipotecarias, que afectó a los constructores.
Los intereses sobre las nuevas hipotecas retrocedieron, ofreciendo cierto optimismo a los inversores, pero los analistas afirman que puede ser demasiado pronto para confiar en una recuperación fácil en el mercado de la vivienda.
KB Home presentó la semana pasada una demanda de 692 nuevos inmuebles en el cuarto trimestre, lo cual supone menos de la mitad de los 1.964 esperada por las estimaciones de consenso de FactSet, y alrededor de un 80 % menos que el mismo trimestre del año anterior.
La disminución neta se debió a una combinación de pedidos brutos bajos y un aumento en las cancelaciones, según el CEO de la compañía, Jeffrey Mezger.
Demanda de vivienda y tasas hipotecarias e inflación
El trimestre, que finalizó el 30 de noviembre, refleja un momento en el que las hipotecas fijas a 30 años se encontraban cerca, o por encima, del 7 %, según datos de Freddie Mac: un pico importante, después del ascenso de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, que endureció su política monetaria para controlar la inflación.
«Las altas tasas hipotecarias y la inflación persistente, junto con una economía incierta, han hecho que los compradores de viviendas sean más cautelosos desde mediados del año pasado», dijo Mezger en un comunicado.
«En el cuarto trimestre, priorizamos la entrega de nuestra gran cartera de pedidos y la protección de nuestros altos márgenes en lugar de tomar medidas para estimular las ventas adicionales durante este período de tiempo estacionalmente más lento», apuntó.
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Otras constructoras impactadas
Lennar, otra constructora que recientemente informó de sus resultados para el mismo período, dijo que sus nuevos pedidos cayeron un 15 % a 13.200 viviendas en el cuarto trimestre.
«Como una primera estrategia, detallamos que continuaremos vendiendo casas y ajustando los precios a las condiciones del mercado y manteniendo un volumen razonable”, comentó el presidente de Lennar, Stuart Miller, durante la conferencia de presentación de las cuentas de la empresa.
Eso significa que los márgenes de la empresa, no su volumen, son el «conocido como amortiguador», agregó.
El margen bruto de Lennar sobre las ventas de viviendas cayó al 24,8 % en su trimestre más reciente desde el 28 % en el mismo período del ejercicio pasado.
DR. Horton, la constructora cotizada de viviendas más grande del país, publicará sus resultados trimestrales el próximo 24 de enero para el trimestre que finalizó el 31 de diciembre.
Los analistas esperan que informe 14.890 nuevos pedidos, una disminución del 31 % con respecto al mismo trimestre del año pasado, y un margen del 23,5 %, frente al 27,4 % del primer trimestre de 2022, según los datos de FactSet.
Vientos favorables y en contra
El impacto del aumento de las tasas hipotecarias a finales de 2022 fue amplio, lo que afectó tanto a las ventas de las viviendas existentes como a la confianza de los constructores.
Las primeras cayeron por décimo mes consecutivo en noviembre. En cuanto al sentimiento de los constructores, medido como un índice por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, descendió todos los meses en 2022, según la organización.
«En este entorno de alta inflación y altas tasas hipotecarias, los constructores luchan por mantener viviendas asequibles para los compradores«, aseguró Jerry Konter, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, en un comunicado el mes pasado.
Añadió que el 62 % de las constructoras informó usar incentivos para mejorar las ventas, mientras que el 35 % recortó los precios.
No obstante, podría haber mejores noticias para este 2023, según algunos expertos.
Se esperan mejoras este año
El final de 2022 podría haber sido el punto más bajo para la demanda de nuevos inmuebles, tal y como comenta el equipo de analistas y estrategas de Bank of America.
«Es probable que la demanda se mantenga débil en la primavera, pero creemos que los pedidos se desplomaron en el cuarto trimestre del 2022«, escribieron los analistas de la entidad bancaria, Rafe Jadrosich y Shaun Calnanm, y el estratega Chris Flanagan. «Los pedidos mejorarán secuencialmente en 2023», pronosticaron.
Los analistas de Citi también esperan que los pedidos mejoren. El equipo de Citi Research dirigido por Anthony Pettinari expuso que habría que ser «selectivamente positivo» con los constructores en bolsa, favoreciendo a PulteGroup.
«La temporada de ventas de primavera debería ser débil, pero la estabilización de los pedidos netos en el segundo semestre debería ser un catalizador«, escribió.
Una razón para el optimismo en el mercado de la vivienda podría ser la tendencia a la baja de las tasas hipotecarias desde que alcanzaran el nivel del 7 %.
«Las tasas hipotecarias han disminuido desde los niveles máximos y están listas para bajar en 2023», analizó el equipo de BofA.
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Se esperan que tasas hipotecarías bajen
Las valoraciones de los constructores ya estarían descontando los precios más bajos y la demanda más débil, tal y como esbozan en el informe, mientras que los márgenes de los constructores podrían verse favorecidos por los costes más bajos de los materiales.
Eso sí, el equipo de BofA no es el único que espera que las tasas hipotecarias bajen.
Después del último dato del IPC en EE. UU., que continuó enfriándose en diciembre, el economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun, aseguró que las tasas hipotecarias podrían caer por debajo del 6 %.
«La inflación ha estado bajando. Por lo tanto, las tasas hipotecarias también bajarán«, expresó.
Lo que habría que matizar es que la reciente caída de las tasas hipotecarias no soluciona las preocupaciones sobre la asequibilidad.
«A pesar del reciente retroceso en las tasas hipotecarias (sobre el 6,5 %), las relaciones de pagos/ingresos se mantienen incómodamente por encima de los picos anteriores del 2006«, ahondó Horne.
Agregó que: «La actividad de ventas de viviendas y el tráfico de compradores siguen conmocionados al entrar en 2023, y los mercados inmobiliarios de todo el país permanecen en modo de ‘descubrimiento de precios'». Ahora solo falta por ver por dónde terminará rompiendo este año.
Con información de: lainformacion.com
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