A la hora de inscribir la propiedad horizontal se cometen algunos errores que pueden retrasar el proceso. Esto se suma a los inconvenientes en el Registro General de la Propiedad (RGP) por la presa de expedientes.
El presidente de la Asociación Centroamericana para la Vivienda Capítulo Guatemala (Acenvi), Gerber Revolorio, indicó que por ello desarrollaron un foro para abordar cómo se manejan los expedientes de desmembraciones e inscripciones de la propiedad horizontal en el país.
“El Registro General de la Propiedad juega un papel importante en el desarrollo inmobiliario porque sin la buena ejecución o la agilización de sus trámites, los desarrolladores de viviendas se ven afectados porque no tienen los ingresos y no tienen un desembolso por su desmembración”, explicó.
También se atrasan en la entrega de viviendas y tienen problemas con sus clientes. Además, a los bancos les crea un problema porque necesitan tener inscritos sus seguros a través de FHA y para ello requieren que la propiedad horizontal esté inscrita en el RGP.
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Cabe destacar que un régimen de propiedad horizontal que se aplica a edificios donde cada unidad tiene su propia propiedad individual y hay áreas comunes compartidas por los propietarios.
Las disposiciones relacionadas con este régimen se encuentran en el Código Civil.
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Errores comunes
Las equivocaciones en los expedientes de desmembraciones e inscripciones de la propiedad horizontal pueden retrasar o tomar más tiempo el proceso en el RGP.
Para evitar que el expediente sea rechazado, Pablo Rodríguez, socio director de Conservis Abogados, compartió son socios de Acenvi y abogados detalles de los principales errores que se comenten para el régimen de propiedad horizontal.
El experto resaltó el papel del notario en el proceso para realizar la inscripción de dicho régimen dentro del RGP, sin embargo, dijo que estos son compartidos por todos los actores.
En parte, algunas de las equivocaciones se deben a que la legislación no ha sido actualizada. A esto se suma el incremento de la demanda vivienda, un déficit de tierra y una intención de construir para arriba.
El abogado reconoce que el RGP trabaja con criterios registrales ante la escasa normativa y que ayuda a facilitar el proceso.
Lista de las equivocaciones
En la escritura pública de constitución régimen de propiedad horizontal hay errores muy frecuentes.
Rodríguez explica que el Código Civil no tiene una guía de calificación para orientar al usuario, como mínimo se debe cumplir con lo establecido en el artículo 531 del mismo.
En la escritura Pública:
El experto indica que la ubicación debe ser detallada con la nomenclatura correcta para evitar que el Registro rechace el expediente.
Si hay un cambio debe actualizarse de acuerdo con lo establecido en el artículo 1130 C.C.
La actualización se puede hacer antes de ingresar el régimen o junto con el régimen acompañado de una certificación de la municipalidad. Si no se hace puede ser motivo de suspensión.
Área total
El experto indicó que debe indicarse en área y colindancias en metros cuadrados donde se constituirá el régimen de propiedad horizontal.
Si la propiedad horizontal se hará en un área parcial debe indicarse el área total de la finca, el área parcial y la reserva de área si hubiera.
Errores en las áreas
— No se describe en metros cuadrados.
— No se describe si el área total de la finca es la que se va a someter a régimen.
— Tres descripciones de áreas (área total, área a ser sometida y área a reservarse).
— Error al omitir la declaración expresa del propietario para someter al régimen de propiedad horizontal.
— Nombre y descripción del edificio (oficinas, comercio, apartamentos). No describir cada piso es un motivo de suspensión en cuanto a área, medidas y colindancias.
— Otro motivo de suspensión es no establecer el valor de cada piso. Usualmente, solo lo hacen del edificio y de las fincas filiales, no del valor por piso.
Error al describir área común y amenidad
Otro dato compartido por el experto es que se confunde las áreas comunes y las amenidades.
Explicó que debe hacerse una descripción de los elementos y partes comunes y servicios de la edificación.
Área común
Es todo aquello que me lleva de la propiedad privada a la vía pública (entrada principal, pasillo, elevadores).
Hay mandato para describirlas, pues no pueden ser gravadas ni enajenadas, aunque exista consentimiento de todos los propietarios.
Además, existe obligación de permanecer en propiedad indiviso el tiempo que dure el régimen. Todo pacto en contrario se considera nulo por mandato legal deben ser descritas.
Foto: Frugal Flyer/UnsplashAmenidades
Se refiere al salón social, piscina o gimnasio. Hay libertad para describirlas, pues no existe mandato para describirlas. No son parte del área para desplazarme para la vía pública.
Aunque no es obligatorio que se describa la cantidad de fincas filiales, es necesario que el Registro tenga claridad de cuáles serán fincas filiales y cuáles no.
Puede existir confusión con los parqueos, áreas comunes, amenidades y otros. Se debe indicar dentro del régimen el inventario de fincas filiales a formar, para establecer si son las mismas que el operador entendió.
Foto: Risen Wang/UnsplashReglamento
El abogado comentó que según el Registro no inscribe reglamentos, sin embargo, el reglamento debe formar parte de la escritura que contiene el régimen y este si se inscribe en el RGP.
Recomendó que si se hace una modificación del reglamento con posterioridad, se debe hacer como corrección del régimen para evitar que sea rechazado.
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Avances en el registro
Además, en el foro de Acenvi se abordó las acciones que realiza el RGP para agilizar los procesos.
Según Byron Giovani Esquivel Tercero, registrador suplente, el Registro trabaja en el diseño de un portal electrónico que se denominará RGP Virtual o SEDE virtual, en el cual se podra dar seguimiento a los distintos trámites y gestiones.
También se trabaja en la plataforma Cita Virtual para resolver inconvenientes o dudas relacionadas con suspensiones de expedientes, y en un chatbot y un centro de llamadas.
Esquivel aseguró que esperan que todas estas herramientas esté en funcionamiento entre agosto y septiembre de este año.
La expectativa es que el proceso que dura entre 12 y 15 días, con estas herramientas se reduzca 8 0 10 días máximo.
