Si bien se puede «asegurar» a una persona que ha comprado un inmueble, hay casos que terminan siendo una simulación de compraventa y una anécdota más relacionada con las estafas inmobiliarias. Todo esto, a pesar de haberse firmado papeles -recibos o pagarés-, pagar mes a mes una cuota, incluso, vivir en la propiedad por años.
«Al final, le pueden decir a una persona que no tiene derecho a la casa. Que nunca se firmó una compraventa y lo que es peor, que le digan ‘devuélvame la casa'», explicó el abogado Sergio Cojulún en el webinar «¿Cómo prevenir estafas inmobiliarias?», organizado por la institución de coaching legal Royal Bureau y el apoyo de Central Law.
El caso, explicó el abogado, es un claro caso de estafa en el que sí se puede accionar por la vía penal y civil. «Si hay que documentar y asesorarse para elegir el documento que va a respaldar la transacción», aconsejó Cojulún.
Al igual que el anterior caso, el de la simulación de compraventa, se dan otros como los depósitos sin respaldo documental, corredores o falsos propietarios. Para respaldarse en el caso de reservar un inmueble, y no ser objeto de una estafa, es necesario documentarse.
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Por ejemplo, se firma una «promesa de compraventa» para que sea un respaldo legal a futuro. «Si van a comprar un inmueble o arrendar inmueble, y les piden un depósito, que exista un soporte documental para evitar estos inconvenientes», indicó.
Otros ejemplos citados por el abogado fueron:
- Mandatarios o representantes sin facultades
- Cheques sin fondos de compraventa
- Inmueble con cuotas atrasadas de mantenimiento, IUSI o servicios
- Proyectos que ya no se realizaron
- Proyectos sin licencia de construcción
- Amenidades y áreas comunes no terminadas.
«No todo incumplimiento de contrato se puede criminalizar porque no necesariamente es un delito»: Sergio Cojulún, abogado
Señal de alarma: promesa de compraventa
Guillermo Iturriaga, abogado asociado de Central Law en Guatemala, indicó que en el caso de la simulación de compraventa la primera señal de alarma -empezar a desconfiar- y solicitar ayuda de un profesional en temas legales, es «la promesa de compraventa».
«Normalmente, todo inicia con la promesa de compraventa. Los desarrolladores inscritos y no inscritos inician con una promesa, difícilmente darán una compraventa por abonos y reserva de dominio, que es una figura que aparece en el Código Civil. Todos inician con una compraventa», dijo.
Según el artículo 1834, es válida la venta con pacto de reserva del dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o no se realice la condición para consumar un contrato. «Cuando el precio se paga totalmente o se cumple la condición, la propiedad se transfiere al comprador sin necesidad de ulterior declaración», agrega.
Cojulún opinó que todas las promesas de compraventa se deben revisar para evitar inconvenientes a futuro y las dos partes estén tranquilas. «Hay que revisar todas, sobre todo aquellas en la que genere dudas de quién es el vendedor», dijo al indicar que también es aconsejable investigar el historial de proyectos realizados por la desarrolladora.
«Se debe describir en la promesa de compraventa los acabados del apartamento para que se ajuste al apartamento modelo»: Sergio Cojulún, abogado
Las arras
Iturriaga comentó que ha atendido casos en donde «se pierden las arras». Las arras son la señal que se da como garantía en un contrato. En el caso de las promesas de compraventa a veces puede desnaturalizar las arras.
El abogado explicó que lo que realmente ofrece el vendedor es «comprar ya un lote». «Las personas creen al pagar las mensualidades ya está pagando su casa. No pagan su casa, sino una promesa de compra. Lo que paga realmente son unas arras de cumplimiento«, dijo.
Cojulún agregó que en el tema de las arras se debe ser cuidadoso, muchas personas no leen a profundidad el documento firmado. «Cuando el documento se dará por terminado por algún incumplimiento de alguna de las partes», dijo.
Las arras tienen dos funciones:
- Para que la persona perjudicada tenga una indemnización
- Incentivar que el cumplimiento del contrato se cumpla
Las arras se fijan regularmente para quien va a comprar, mientras que el vendedor, si incumple, no tiene penalización. Ante esto, el abogado resaltó que se debe buscar una «reciprocidad». «Al final del día, un contrato es que ambas partes estén con la certeza de que se cumplirá lo pactado, y quien incumpla, se verá perjudicada», dijo.
Si una persona reserva un inmueble por Q10 mil, y se establece que esa cantidad son las arras, significa que sí ya no va a comprar el inmueble perderá el dinero. En el caso del vendedor, debe estar dispuesto a devolver los Q10 mil y entregar otros Q10 mil. Es decir, entregar las arras dobladas y se debe establecer un periodo para el pago.
Aquí puedes ver el webinar completo:
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