El desarrollo de vivienda en el área metropolitana del departamento de Guatemala aventaja a sus similares en El Salvador y Costa Rica porque los desarrolladores han tenido el tino de ampliar su oferta a perfiles socioeconómicos más bajos e introdujeron opciones de vivienda como los MUVIS.
Lo anterior es una de las principales conclusiones que dejó Lucía Rivers, mánager de PRIME IQ, en un webinar que organizó ACENVI para conocer el panorama del mercado de la vivienda en el segundo semestre del 2022 (2T 2022), con datos de los tres países centroamericanos.
Antes de entrar en materia hay, dos puntos importantes a saber:
— El análisis que presentó la directiva de PRIME IQ incluyó solo el mercado primario, es decir, todo aquel desarrollo inmobiliario, en este caso vivienda (vertical y horizontal), que todavía está en fase de comercialización (sin importar en la etapa en la que se encuentra) y aún en manos del desarrollador.
— Asimismo, para el caso de Guatemala, se incluyó casi todo el departamento de Guatemala y en el caso de Costa Rica y El Salvador se usó el criterio de los gobiernos de cada país sobre lo que denominan la “gran área metropolitana”.
Demanda futura de vivienda
Un factor muy clave en la fase introductoria del análisis que hizo Rivers es la población (según información de los censos oficiales) en los tres territorios estudiados, por su relación directa sobre la demanda de vivienda futura que tendrá cada país.
En el caso de Guatemala, en el área metropolitana, se calcula que hay 3,05 millones de personas y compuesta por 742.000 hogares.
El Salvador, por su parte, hay 1,7 millones de personas —79 % menor a Guatemala— en la gran área metropolitana y 548.000 hogares, mientras que en Costa Rica hay 2,9 millones de personas y 935.000 hogares —26 % más que Guatemala—.
Si bien cada país tiene poblaciones totalmente diferentes, por la cantidad de personas, en El Salvador y Costa Rica las poblaciones se concentran principalmente en el área metropolitana, algo muy distinto a la realidad guatemalteca, el país menos urbanizado de la región.
Según Rivers, la cantidad de personas y la cantidad de hogares ayuda a entender mejor el número de viviendas que se va a requerir cada año mientras crece la población.
De los tres países, Guatemala es el país en la que su población crece a un mayor ritmo (1,6 % anual), en comparación a El Salvador (0,5 %) y Costa Rica (0,9 %).
“Si bien el ritmo de crecimiento es menor que en los últimos años para Guatemala, sigue siendo el más alto. A diferencia de El Salvador, el más bajo (0,5 %), y que además ha tenido un decrecimiento marcado en los últimos 10 o 15 años”, destacó.
Vivienda de perfil socioeconómico C
En materia de vivienda, al cierre del 2T 2022, Guatemala en el mercado primario tenía a su disponibilidad 8.861 unidades, entre vivienda vertical y vivienda horizontal. El Salvador, únicamente 786 unidades y Costa Rica, 2.664 unidades.
Lo que llama la atención a primera vista es como los tres países tienen poblaciones similares en las grandes áreas metropolitanas, pero es muy desigual en sus inventarios.
Si bien hay “mucha tela que cortar” y abundantes factores que analizar, Rivers señaló que se debe a que Guatemala lleva “la delantera” en el desarrollo de vivienda a nivel centroamericano.
“Por ejemplo, El Salvador es como la Guatemala hace 15 o 10 años (en el desarrollo de vivienda)”, indicó la mánager de PRIME IQ.
El Salvador ha tenido un crecimiento muy lento al enfocarse en pocos perfiles socioeconómicos, y Costa Rica, está en medio, por así decirlo, entre lo que ahora es El Salvador y Guatemala.
Guatemala tiene actualmente uno de los trimestres con mayor inventario de vivienda. La razón por la que hay una mayor cantidad de apartamentos y casas es que la oferta inmobiliaria se amplió a diferentes perfiles socioeconómicos.
PRIME IQ clasifica los perfiles socioeconómicos así:
— Segmento C-: Capacidad de pagar una vivienda entre US$40.000 y US$70.000
— C Típico: US$71.000 a US$110.000
— C+: US$110.001 a US$175.000
— A-B: De US$175.000 hacia arriba.
En la Ciudad de Guatemala, la concentración principal de vivienda hace unos ocho a 10 años priorizó segmentos C+ y hacia arriba. Hoy día, se tiene una oferta más amplia, dirigida a un ser C Típico o C menos.
“En los últimos años, ha venido bajando en cuanto a la escala socioeconómica, ofreciendo opciones a otros perfiles que antes no ofrecía. Eso no lo vemos todavía, para nada ni de cerca, en El Salvador y Costa Rica”, enfatizó Rivers.
La importancia de la llegada de los MUVIS
En su explicación, Rivers destacó la fuerte introducción, entre el 4T del 2021 al 2T del 2022, de los Módulos Urbanos de Vivienda Integrada, conocidos como MUVIS, y también de MUVIS Plus porque “han venido a abastecer a perfiles socioeconómicos más bajos”.
“Se dio una introducción muy fuerte durante el 4T 2021(544 unidades). Tenemos en pipeline (217 unidades) y sabemos que hay varios proyectos ya cocinándose. Van a venir a seguir abasteciendo ese perfil económico más bajo, que anteriormente no lo veíamos”, explicó la mánager de PRIME IQ.
Si El Salvador y Costa Rica aceleran la madurez en sus mercados de vivienda y continúan enfocando su oferta en segmentos C+ (y hacia arriba), como lo hizo el mercado guatemalteco por mucho tiempo, el contraste con lo que pasa en Guatemala, en relación con el desarrollo inmobiliario, se hará más evidente.
“No estamos viendo desarrollos (de vivienda) enfocados a otros perfiles económicos (que no sean C+), entonces sí puede hacerse una brecha más grande justamente por la introducción en el mercado de los MUVIS. Y más, si los otros mercados (de El Salvador y Costa Rica) no se apuran a dar las opciones de vivienda a perfiles socioeconómicos más bajos, como ya lo hace Guatemala”, destacó la experta.
Ocupación: vivienda vertical
La mánager de PRIME IQ ofreció detalles de cómo se compone la vivienda vertical en los tres países centroamericanos al término del 2T 2022 (primer semestre del mismo).
Guatemala cerró el 2T 2022 con 73 % de ocupación, es decir, es el porcentaje de ventas que se logró al cierre del primer semestre del año, o mejor dicho: El 73 % del inventario se vendió.
En el caso de El Salvador, con un inventario menor, por supuesto, logró cerrar con 66 % y Costa Rica tuvo un desempeño notable con 98 %.
Desde que PRIME IQ analiza el mercado costarricense, nunca ha visto una ocupación tan alta (casi del 100 %) en Costa Rica, un país cuyo mercado de vivienda es “muchísimo” más abastecido de casas que de apartamentos.
En el caso de Guatemala, como todos hemos visto en la última década, la balanza es inversa, ya que se han tenido inventarios de hasta el 70 % versus 30 %, entre la vivienda vertical y la vivienda horizontal.
Sin embargo, en la actualidad (2T de 2022), y después de muchos años, la balanza logró equipararse un poco más en el país, porque hay una introducción muy fuerte de unidades de vivienda horizontal en el último año.
Tamaños promedio y precios: vivienda vertical
De las 8.861 viviendas que tenía disponibles Guatemala al cierre del 2T del 2022, 4.846 unidades corresponden a inventario de vivienda vertical.
El país terminó con un tamaño promedio de 79 m² y un precio promedio de m² de US$1.734. Esa oferta disponible, en un 81 % (3.925 unidades de apartamentos), se concentra en un 81 % en el perfil socioeconómico C amplio, es decir, C-, C Típico y C+.
En el caso de El Salvador, el inventario terminó con 699 unidades y un tamaño promedio de 102 m². El tamaño promedio es mayor en comparación a otros a los otros dos países, puesto que Guatemala y Costa Rica son muy similares en el tamaño promedio de sus apartamentos.
Según Rivers, el tamaño de los apartamentos que se ofrecen en El Salvador son similares a lo que se vendían en Guatemala hace 10 años (ahora están por debajo de los 100 m²).
Y el tamaño de este tipo de productos en el país vecino responde hacia donde va dirigida la oferta: A y B, con precios promedio por m² de US$1.991.
Finalmente, en Costa Rica, se tuvo 877 unidades de inventario disponible al finalizar el segundo trimestre del 2022, con tamaños promedio de 74 m², parecidos a los que se ofrecen en Guatemala (79 m²), y con precios de promedio de US$1.998 por m².
“Los apartamentos en Costa Rica están dirigidos a un perfil socioeconómico más alto. Los precios por metro cuadrado entre ambos eran bastante distintos años atrás, con Guatemala por debajo de Costa Rica. Hoy día, en proyectos o unidades comparables, tienen mismos precios. Guatemala incrementó sus precios por metro cuadrado y Costa Rica los ha mantenido o incrementó de una manera no tan drástica”, explicó la mánager de PRIME IQ.
Vivienda horizontal: Guatemala
Guatemala, en los últimos trimestres, ha tenido una fuerte introducción de metros cuadrados en el segmento horizontal (casas), lo que se refleja en una ocupación más baja en comparación a la vivienda vertical (apartamentos).
A diferencia de lo que se vivió, al menos en los últimos tres años, solo en el primer semestre del año se han introducido 188.000 m² en el sector horizontal. La cifra casi completa la introducción total del año 2000 (189.000 m²) y, a falta de lo que se registre en el último semestre del 2022, está cerca de alcanzar el 2021 (234.000 m²).
“Vemos una fuerte introducción de metros cuadrados, y por consiguiente de unidades en el mercado horizontal. A diferencia del mercado vertical, aquí vemos absorciones más lentas de lo que se debería de esperar”, comentó Rivers.
En la actualidad, la ocupación en la vivienda horizontal es del 45 %, pero eso se debe, según Rivers, a la introducción tan fuerte y reciente de unidades en el mercado horizontal, que terminó el 2T 2022 con 4.015 unidades. Su tamaño promedio es de 138 m², es decir, casi el doble de la vivienda vertical, con 79 m².
El precio por metro cuadrado es de US$835, siempre dirigiéndose (66 %) a un C Típico y con cada vez más unidades para un segmento C-. “También se debe a los sitios en donde hay más desarrollo en el país, típicamente en las periferias del área metropolitana”, agregó la mánager de PRIME IQ.
Vivienda horizontal: El Salvador y Costa Rica
En El Salvador hay un 83 % de ocupación en la vivienda horizontal, con solo 87 unidades y un tamaño promedio de 145 m². Aquí, no existe una diferencia muy fuerte en tamaño versus a la vivienda vertical (102 m²), con una oferta dirigida principalmente (67 %) al público C+ (US$1.266 por m²).
Finalmente, Costa Rica, como ya se anticipó, todavía tiene una balanza muy a favor de la vivienda horizontal, por lo menos en cuanto a disponibilidad actual —no necesariamente el inventario total que se colocó fue así—, que es de 1.787 unidades.
El tamaño promedio de 143 m², con precios por metro cuadrado de US$1.489 y el 60 % de dicho inventario está dirigido a un C+.
Toda la data anterior descrita lleva a concluir —al menos para Lucía Rivers—que el mercado de la vivienda es “muchísimo más fuerte y dinámico” en Guatemala que en El Salvador y Costa Rica.
Un punto a favor de Costa Rica es en cuanto proyectos de lotes, que en Guatemala hay, pero en perfiles económicos bajos y no es muy fuerte en perfiles socioeconómicos altos, desde hace algún tiempo.
“Costa Rica, a diferencia de Guatemala, si mantiene todavía ese dinamismo en la parte de lotes. Tiene una mezcla más pareja en cuanto a vivienda. Guatemala tiene una composición focalizada en lo vertical, hoy más balanceada con el tema horizontal. Y El Salvador, sigue siendo un país con poco dinamismo y veremos cómo evoluciona”, concluyó la mánager de PRIME IQ.
Madurez de los mercados
Para ir más allá en la conversación de por qué el mercado inmobiliario de la vivienda en Guatemala aventaja a los mercados de El Salvador y Costa Rica, República Inmobiliaria consultó a Lucía Rivers sobre este tema. A lo que la mánager de PRIME IQ respondió:
“Yo le diría que también es la etapa o el ciclo en el que se encuentra cada uno de los países. Cuando uno analiza El Salvador vemos que está como Guatemala hace 15 años. Probablemente, vaya a llegar un momento en donde el desarrollo llegue a la madurez, a la que nosotros hemos llegado. La madurez implica no solo cantidad de unidades, sino también la diversidad de unidades para llegar a diferentes perfiles económicos”.
Y agregó:
“Al final es una combinación de factores, pero sí tiene mucho que ver con la madurez o en la etapa inmobiliaria en la que se encuentre. Basta ver cuánto han subido los precios por metro cuadrado en Guatemala, en comparación a Costa Rica. Eso nos indica que el mercado guatemalteco creció y está llegando una etapa más madura de lo que de lo que está actualmente Costa Rica. Como le repito, es una combinación de factores, que requiere un análisis más profundo, para argumentar mejor la respuesta”.
