Guatemala: Insuficiente oferta de vivienda asequible ante una demanda alta del mercado

La mayoría de proyectos habitacionales se concentran en el área metropolitana y se enfocan en segmentos altos. 
zona 4 guatemala
El área urbana de zona 4 es conocida por su cercanía y buena conexión al resto de las principales zonas de la capital. Foto: Shoarq

La mayor disponibilidad de vivienda asequible es un reto para Guatemala por la falta de oferta, a pesar del dinamismo que muestra el sector inmobiliario.

Esto lo mencionaron expertos durante el foro Boletín Economía de la Construcción: Situación del sector inmobiliario, organizado por la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC).

Eddy Tabush, CEO y fundador de Urbana Housing Fund, habló sobre la necesidad de crear vivienda urbana, sostenible y asequible, así como del potencial que tienen los mercados inmobiliarios pequeños de Guatemala, Honduras y El Salvador. 

Vivienda urbana y asequible

Indicó que la vivienda tiene que ser urbana porque mejora el acceso a oportunidades de trabajo, hay transporte público, educación, servicios de salud y comercio. 

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Sin embargo, existe una falta de oferta de vivienda urbana de precio asequible

Según datos analizados de Prodatos y del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el desarrollo comercial se ha dedicado al 10 % de “la pirámide” de la demanda de vivienda, elaborada por él con las cifras. 

En esta se encuentra el segmento de lujo y vivienda a precio de mercado. Es decir, el 0,5 % de las familias urbanas que ganan más de US$51.000 al año y compra vivienda de más de US$175.000.

Por su parte, el 9,0 % de los hogares que ganan entre US$30.000 y US$51.000 al año y compra vivienda entre US$80.000 y US$175.000 (segmento C1).

El experto indicó que el sector está “contento” atendiendo a estos segmentos porque tiene un buen margen bruto, contrario al resto de la ‘pirámide del triángulo’ donde se gana menos. 

Según Tabush, en el segmento C2, C3, y D1 de la pirámide, debajo de precios del mercado, se encuentra el 68 % de familias urbanas que ganan entre US$12.000 y US$30.000 al año y compra vivienda de precio entre US$30.000 y US$80.000, pero donde la mayoría no compra porque no hay oferta.

Son hogares que ganan entre US$1.000 y US$2.500 al mes, son 68 % de los hogares urbanos, que no aparecen a veces en otras pirámides”, reiteró.

Gráfico presentado por Eddy Tabush en la actividad de la Cámara Guatemalteca de la Construcción.

Créditos del FHA

Mauricio González Espina, sugerente de operaciones del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), compartió estadísticas de los créditos hipotecarios asegurados durante la última década y resaltó que Guatemala se ha recuperado después de la pandemia.

Recordó que en 2013 ingresaron 3.966 solicitudes de resguardos de asegurabilidad. Mientras que en 2022 alcanzaron 6.954, un 7,6 % más que en 2021.

En total, el año pasado se emitieron 4.852 seguros de hipoteca, un 12.29 % más que en 2021.

“En los seguros de hipoteca este año vamos a estar llegando a los 5.000 seguros emitidos, sería un año récord. Eso nos demuestra que la economía se va recuperando, el sector inmobiliario en Guatemala es fuerte. Se estima para cada año un crecimiento de 10 % más o menor”, resaltó.

Hasta mayo de 2023 han ingresado 2.455 solicitudes de resguardos de asegurabilidad al FHA, un 16.8 % menos que en el mismo mes de 2022; sin embargo, se han emitido 2.358 seguros, casi un 30 % más.

Nuevos proyectos habitacionales

A pesar de la reducción de solicitudes, la expectativa es que en el transcurso del segundo semestre repunte, ya que según González, ya ingresaron 33 nuevos proyectos habitacionales.

Además, en proyectos en proceso de elegibilidad a mayo se tienen 81 edificios, 8 de tipo MUVIS y 26 de casas, que en conjunto suman 21.347 unidades. El 62 % se ubican en la ciudad capital.

El directivo del FHA resaltó que el comportamiento del sector es mejor que en años anteriores.

Mauricio González Espina, sugerente de operaciones del FHA.

Características de los desarrollos inmobiliarios

Los datos de créditos asegurados por el FHA reflejan que la mayoría de los proyectos están en el área metropolitana. De los 4.852 seguros emitidos el año pasado, 4.247 se ubicaron en el departamento de Guatemala.

Le sigue Sacatepéquez con 269; Chimaltenango y Quetzaltenango con 97 y 96, respectivamente.

Otro dato relevante es que el 44 % de los créditos asegurados se encuentran entre Q251.000 y Q500.000, y el 29.9 % entre Q501.000 y Q750.000. 

Además, el 40 % son apartamentos y el 60 % casas. Cabe recordar que en 2013 solo el 6 % fueron apartamentos.

¿Qué dificulta la oferta de vivienda asequible?

Para Tabush, el hecho de que el FHA entregue menos de 5.000 hipotecas al año es un reflejo de la oferta tan baja que hay en Guatemala. 

González amplió que también se debe a la oferta-demanda y que la gente pueda calificar a los créditos. 

A nivel de colocación casi todos se dan en la capital. A nivel departamental tenemos que llegar a una construcción de vivienda más formal, que la gente pueda venir a tener ese tipo de vivienda accesible y ese tipo de crédito, para dejar de construir en forma informal”, dijo.

Resaltó que en áreas urbanas de Quetzaltenango y Cobán hay proyectos que han sido exitosos.

Preferencia por lo urbano y el reto que representa

Tabush indicó que en las áreas urbanas en una casa viven hasta tres generaciones y nadie se va porque esa propiedad está bien ubicada para el trabajo, hay transporte y otros servicios.

“Por eso los proyectos de vivienda que más pegan son los que están en zonas que ya son residenciales”, dijo.

El reto que tiene el país para desarrollar vivienda asequible es el suelo urbano y es el cuello de botella.

La solución para vivienda social generalmente ha sido construyamos donde la tierra no vale nada”, dijo Tabush, pero, destacó que, sin los servicios básicos, infraestructura, escuelas y otros servicios, a la gente no le interesa.

Por ello considera que la mejor opción es en áreas urbanas, pero se necesita apoyo e incentivos para darle mejor ubicación a la vivienda. 

Estos incentivos podrían ser como edificabilidad, reducir costos de licencia y el tiempo de trámite de licencia.

Inversión en infraestructura

Al consultarle sobre los problemas que esto puede provocar como la falta de agua, Tabush indicó que se debe fortalecer e invertir en el acceso a agua y saneamiento. “(Esto) trae el pan bajo el brazo, porque cada una de esas viviendas va a generar un IUSI para la ciudad”.

“La clave de los incentivos es que sean con base en ubicación. No es posible que un proyecto de vivienda en zona 18, en un terreno G4, tenga el mismo incentivo que uno en zona 2, donde la tierra vale 5 o 6 veces más. Si la ciudad quiere que haya más vivienda en buenas ubicaciones”, dijo.

Limitantes para el sector inmobiliario

Durante el foro, Fernando Estrada, coordinador de estadística de la CGC, refirió que ofrecer vivienda en Guatemala a menos de Q500.000 es un reto, por el costo de construcción. 

“La participación gubernamental de las municipalidades es un factor que podría influir, (debido a que) la urbanización de los proyectos la tiene que hacer el 100 % el desarrollador, tiene que hacer calles, el cableado eléctrico, la planta de tratamiento, la seguridad, drenajes”, dijo.

Agregó que es bien difícil llegar a la vivienda de Q250.000, que es el tope de la vivienda de interés social en Guatemala, ya que la tierra es cara.

Resaltó que para crecer en ese segmento se deben involucrar a las instituciones para facilitar esa urbanización, que antes lo hacia la municipalidad, y hoy son las desarrolladoras.

Avances en los proyectos de la LIP 

En un contexto de la Ley de Interés Preferencial (LIP), González explicó que de mayo de 2022 a mayo de 2023 se han recibido 294 solicitudes, 165 de casas y 129 de apartamentos. Ya se emitieron 49 casos con seguro y 87 con resguardos.

Dijo que no se ha tenido el comportamiento que se esperaba, pero la expectativa es que avancen los procesos. En total se tiene 1,425 unidades.

“La baja solicitud se debe a que falta un poco de proyectos que estén destinados a ese segmento”, dijo. En la actualidad solo han ingresado solicitudes de 10 proyectos. 

El FHA cambió las normativas para calificar a los clientes y que apliquen más, pero es necesario que los desarrolladores se incentiven para este tipo de proyectos.

Impacto de la tasa de interés líder 

El consultor del Centro de Investigaciones Económicas Nacionales (CIEN), David Casasola, realizó un análisis económico y del impacto de los ajustes de la tasa de interés líder.

Refirió que toma tiempo ver la transmisión del aumento en la tasa de interés del Banco Central sobre las tasas de interés de los bancos privados. 

Algunas de las reflexiones que hizo es que las políticas fiscales restrictivas, como el aumento de tasas, para controlar la inflación, afectan directamente a la actividad económica, sin embargo, existen otras variables que inciden como la falta de certeza jurídica.

Resaltó que la duración y aumento en tasas incide en el ajuste del consumidor, porque ahorra menos o consume menos. 

“Aumentar la tasa de interés líder si tiene efectos, pero no ha llegado a niveles de decrecimiento, algunas estadísticas como el crecimiento del PIB trimestral de 2022 y el IMAE en el sector de la construcción dan algunas tendencias, pero es algo que toma tiempo verse”, dijo.

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