«Hogar, dulce hogar»: realidades y contexto de la vivienda accesible en CA

Los países del Triángulo Norte, Nicaragua y Costa Rica presentan un déficit que ronda el millón.
deficit vivienda
Arte: @Gabo

Centroamérica ha experimentado una urbanización acelerada desde los 50. Al mismo tiempo, tiene un lamentable déficit cualitativo del 53% en sus viviendas. De 10 hogares, poco más de la mitad presentan carencias que no las hacen 100% habitables para sus residentes. Por otro lado, la vivienda nueva se vuelve poco accesible para muchos.

En perspectiva. Los países del Triángulo Norte, Nicaragua y Costa Rica (CR) presentan un déficit que ronda el millón. Los datos se dieron a conocer durante el conversatorio virtual “Vivienda accesible en Centroamérica: realidades y contextos”, desarrollado por la Federación Centroamericana de Arquitectos (FCA) y el apoyo de ACENVI.

  • CR es la nación con menor carencia de la región. A nivel cuantitativo necesita alrededor de 11,000 unidades. Por el contrario, aproximadamente 760,000 viviendas necesitan mejoras.
  • Julio Bonilla, arquitecto costarricense, comenta que las dificultades de tener una vivienda digna es una problemática integral. La solución debe hacerse pensando en ciudades compactas. “No alejar a las personas de las regiones que ofrecen servicios de transporte, médicos y laborales”.
  • Nicaragua y Guatemala tienen territorios más grandes. El Salvador y CR son más densos. Lo anterior evidencia que resolver el problema no es “necesariamente dotar de vivienda tradicional”. Se deben buscar alternativas acordes a las necesidades de cada país, según Bonilla.

 

MUVIS, una solución

En el radar. Guatemala tiene el déficit —cuantitativo y cualitativo— más alto (2M). Gerber Revolorio, presidente de ACENVI, explica que la industria inmobiliaria tiene la oportunidad de atender a todos los sectores socioeconómicos.

  • El país cuenta con 69% de urbanización. Se espera que en los próximos 15 años cerca de 7M de personas arriben a las principales ciudades. La vivienda vertical aparece como una posible solución para la eventual alta demanda, a la vez que respalda las condiciones demográficas.
  • Una característica que incentivó esta lógica de construcción es la cantidad de asentamientos capitalinos. “Estas personas todos los días suben y bajan un promedio de seis niveles en gradas para llegar a sus hogares. Eso lo podemos aplicar para un edificio (MUVIS)”, apunta.
  • La necesidad de un techo digno para más de 400,000 familias guatemaltecas —con ingresos de uno (US$400) a tres salarios mínimos— se resuelven con los MUVIS. “Existe además un subsidio a la tasa de interés y una subvención para cubrir el enganche”, añade Revolorio.

 

Visto y no visto. Diversos factores dificultan que la vivienda no sea accesible: falta de regulaciones o leyes, oferta nula para los nichos necesitados (familias en pobreza o pobreza extrema, con capacidad de pago reducida), recuperación lenta postpandémica. En añadido, dos situaciones afectan a todo el bloque: apreciación del precio del suelo y alzas en materiales de construcción.

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  • Los costos siguen siendo una barrera. La arquitecta Dania Chavarría explica que, en CR, al buscar espacios y terrenos para casas accesibles, se topan con precios del suelo altos, dificultando la efectiva construcción de vivienda urbana.
  • En Guatemala, la inflación influye en el precio de los materiales de construcción, afectando a 2,45M de personas. La situación obliga a que vivan en inmuebles que carecen de pisos, techo, paredes adecuadas, entre otras cualidades necesarias.
  • “Tenemos que revalorizar el suelo. La única manera es invertir en infraestructura. Dotar de agua, espacios públicos, aceras e iluminación. Es una oportunidad de oro para tener vivienda de interés social en el corazón de la ciudad”, menciona la arquitecta Eleonora Sol, desde El Salvador.

 

Soluciones regionales

Lo destacado. Con una enorme demanda y poca oferta, Guatemala plantea una propuesta que rompe paradigmas con viviendas accesibles en formato vertical: MUVIS. Con reglamentación específica, destacan por su cercanía a estaciones de transporte público, y uso de servicios de agua y luz existentes.

  • En Honduras, la construcción residencial cerca de ciudades facilita vivir a menos de 40 minutos, por un precio accesible. Ya cuenta con un proyecto de vivienda social vertical. El apoyo del gobierno redujo costos, favoreciendo a los compradores finales.
  • “CR tiene baja altura. Multiplicar ese suelo hacia arriba, funciona para aprovechar los suelos ociosos”, explica Chavarría. Desde 1986, las alianzas entre lo público y privado permiten que este último se encargue de generar la preinversión. El Estado se encarga de la construcción.
  • El marco legal de Nicaragua permite utilizar prestaciones laborales por adelantado para mejoras en vivienda. También se accede a subsidios, beneficios fiscales o exoneraciones. Por su parte, un modelo cooperativista en El Salvador autoriza heredar, pero no alquilar o revender a terceros las viviendas.

 

¿Ahora qué? El ciclo de conferencias 2024 de la FCA continuará con varios módulos destinados a sumar ideas para hacer más accesible la vivienda en la región mediante experiencias y casos de éxito. El próximo conversatorio virtual se transmitirá el 13 de junio en la página de Facebook de la Federación.

 

Con información de: Braulio Palacios

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