Desarrollador convierte su hogar de la infancia en condominios de US$1 millón

Frank Williams está en una casa que está convirtiendo en condominios en el South End en Boston. Señalando una ducha de vapor recién instalada con mármol de rayas de cebra. «Este era el armario», dice, luego, señala un tocador doble, agrega: «Aquí había literas».

El baño bien equipado fue una vez el dormitorio que Williams compartió con su hermano menor cuando era niño. Nació en esta casa que data de alrededor de 1860 y vivió ahí más de la mitad de su vida.

«Cada vez que miro esta habitación, no veo un baño», dice Williams, de 57 años, un oficial de policía convertido en desarrollador que posee varias propiedades en el área. «Me veo a mí y a mi hermano en un juego de literas».

El difunto padre de Williams compró la casa por US$2 mil 500 en 1961, cuando South End era uno de los vecindarios más pobres de Boston. Ahora, el área es una propiedad inmobiliaria de primera y el edificio tiene un valor total estimado en US$5.5 millones. Williams heredó el inmueble y lo está convirtiendo en tres condominios: una para él y dos que saldrán al mercado por  US$1 millón cada una.

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Después de años de invertir en bienes raíces además de su trabajo diario, Williams se ha convertido en uno de los pocos residentes de toda la vida en disfrutar los beneficios del aumento estratosférico de los precios de los bienes raíces en el área.

Es raro que una familia de South End se quede en una casa tanto tiempo como lo han hecho los Williams, dice Steven Cohen de Keller Williams Realty, el agente de bienes raíces que tasó las unidades de condominios y calculó el valor del edificio. «La gran mayoría de las veces, terminan vendiendo».

Hoy en día, la cuadra de South End donde creció Williams es el material de los sueños urbanos. Las casas adosadas de ladrillo bien cuidadas tienen elaboradas barandillas de hierro forjado y buhardillas. En una calurosa mañana de agosto, los árboles proporcionan mucha sombra para los corredores y los padres que empujan los cochecitos por la acera de ladrillos.

Williams dice que no siempre fue así. Al crecer, relata, el área fue predominantemente de inmigrantes de primera generación como su padre, que llegó a los EE. UU. desde Barbados para recoger tabaco en la década de 1950.

«Las casas no estaban tan bien mantenidas porque todas eran casas de huéspedes», dice. “La acera tampoco era así. Teníamos una acera pavimentada regular. Alrededor de los años 70, rompieron el cemento«. Hace una pausa: “¿Ves este árbol aquí? Mi límite, cuando era niño, era no pasar de este árbol. Y no pases el callejón de ese lado. Si pasaba por este árbol, mi padre agarraba una rama de este árbol y me azotaría el trasero en casa. Y no importaba quién estuviera cerca».

El consejo de un padre

El padre de William trabajó como conserje y ahorraba la mitad de cada cheque de pago. Cuando compró la casa de cinco pisos en South End, la familia de cuatro vivía en el sótano y el primer piso. Los seis pequeños apartamentos en los pisos superiores, eran alquilados cada uno por US$5 al mes.

Cuando era un adulto joven, Williams alquiló los dos pisos superiores de su padre, quien hizo casi todo el mantenimiento él mismo, y estuvo a punto de perder la casa por ejecución hipotecaria en dos ocasiones. “Mi padre invirtió hasta el último centavo que tenía solo para conservarlo”, dice Williams.

Williams no se propuso convertirse en desarrollador, a pesar del apoyo de su padre. «Él dijo: ‘Será mejor que compres algunos de estos edificios de ladrillo en el South End‘. Pero, por supuesto, como cualquier otro niño, ¿quién escucha a su padre?». En cambio, se convirtió en oficial de policía y dice que planea retirarse poco después de 32 años en la fuerza.

A los 35 años, Williams se casó con una mujer cuyo padre había tenido éxito en el sector inmobiliario y quien también le alentó a comprar edificios en South End mientras fueran asequibles. No fue hasta años después, luego de que Williams se divorciara, que decidió intentarlo.

En 2000, compró una casa adosada de ladrillo para dos familias en la cercana Roxbury por US$160 mil. “Estaba justo al lado de una ‘casa de crack’”, recuerda. Lo renovó, alquilando una de las unidades y mudándose a la otra.

Durante los siguientes años, compró otras tres casas adosadas de 1 y 2 familias en Roxbury y South End por aproximadamente $100 mil cada una. Años más tarde, en 2015, incluso compró la «casa de crack» al lado de su primera compra por unos US$470 mil dólares.

Impuestos y falta de financiamiento

Williams todavía es dueño de todos menos uno de los edificios que ha comprado a lo largo de los años, y los alquila. Estima que cada uno vale alrededor de US$1 millón en la actualidad.

En cambio, casi todos los que conocía en el vecindario se han mudado. «¿Quién puede pagarlo?», comenta. Cuando la gente del vecindario hereda una casa familiar la vende porque los impuestos, son demasiado para ellos. Los impuestos inmobiliarios de su casa son de unos US$27 mil al año.

Si sus padres no hubiesen establecido una «planificación patrimonial realmente buena» que le permitiera asumir la propiedad gradualmente, señala, nunca habría podido conservar su casa y convertirla condominios. De hecho, recibió ofertas de inversores después de la muerte de su padre.

“El día después de la muerte de mi padre, recibí alrededor de 15 avisos que ofrecían entre US$3.5 y US$4 millones en efectivo por el edificio. Efectivo», resalta. 

Aun así, fue difícil obtener un préstamo para la construcción. Fue rechazado una y otra vez, a pesar de una sólida calificación crediticia, activos e ingresos. “Solo quería pedir prestados unos miserables US$2 millones para hacer el trabajo”, dice.

La falta de acceso al capital es uno de los principales factores que conducen a la escasez de desarrolladores inmobiliarios afrodescendientes, según Craig Livingston, presidente de la Cámara de Bienes Raíces de Nueva York. «Si podemos resolver eso, vería mucha más participación minoritaria».

Finalmente, un amigo le sugirió que se acercara a un banco local privado, Hingham Institution for Savings, que acordó financiar el proyecto a cambio de una garantía adicional. Aun así, fue difícil obtener un préstamo para la construcción. 

En la casa, encontró varios sobres dirigidos a su padre, que contenían billetes de petróleo de los años sesenta. “Se quedó con todas sus facturas”, dice Williams al indicar que planea usarlos como papel tapiz en uno de los baños de su unidad.

Al principio, Williams quería restaurar más elementos de la casa, como una escalera que su padre había construido a mano. Pero resultó ser prohibitivamente caro. En cambio, mantuvo solo la fachada y la puerta de entrada. Además, bromea: «me dieron nalgadas en esas escaleras». 

El mercado inmobiliario de Boston

La unidad de tres condominios que Williams está creando incluye el espacio en el que vivió su familia y algo más. Su nueva cocina se abre a una terraza con parrilla de gas. Lo que una vez fue la sala de estar de su familia ahora es un dormitorio de invitados con un baño completo en suite. La antigua habitación de sus padres es su nuevo dormitorio principal.

Buscado por sus restaurantes y la profusión de casas adosadas de la era victoriana, el South End es uno de los vecindarios más caros de Boston, dijo el agente de bienes raíces de Boston Steven Cohen de Keller Williams Realty.

Un penthouse en el vecindario puede costar US$5 millones, mientras que algunas casas unifamiliares cuestan alrededor de US$7 millones. El precio de venta promedio de South End para condominios en el segundo trimestre fue de US$1.27 millones, según un informe de mercado de Douglas Elliman.

Al igual que las ciudades de todo el país, el mercado inmobiliario de Boston se ha visto afectado por la pandemia, dijo Cohen, ya que algunos compradores buscan más espacio. “Hay un vuelo desde la ciudad”, dijo.

En julio, las ventas de condominios en Boston cayeron un 6% respecto al mismo mes del año pasado, según datos del Grupo Warren. Sin embargo, el precio de venta medio creció un 10.3% a US$985 mil dólares.

Especialmente blando es el mercado de viviendas de muy alta gama, cuyos propietarios no están ansiosos por vender y son reacios a descontar, indica Cohen. Pero la demanda sigue siendo fuerte para las casas de Boston en el rango de US$1 millón, impulsada por las bajas tasas de interés. «Sus compradores de US$1.2 millones hacen cola en la puerta», dijo. «Lo que está en pausa es el ultraalto«.

El South End se ha desempeñado algo mejor que los vecindarios comparables de Boston, agregó, porque «se puede obtener más valor que en Back Bay o Beacon Hill». concluye.

Fuente: The Wall Street Journal©, uso exclusivo para República Inmobiliaria.

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