El presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (Anacovi) Hugo Bosque, conversó con República Inmobiliaria sobre las razones por las que considera, no se puede hablar de la existencia de una burbuja inmobiliaria en la Ciudad de Guatemala, sus periferias o el país en general.
¿Qué sucede en el sector inmobiliario para que en el último mes se discuta sobre si hay «burbuja inmobiliaria» o una sobre oferta de vivienda?
– Es un cambio de preferencia en los gustos de la gente donde ya evalúa las opciones de compra, si desea casa o apartamento. El crecimiento de los proyectos de apartamentos se ha duplicado en los últimos tres años.
Las estadísticas que se pueden revisar son las del FHA. Pasamos de tener 20 a 30 proyectos de vivienda vertical.
Quienes compran los apartamentos, ¿lo hacen con la intención de tener un hogar propio o rentar el inmueble?
– Tradicionalmente, la clase socioeconómica más alta ha sido la más constante en la compra de apartamentos. Hablamos desarrollos en zona 14 y 15. De cinco años para acá, se han incorporado los departamentos clase media, tipo C-1 y C, a la oferta de vivienda que se construye en la Ciudad de Guatemala.
Esos apartamentos son principalmente de compradores que quieren unidad habitacional para vivir. Existe un limitado grupo de estos proyectos que son para inversionistas que desean rentar o tener una rentabilidad sobre la propiedad.
¿Han detectado un crecimiento en el precio de las unidades habitacionales (apartamentos)?
– Si, han evolucionado los precios del mercado, pero también las opciones que se ofrecen por estos proyectos de apartamentos. Hace años, los apartamentos ofrecían muy pocas áreas sociales.
Ahora ofrecen más opciones de entretenimiento dentro de los apartamentos. En los proyectos de clase alta, han registrados incremento en los precios, debido al incremento en el precio de la tierra. Han crecido año con año, afectando el precio de venta.
Entonces, ¿Hay o no hay burbuja inmobiliaria, y sobre qué argumentos basa su respuesta?
– En mi opinión, no creo que tengamos una burbuja inmobiliaria. Creo que tenemos un déficit habitacional enorme. Las estadísticas del FHA lo demuestran.
Se tuvo un crecimiento de 2017 a 2018, de apenas un 10% en unidades habitaciones. Con el déficit habitacional que se tiene, que es enorme, no existe tal burbuja.
Se ha mencionado que existe una sobre oferta de apartamentos en ciertas zonas de la ciudad. Pero la absorción de venta de esos proyectos son un poco más lento de la planificada. En un año ya no se verán esos proyectos. Existe una fuerte demanda de ese tipo departamentos, tanto de familias nuevas como personas que buscan invertir para explotar la rentabilidad del inmueble.
Parece que no se atiende la demanda de vivienda económica y que la burbuja entonces se encuentra en en el sector premium, ¿es así?
– Antes de partir, se debe definir el concepto de la burbuja inmobiliaria, que es un sobreprecio. Los sobreprecios que hablamos son de un 15 a un 20%, con lo cual los precios que están teniendo los departamentos es debido a que existen mayores costos, como la tierra o construcción (materiales).
Es por ello que se deben hacer ajustes en el precio de venta. Tenemos una cartera bastante sana. Los proyectos terminan de venderse y solo en ciertas zonas de la ciudad, tardan un poco más. Tenemos un déficit enorme, y probablemente en los sectores premium, sea mucho menor en porcentaje que en los segmentos socioeconómicos más bajos. De ahí que, mientras más baja es la estructura de la pirámide, hay más déficit y necesidad de vivienda. Han cambiado varios factores: Quiénes son los clientes actuales, espacios más pequeños y hay preferencia por departamentos, y no casas.
¿Han detectado nuevos desarrolladores a partir del impulso de la construcción de vivienda vertical?
– Vemos que hay una mayor participación de desarrolladores. Se han incorporado con este tema. Hay propietarios de tierra que han decidido participar en el mercado de bienes y raíces y han impulsado proyectos para poder ofrecer otra solución habitacional, en diferentes puntos de la ciudad. Antes se miraban apartamentos en zona 15 y 14, hoy se miran en todas las zonas. Hace cinco años, se miraba un boom en zona 11, pero hoy se ven en zona 2, 3 y se extrapola a municipios como Mixco, Santa Catarina Pinula.
¿Por qué, si hay más desarrolladores (oferta), y hay mayor oferta, los precios no bajan?
– La participación de varios actores ha hecho una competencia más sana, en donde el principal ganador es el cliente final. Están obteniendo precios que, como dije, han crecido muy poco en los últimos años. Todo, pese a que existen muchos costos extras nuevos. Se tienen precios competitivos para todos los segmentos y se ofrece un diversidad de productos, como proyectos de uso mixto.
¿La rentabilidad en el sector de construcción es sostenible como para que los nuevos desarrolladores se mantenga en el mercado?
– Habrán desarrolladores, que construyeron proyectos en su propiedad, quienes desaparecerán. Algunos se quedarán, de acuerdo a la rentabilidad. Algunos saldrán, porque no les irá bien. Pero el ganador final, siempre ha sido el cliente que compra la unidad como vivienda o inversión.
