El Empire State Building, el rascacielos de oficinas más famoso de Nueva York, ha llegado a reflejar gran parte de lo que aflige a la ciudad y sus bienes raíces comerciales durante la pandemia de covid-19.
La icónica torre se está volviendo vulnerable a perder inquilinos de oficinas a medida que más empresas adoptan el trabajo remoto u oficinas satélite – más baratas– fuera del centro de las ciudades.
Expertos en la industria dicen que el icónico edificio está en peor situación que otros, porque depende de inquilinos de oficinas más pequeños, que tienden a estar en mayor riesgo durante una recesión.
Sus inquilinos minoristas enfrentan desafíos con muchos de los empleados del edificio que no regresan al trabajo. El turismo, una importante fuente de ingresos, casi se ha agotado.
Cambio de precio de la acción en 2020
Los ejecutivos de Empire State Realty Trust, que maneja el rascacielos emblemático y otras 19 propiedades, dijeron que la baja deuda y la alta tasa de ocupación de la compañía ayudarán a sostenerla en tiempos difíciles.
«No creo que nunca hayamos estado tan preparados para un ciclo de baja como lo estamos ahora», dijo Anthony Malkin, director ejecutivo de Empire State.
Pero los inversores del mercado de valores están expresando preocupación. El precio de las acciones de la empresa han caído más de la mitad del año hasta la fecha, lo que la convierte en la compañía con peor desempeño entre los principales propietarios de oficinas públicas centradas en Nueva York.
Empire State Realty Trust obtiene más del 40% de sus ingresos del edificio de oficinas de 1931 en tiempos normales, y perdió US$19.6 millones en el segundo trimestre. Eso es más de lo que revirtió en ganancia de US$18.9 millones un año antes.
Gran parte de esa caída se debe a la plataforma de observación y el museo de la torre, que se reabrió a los visitantes el 20 de julio. El año pasado, 3.5 millones de personas visitaron el observatorio.
En el segundo trimestre obtuvo US$86 mil en ingresos, por debajo de los US$32.9 millones del año anterior. El negocio sigue lento. En lugar de una multitud bulliciosa, por ejemplo, solo una docena de visitantes tenían el mirador del piso 86 para ellos mismos.
Algunos inversores predicen que la competencia de las nuevas plataformas de observación en Hudson Yards y One Vanderbilt en Manhattan afectarán los ingresos del Empire State Building, incluso después del regreso de los turistas, y que las empresas necesitarán menos espacio para oficinas.
“No volveremos a meter al genio del trabajo desde casa en la botella”, dijo el inversionista Jonathan Litt, cuya compañía apuesta a que el precio de las acciones caerá.
Edificios antiguos
Si bien la pandemia plantea problemas para la mayoría de las oficinas de Manhattan, el Empire State Building tiene vulnerabilidades particulares.
Los inquilinos más pequeños, que ocupan una gran parte de su espacio en comparación con los desarrollos de oficinas más nuevos como Hudson Yards, tienen más probabilidades de quebrar si sus ingresos caen porque carecen de los recursos financieros «para mantener las operaciones durante un período más largo de menor demanda», dijo Bradley Tisdahl, director ejecutivo de Tenant Risk Assessment.
La antigüedad del edificio (casi 90 años) es otra preocupación. Los edificios antiguos tienden a enfrentarse a una dura competencia durante las caídas del mercado de oficinas, ya que los nuevos edificios reducen su alquiler, dijo John Kim, analista de acciones de BMO Capital Markets. “Con cualquier recesión, generalmente hay un vuelo hacia la calidad en la oficina”, dijo.
El propietario de la torre ha estado abordando algunos de estos problemas. Durante la última década, dijo que ha invertido mucho en la renovación del rascacielos, haciéndolo más eficiente energéticamente, agregando filtros de aire avanzados y otra tecnología que puede eliminar virus del aire, e instalando ascensores modernos y rápidos, entre otros cambios.
Más de dos tercios del espacio de oficinas está ocupado por empresas que alquilan un piso completo o más, dijo Malkin, y está promocionando los alquileres más baratos de la torre a inquilinos de edificios más caros.
La compañía también completó una renovación del observatorio de US$165 millones, y Malkin proyecta que las visitas a la atracción volverán a la normalidad para 2022.
La torre agregó varios inquilinos corporativos en los últimos años, incluidos LinkedIn y Shutterstock. Algunos pequeños inquilinos son divisiones de empresas más grandes, lo que los hace menos propensos a incumplir sus contratos de arrendamiento, dijo Malkin.
Los cobros de alquiler de oficinas en toda la compañía cayeron al 83% en junio, pero aumentaron al 91% en julio, según el último informe de ganancias trimestrales. Los posibles inquilinos han comenzado a recorrer el espacio de oficinas nuevamente, dijo Malkin.
Alquileres en Nueva York
Muchos de los inquilinos más grandes también están comprometidos con acuerdos a largo plazo. Shutterstock firmó un contrato de arrendamiento de 11 años en 2013 para su sede en el edificio, según la asesora general de la empresa, Heidi Garfield.
Aunque los empleados de Shutterstock están trabajando de forma remota por ahora, Garfield dijo que la compañía no ha discutido dejar la propiedad, que ella llamó «icónica e increíblemente vibrante».
Aun así, es probable que los alquileres caigan en Nueva York. Una recesión económica prolongada aumentaría el riesgo de que los inquilinos dejen de pagar el alquiler o no renueven los contratos de arrendamiento.
El abogado laboralista Matthew Blit, cuyo bufete de abogados de unas 20 personas tiene una oficina en el piso 40, dijo que solo unas tres personas ahora usan el espacio en un día típico y la mayoría trabaja desde casa. Su negocio se ha visto muy afectado por la recesión y ya no genera suficientes ingresos mensuales para cubrir todos sus gastos.
Blit dijo que le pidió al propietario un descuento en el alquiler, pero fue rechazado. Está pagando el alquiler y otras facturas con la ayuda de los ahorros del bufete de abogados, y es optimista de que el bufete volverá a ser rentable pronto. “Mientras podamos pagarlo, nos quedaremos. Pero si hay otro cierre, eso lo cambia todo», expresó.
Fuente: Wall Street Journal©, uso exclusivo para República Inmobiliaria.
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