El descenso del valor de los activos inmobiliarios es el último dolor de cabeza para los propietarios en Europa que necesitan refinanciar su deuda.
Según una investigación de AEW Europe, existe una brecha de US$55.600 millones entre el monto adeudado por los propietarios de inmuebles comerciales en Alemania, Francia y el Reino Unido y el crédito que estará disponible para refinanciar cuando venzan los préstamos.
Este dato incluye un déficit de US$35.100 millones procedente, principalmente, de la caída de los precios, sobre todo desde el pasado septiembre, con más de US$8.790 millones, afirmó el administrador de activos inmobiliarios en su informe.
El auge del sector inmobiliario de Europa terminó después de que los bancos centrales se movieran para detener la inflación elevando los tipos de interés.
Los niveles de estrés inmobiliarios en la región ya están en su nivel más alto desde 2012, en parte debido a una disminución de la liquidez, según un estudio de la firma de abogados Weil, Gotshal & Manges.
Hans Vrensen, jefe de investigación y estrategia de AEW Europa, destacó en una entrevista que los prestamistas no podrán darse el lujo de tipos bajos que les permitan extender y fingir como después de la gran crisis financiera.
“Tendrán que ser más proactivos en la reestructuración de sus préstamos. Esto significa que el ajuste cíclico en todo el negocio podría ser esta vez más rápido”.
La tormenta perfecta para un revés inmobiliario
Una ventaja que tienen los propietarios es la erosión de las protecciones de los inversores durante la expansión cuantitativa, lo que significa que es más difícil desencadenar un desapalancamiento forzado.
Alrededor del 45 % de la brecha de financiación está en Alemania, el 33 % en el Reino Unido y el 22 % en Francia, según los datos de AEW.
Alemania es especialmente vulnerable porque el bajo precio del dinero llevó los rendimientos por debajo de los de otros países, lo que hace que los activos sean vulnerables a las caídas de precios cuando el mercado cambió.
El resto de la brecha de financiación proviene de la parte en la que los propietarios tienen que gastar una mayor parte del alquiler que se paga por un edificio en el coste de los intereses.
Eso afecta el llamado índice de cobertura de intereses que los prestamistas usan para calcular cuánto están dispuestos a adelantar a un prestatario.
La combinación de caídas de precios, aumento de los costes de la deuda y estándares crediticios más estrictos significa que aproximadamente un tercio de todos los préstamos en valores respaldados por hipotecas comerciales con vencimiento en 2023 y 2024 se enfrentan a altos riesgos de refinanciación, según el estudio publicado por Scope Ratings.
