El peso mexicano registró durante lo que va del 2023 una fuerte apreciación de 4,7 % llegando a cotizar el 24 de mayo en $17.85 pesos por dólar, continuando así su buena racha frente a la divisa estadounidense.
Por otra parte, la Junta de Gobierno del Banco de México en su última reunión de política monetaria a mediados de mayo decidió mantener el objetivo para la Tasa de Interés Interbancaria a un día en 11,25 %.
Las perspectivas de crecimiento mundial para 2023 anticipa una desaceleración, donde aún se mantienen los riesgos globales de las presiones inflacionarias, el agravamiento de las tensiones geopolíticas junto a condiciones financieras más exigentes.
Con este panorama, la fortaleza del peso mexicano podría explicarse por un conjunto de factores, entre los que se encuentran el incremento de remesas que llegan al país proveniente del extranjero.
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Asimismo, de la entrada de inversión extranjera directa por la relocalización de empresas, la política monetaria restrictiva aplicada por el Banco de México y el incremento de ingresos provenientes del turismo.
Caso Fibra MTY
Un peso fuerte puede beneficiar a los sectores de la economía que dependen más de las importaciones, sin embargo, podría afectar el desempeño de los fideicomisos de inversión importante proporción de sus rentas en dólares, lo que estaría afectando directamente sus proyecciones de ingresos.
En contraparte, aquellos fideicomisos inmobiliarios que mantienen deudas en dólares se verían beneficiados. La conformación de los portafolios y los tipos de bienes que lo conforman también incide en su desempeño.
Por ejemplo, portafolios estructurados exclusivamente del sector industrial tomarán ventaja de los incrementos de demanda generados principalmente en la frontera mexicana, donde las vacancias han alcanzado mínimos históricos.
Fibra MTY realizó exitosamente la operación de compraventa por del portafolio industrial Zeus, compuesto por 46 edificios industriales ubicados en 11 mercados nacionales.
Así pudo duplicar su tamaño, permitiéndole incrementar las características defensivas del portafolio del fideicomiso al ampliar el porcentaje de los ingresos dolarizados y extender el perfil de vencimiento.
Portafolios con mayor exposición
Según señala Fibra MTY en su estado de resultados al primer trimestre del 2023, el efecto cambiario desfavorable por la depreciación del dólar frente al peso se compensó casi en su totalidad por los incrementos contractuales en los precios de renta.
Además, por los tres días de operación del portafolio Zeus en Fibra Mty lo cual provocó que se mantuvieran alineados con los resultados del mismo periodo en el 2022.
En principio, los portafolios con mayor exposición a rentas dolarizadas ven afectados sus ingresos potenciales si no cuentan con ajustes contractuales que le permitan absorber el impacto.
Diversos analistas financieros coinciden en ajustar sus expectativas con respecto al tipo de cambio del peso mexicano, apuntando a que la divisa nacional estará mejor posicionada frente a su par estadounidense, al menos hasta el próximo año, lo que estará incidiendo en los resultados proyectados de las fibras mexicanas.
Los fibras ante la inflación
En el último cuatrimestre de 2022, las fibras mostraron números alentadores, principalmente en el sector industrial, que se vio beneficiado por el nearshoring.
El 2022 fue un año difícil, sin embargo, el interés y la renta de las naves industriales ayudaron a que arrojaran números positivos, dijo Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra UNO.
FUNO informó que sus ingresos totales fueron de 6,230 millones de pesos, un incremento anualizado de 14 %. La ocupación del portafolio fue 93,7 %. “50 puntos básicos más que el año anterior”, explicó Robina.
Fibra MTY dio a conocer en su momento que con el acuerdo para adquirir el portafolio industrial Zeus reportó al IVT 2022 ganancias 3,9 % superiores con respecto al mismo cuatrimestre de 2021.
