El Banco Popular de China (PBOC) anunció una financiación de USD 42,000M para ayudar a los gobiernos locales a comprar millones de viviendas sin vender a los promotores inmobiliarios. Se pusieron en marcha programas piloto en ocho ciudades, pero se han encontrado con varios obstáculos.

Por qué importa. Pekín necesita poner fin a un desplome inmobiliario que ha dejado su economía dependiente de las exportaciones, justo cuando recrudecen las guerras comerciales.

  • Lo sucedido en las ciudades piloto y en otras iniciativas locales muestra los retos que se avecinan. Ha resultado difícil ofrecer incentivos a los principales agentes: gobiernos locales preocupados por aumentar la deuda, promotores y propietarios reacios a vender con descuento y bancos que no ven muchos beneficios en el negocio.
  • En cuanto a la medida de comprar las viviendas sin vender de los promotores, las autoridades locales deben convertir las propiedades que compran en viviendas de alquiler asequible. Eso ha sido un obstáculo.
  • En el marco del programa, el PBOC proporciona fondos a un tipo de interés del 1,75%, y los bancos a 3 o menos. Incluso con menos costes se ven reducidas subvenciones, tasas de rentabilidad de los alquileres.

 

Visto y no visto. Expertos consultados por Bloomberg señalan que puede resultar más atractivo proporcionar viviendas asequibles construyendo casas nuevas que comprando las viejas. Las autoridades locales pueden generar más empleo y crecimiento económico.

  • Otro factor disuasorio: cuando partes de un complejo se convierten en viviendas sociales, pueden bajar los precios de otros apartamentos del mismo proyecto. Esto puede desencadenar las quejas de los propietarios de inmuebles devaluados.
  • El plan nacional, a diferencia del piloto, da a los gobiernos locales la opción de vender las viviendas que compran, no solo de alquilarlas. Con todo, puede ser una ventaja limitada en el deprimido mercado actual.
  • El programa puede resultar menos atractivo que el piloto para los bancos. En lugar de cubrir el 100% de sus préstamos con financiación barata del banco central, solo podrán obtener respaldo para el 60. Eso significa márgenes más estrechos, desincentivando los préstamos.

 

Repuntes y más obstáculos

Lo destacado. La nueva iniciativa en materia de vivienda ha animado a los inversores, que esperan que se ponga fin a esta larga depresión. El índice Bloomberg de valores inmobiliarios chinos repuntó casi un 50% desde su mínimo de abril.

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  • El primer fin de semana tras el anuncio del nuevo programa, Shenzhen, ciudad con mayor exceso de inventario, registró un aumento del 90% en las ventas de viviendas nuevas.
  • Una cuestión clave que causó problemas en los anteriores intentos de rescate es el precio mínimo de compra de las viviendas que se quedan sin vender. Dado que no pueden cobrar mucho en alquileres, los gobiernos locales se ven presionados para negociar grandes descuentos cuando compran, lo que lleva a prolongadas e intensas negociaciones con los promotores.
  • Aun así, la mayoría de las compras se hicieron con un descuento del 15% sobre los precios de mercado. Este programa se inició antes de la prueba del PBOC. No está claro si posteriormente obtuvo el apoyo del banco central.

 

Balance. La perspectiva de grandes descuentos ha sido un obstáculo para las iniciativas de otras ciudades que optaron por un enfoque más basado en el mercado fuera del plan del PBOC.

  • Un modelo popular consiste en que los promotores —a menudo estatales— adquieran viviendas antiguas.  La condición es que los propietarios compren luego otras nuevas construidas por la misma empresa.
  • Anju Construction Group de Nanjing (pública) anunció a finales de abril un programa piloto para comprar 2,000 viviendas en barrios céntricos. Los vendedores pueden utilizar el dinero en efectivo para cubrir hasta el 80% del coste de un piso nuevo.
  • Más de 3,400 propietarios cualificados se han inscrito, pero hasta ahora solo se han cerrado 52 acuerdos. Muchos compradores dudan porque se hacen una pregunta clave: si es mejor esperar a que el mercado remonte y puedan vender a mejor precio.

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