El Salvador oscila entre el “boom” inmobiliario y la especulación

El factor “seguridad” ha hecho que el precio de las casas en zonas “populares” se vaya para arriba, según un perito.
San Salvador
Vista de la ciudad San Salvador. Foto: SkyscraperCity El Salvador/Facebook

El mercado inmobiliario de El Salvador vive un incremento de precios en vivienda nueva o “zonas populares”. Las razones son encontradas. Los primeros señalan una especulación sin respaldo técnico. La contraparte habla de un “boom” en el que impera la oferta y la demanda.

 

En perspectiva. Raúl Alfaro, un perito valuador certificado por la Superintendencia del Sistema Financiero, confirmó a El Economista que los propietarios incrementan el valor pese a que, por la ubicación del inmueble, el precio de mercado es menor.

  • El experto explicó que el valor sugerido se eleva porque “escucharon” que los vecinos de la otra cuadra vendieron una casa a un precio similar o bajo el argumento de la inflación.
  • Casas que antes costaban USD 30 000, ahora se venden en 70 000. Apartamentos que se rentaban en USD 300, ahora se alquilan en 600. Las viviendas que se comercializaban a USD 75 000 ahora valen 170 000.
  • La disparidad, según expertos, está llevando al país a una “burbuja inmobiliaria” en la que la especulación domina en el mercado. “La gente está pidiendo más, solo oyó que la vida está cara”, afirmó Alfaro.

 

Entre líneas. Alfaro explica que salvadoreños regresan, atraídos por una sensación de mayor seguridad, pagan incluso el doble. No les importa porque la propiedad se ubica en el municipio donde nacieron o donde viven sus padres.

  • “La gente le está poniendo precios altos a propiedades sin ninguna base técnica. Estamos en una burbuja inmobiliaria”, aseguró.
  • Lo mismo ha determinado un grupo de arquitectos de la Universidad Centroamericana (UCA), que integra el Colectivo ID Urbe y Regazzoli+RDA. Elaboraron ocho soluciones para reducir el precio de la compra y alquiler de vivienda.
  • “La inflación, la orientación del mercado hacia salvadoreños en el exterior, Airbnb y la especulación, han provocado un incremento considerable de los precios”, señalan en el documento presentado a inicio de año.

 

Un “lujo” en zonas rojas

Visto y no visto. Las viviendas en comunidades que antes se conocían como “puntos rojos” se han convertido en un lujo a la hora de comprar con particulares y el Fondo Social para la Vivienda (FSV). Los vecinos cuestionaron que las pandillas “alquilaban más barato” y el Fondo vende “caro”.

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  • Basado en un listado de 2021 proporcionado por el FSV, el Diario de Hoy realizó un recorrido para buscar las opciones más baratas de San Salvador. Algunas tenían precios cómodos y accesibles para un trabajador formal.
  • En Valle del Sol de Apopa había casas con terraza, pero sin luz y agua potable. Valían desde USD 6 995. En Valle Verde, una casa podía valer USD 6 472. En algunas, agua potable y electricidad se obtenían de forma clandestina.
  • En 2024 la realidad es otra. Los habitantes de comunidades que antes eran peligrosas confirman que esos precios son del pasado. Es imposible encontrar una casa recuperada pese a los incrementos. Comprarla es muy difícil, aseguraron.

 

Voces. Rodrigo Martínez compró su casa en Valle Verde con el FSV aplicando al programa “Casa Joven”. Se valuó en USD 17 000, más los intereses acumulados para 25 años serán 39 363.

  • El salvadoreño sabe que la anterior dueña la compró, siempre con la misma institución, por USD 12 000. La casa con sala, comedor, cocina y una habitación subió 5 000 dólares más.
  • “Nosotros se la compramos a la vecina y cuando vino el Fondo subió de precio. Voy a pagar una cuota de USD 131 por 25 años. Qué podamos hacer, más que aceptar y pagar lo que nos toca”, reconoció.
  • Martínez explicó que cuando las casas eran baratas uno se pensaba si comprarlas o no por lo peligroso. Ahora que es seguro, mucha gente ya no tiene posibilidades de adquirir una vivienda.

 

Vivienda nueva y “boom” inmobiliario

Qué destacar. Al igual que en los “sectores populares”, los precios de vivienda nueva —que dejan mejores ganancias— se dispararon. Otro artículo del Diario de Hoy concluye que este mercado es solo para quienes pueden pagar USD 3 000 al mes.

  • “Los ingresos promedio que debe tener un hogar para poder acceder a una vivienda nueva es USD 3 075 al mes, según la revisión de la oferta de tres bancos privados en el país”, se lee.
  • El cálculo se obtuvo con base a la media de la cuota de 40 proyectos ofrecidos por las instituciones financieras, que se colocan en USD 1 025. Esto, con el 6.85% de interés a 30 años plazo.
  • Se trata, sobre todo, de viviendas en altura, como Tribeca (San Salvador) o Arboré (Nuevo Cuscatlán). También hay casas, como Puerta del Bálsamo. Sus precios inician en USD 450 000 con una cuota mensual de USD 3 223. La pueden pagar familias con ingresos de 10 000 mensuales, aunque el salario mínimo es 365 para 2024.

 

Sí, pero. El presidente de la Cámara de Bienes Raíces de El Salvador (CSBR), Héctor Paz, asegura lo que vive el país actualmente es un boom inmobiliario en el que impera la oferta y la demanda.

  • “Los precios varían dependiendo de las zonas. Desde nuestra valoración, todo está en función de la oferta y la demanda. Se recomienda que, para no especular, se parta de un valúo”, dijo.
  • Para el economista José Luis Magaña, existe una burbuja especulativa inmobiliaria, que se agudiza. “La inacción del estado en el contexto especulativo del mercado inmobiliario no genera un ambiente de adquisición digno para los ciudadanos”.
  • “La vivienda debería ser considerada como un derecho humano básico. No debería verse como un activo financiero. Se deberían de crear políticas públicas para que oriente a solventar este derecho para los ciudadanos”, añadió.

 

Factor “seguridad”

Balance. Alfaro confirmó el incremento de la compraventa de inmuebles ante una demanda. “La gente quiere comprar”, indicó. El factor “seguridad” es un punto que el perito destaca. “Es lo que ha hecho que el precio de las casas (en zonas donde había pandillas) se vaya para arriba”.

  • Que la vivienda nueva en El Salvador sea tan restrictiva es producto de que las compras se hagan como inversión. Eso empuja los precios para arriba.
  • “Cuando uno compra para invertir, quiere que el precio suba porque allí está su ganancia”, señaló Marcela Escobar, investigadora independiente en temas de vivienda.
  • Aunque la ciudadanía salvadoreña discute estas cuestiones de manera informal a través de las redes sociales, las autoridades no han reaccionado a estas, mostrando interés en presentar soluciones.

 

Con información de: El Economista y Diario de Hoy

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