Después de 11 días en juicio, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de EE. UU. (NAR, en inglés) deberá pagar US$1.800 millones, acusada de conspirar para inflar las comisiones por la venta de hogares.
La NAR planea apelar, pero ese proceso podría tardar años en resolverse. Mientras se espera que el fallo transforme por completo la industria inmobiliaria del país.
Contexto. El impacto se sintió inmediatamente el 31 de octubre, cuando se hundieron varias acciones de bienes raíces y corretaje.
- Las acciones de Zillow llegaron a registrar en la sesión una caída del 6,9 %, la mayor desde junio de 2022; las de Redfin llegaron a desplomarse un 5,7 %.
- Mientras que las de Compass cerraron con un descenso de más del 4 %. Ninguna de esas empresas fue nombrada en la demanda, que se presentó en Kansas City, Missouri, contra NAR, Keller Williams Realty y HomeServices of America, de Berkshire Hathaway.
Demanda. El fallo de Missouri se suma otra demanda colectiva privada desde Illinois, que pide hasta US$40.000 millones a la NAR. Así como a los acuerdos de principios de año de las firmas de corretaje Re/Max y Anywhere Real Estate, obligadas a pagar US$55 millones y US$83,5 millones, respectivamente. Además, busca dejar de exigir que sus agentes pertenezcan a la NAR.
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- El Departamento de Justicia también examina el sistema de comisiones compartidas, que obliga a los vendedores de viviendas a pagar una reducción del 5 % al 6 % del precio de venta, dividida entre su agente y el representante del comprador.
Escenario. Según un análisis de Bloomberg, en el peor de los casos el gobierno federal podría intentar prohibir las comisiones compartidas. Esto alteraría la forma en que los agentes inmobiliarios han hecho negocios durante décadas.
- Las demandas podrían revolucionar o arruinar la industria inmobiliaria. Bloomberg señala que podría ser una mala noticia, cuando el sector inmobiliario estadounidense está en gran medida paralizado, con tasas hipotecarias acercándose al 8 % y ventas de viviendas ya existentes acercándose a mínimos no vistos desde la crisis de 2007.
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Así funcionaba la industria de los agentes inmobiliarios hasta hoy
Buscar en un océano de ofertas y compradores potenciales es una pesadilla para la mayoría de los propietarios dispuestos a vender su casa.
- Contratar un agente inmobiliario alivia ese dolor de cabeza y garantiza que el proceso sea más fácil y rápido. A cambio, el agente pide un 3 % del precio de venta y suele aconsejar cubrir también la comisión del agente del comprador (otro 3 %).
- Casi convencidos de no poder concretar la transacción sin ayuda profesional, los vendedores terminan por aceptar. Al momento de cerrar el trato, la regla general es entregar un solo cheque del 6 % de las ganancias a su agente, quien luego lo divide con el corredor del comprador.
Estafa. Según los demandantes de los casos anteriores, este método forma parte de una “estafa” de gran alcance que obliga a los vendedores de viviendas a desembolsar miles de millones de dólares cada año en comisiones “injustas”.
- El eje de ese “plan” son las MLS (Multiple Listing Service), o las bases de datos locales online, donde los agentes comparten fotografías e información detallada sobre las casas en venta.
- Lo que los agentes llaman colectivamente MLS, dice Business Insider, es en realidad una red de aproximadamente 600 bases de datos locales independientes en todo el país.
- Casi el 97 % de las MLS son propiedad de asociaciones de agentes inmobiliarios locales o están operadas por ellas y se rigen por reglas de la NAR.
Exigencias a vendedores
Impacto. El alcance de la base de datos MLS es poderoso: casi el 86 % de los vendedores el año pasado incluyeron allí sus propiedades.
- A cambio, la NAR exige que los vendedores que cotizan en la MLS acepten la “regla de compensación cooperativa” o la expectativa de que el vendedor pague una comisión al agente del comprador. Las demandas contra la NAR podrían reescribir esas reglas.
Oculto. Cuando alguien compra una casa con la ayuda de un agente de bienes raíces, las reglas están diseñadas para que sus comisiones sean lo más discretas posible. El vendedor paga a ambos agentes, el comprador no paga nada por adelantado.
- Hasta hace apenas unos años, a los agentes inmobiliarios se les permitía decir a los compradores que sus servicios eran gratuitos. Lo que nunca ha sido el caso.
- Después de todo, el comprador es quien aporta el dinero para la propiedad. Pero el sentido de ilusión que ofrece esa propuesta ayuda a los agentes a preservar sus comisiones. Los compradores no tienen que pensar en las tarifas y los vendedores están incentivados a prometer altas comisiones para que los corredores vean sus propiedades con buenos ojos.
¿Qué pasará ahora?
Los cambios que llegarían con las demandas podrían aumentar la competencia entre los agentes, reducirían las comisiones y ahorrarían a los consumidores entre US$20.000 y US$30.000 millones al año, dijeron expertos a Insider.
Sí, pero. La NAR sostiene que el modelo actual ayuda a los compradores primerizos y de bajos ingresos que no tienen el efectivo disponible para pagarle a un agente por adelantado.
- Pero sus detractores alegan que la industria podría reinventarse y encontrar formas que permitan a los compradores obtener la financiación destinada a los honorarios de sus agentes, de la misma manera que ya la obtienen para financiar su casa nueva.
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Oportunidades para negociar las comisiones
Voces. Stephen Brobeck, miembro de la Federación de Consumidores de EE. UU., dijo que la NAR no establece una comisión mínima que los corredores de cotización deban prometer a sus contrapartes del lado del comprador. Técnicamente, podría ser tan solo US$1.
- Pero la tasa actual suele estar entre el 2,5 % y el 3 % del precio total de venta, por lo que cualquier valor por debajo de esa cantidad significa que la casa de los vendedores podría tener menos probabilidades de ganar terreno.
- “No solo tienen que pagar una comisión al agente del comprador, sino que no pueden negociar esa comisión”, dijo Brobeck sobre los vendedores. “Si reducen esa comisión, las investigaciones han demostrado que es menos probable que los agentes compradores muestren la casa”.
Beneficio. Además de ahorrarles a los consumidores hasta US$30.000 millones al año, si a partir de ahora cada parte paga directamente a su propio agente, se espera que haya más transparencia y más incentivos para que los clientes negocien con sus corredores.
- Simplemente, no tiene ningún sentido que el vendedor tenga que pagarle al agente del comprador”, dijo Brobeck a Insider en junio.
«Right now, the fee paid to a homebuyer’s agent is baked into the home’s sale price,» notes Steve Brobeck, a senior fellow at the Consumer Federation of America who’s long worked on this issue. «If that fee goes away or is reduced, the sale price will be lower.» #RealEstate https://t.co/CyUeP8x3RP
— Consumer Federation of America (@ConsumerFed) November 2, 2023
