Si ya formas parte o estás en camino de comprar una vivienda, independientemente de los fines, es clave que conozcas los términos básicos que te permitirán evaluar cómo va tu inversión o bien, cómo se proyectará tu inversión en cuestión económica.
Lo que tienes que saber. La Haus realizó el webinar “Inversión en bienes raíces para principiantes” en donde, con la ayuda Juan Londoño, inversionista en bienes raíces, reconoció tres términos inmobiliarios que debes conocer y los primeros pasos en este mundo del real estate:
- Flujo de caja
- Valorización
- Caja.
Flujo de caja. No importa si tu compra se destina a la renta, venta o vivienda, se refiere a la cantidad de dinero que ingresa y egresa a partir de un activo inmobiliario o una inversión en bienes raíces durante un periodo determinado.
- Se calcula restando los gastos (impuestos, mantenimiento o hipoteca), de los ingresos generados por la propiedad, ya sea por venta o alquiler.
- Cuando este flujo de caja es positivo, indica que la inversión está generando beneficios.
- Un flujo de caja negativo es equivalente a pérdidas.
Planeación financiera. Los expertos recomiendan hacer un calendario sobre cuánto entra y cuánto sale de la caja. Esto para ver un panorama de cómo va ese flujo, ya que debes procurar un balance positivo.
Suscríbete a
- Al inicio puede haber balance negativo, es normal por los gastos iniciales, pero recuerda dirigirte hacia ese equilibrio.
Valorización. Se trata del incremento en el valor comercial y catastral de una propiedad a lo largo del tiempo.
- La valorización puede deberse a diversos factores: demanda del mercado, mejoras en la propiedad, desarrollo de la zona, cambios en la economía, entre otros.
Valores catastrales. No hay que perder de vista que, la valorización de un inmueble está relacionada con el incremento del valor catastral, así como del valor comercial de la propiedad. ¿Sabes a qué se refiere cada uno?
Valor catastral: Dictamen que emite el catastro del municipio o entidad pública para determinar el costo de una propiedad.
Valor comercial: A partir de un avalúo se puede determinar el precio de la propiedad en el mercado inmobiliario.
Rentabilidad. Es saber si se trata de una operación segura. Con este indicador se evalúa la utilidad de una inversión inmobiliaria. Puedes medir la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta, aquí te compartimos las fórmulas.
Rentabilidad bruta. Se multiplican los ingresos brutos esperados del inmueble por 100, el resultado se divide entre el valor total de la propiedad. Por ejemplo, un apartamento con valor de Q3 millones, que se rentará en Q15.000, se calcularía de la siguiente forma:
Q15.000 (ingreso mensual) x 12 (meses) = Q180.0000 (Ingreso bruto anual)
Q180.000 x 100 = Q180.000.000
Q18.000.000 / Q3.000.000 = 6 % (rentabilidad bruta).
Rentabilidad neta. Hace alusión a las ganancias reales de la inversión, por lo que tienen que descontarse los gastos adicionales como el pago de servicios o el mantenimiento. Siguiendo el ejemplo anterior:
- Q180.000 (ingreso bruto anual) – Q30.000 (gastos adicionales) = Q150.000
- Q150.000 x 100 = Q150.000.000
- Q15.000.000 / Q3.000.000 = 5 % (rentabilidad neta).
Empezar por “algo pequeño”
Si dominas los tres términos (flujo de caja, valorización y rentabilidad), tendrás una base sólida para adentrarte en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Asimismo, es una forma de evaluar y gestionar tus inversiones de manera más efectiva.
Y ahora qué. También es importante profundizar en otros aspectos relacionados, como el análisis del mercado, la gestión de riesgos y el conocimiento legal y financiero.
Voces. Rodrigo Sánchez-Ríos, cofundador de La Haus, indicó que se recomienda iniciar por algo pequeño para irse familiarizando con los conceptos.
- “Se trata de tener paciencia para entender todos los mecanismos y con el tiempo adquirir conocimiento y mayor confianza”.
- “Cuando uno incursiona en la inversión inmobiliaria, genera valor, es decir, se incrementa tu capacidad, aumenta el cupo de apalancamiento, el ingreso que recibes y te permite crecer e invertir cada vez más”.
