El experto inmobiliario Mike DelPrete ha analizado la irrupción en el sector inmobiliario del modelo iBuyer en EE. UU. Plataformas como Opendoor o Zillow se han lanzado a comprar casas sin intermediarios en los últimos años para luego sacarlas al mercado.
El analista critica que solo se hable de la ganancia bruta sin contar con la rentabilidad final tras gastos. Solo en el primer semestre de 2020, Opendoor perdió más de US$118 millones y Zillow, US$178 millones de dólares.
El modelo iBuyer (un concepto que se popularizó al simplificar el concepto de comprador al instante, instan Buyer) que algunas plataformas han comenzado a aplicar en EE. UU. consiste en actuar como inmobiliarias que compran los pisos a los particulares para luego venderlos.
En EE. UU. se lleva desarrollando desde 2014 y plataformas como Opendoor o Zillow son las más competitivas y exitosas del mercado.
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Imagen incompleta de las iBuyer
Mike DelPrete, experto en el sector inmobiliario, analiza las cuentas de 2019 de estas compañías para destacar que aún siguen perdiendo dinero con las operaciones, si se suman todos los gastos directos e indirectos con las ganancias obtenidas con las transacciones.
“Las presentaciones a inversores se centran en la economía unitaria positiva, que no incluye los gastos como salarios de empleados, desarrollo de la tecnología, alquiler de oficinas, etc. Descuidar estos gastos, que representan millones de dólares, pinta una imagen incompleta de la economía de las plataformas iBuyer”, afirma.
En los datos públicos de las cuentas de estas compañías de 2019 se puede apreciar como estos gastos adicionales suponen US$366 millones en Opendoor. Es decir, unos US$20 mil dólares por casa vendida, según el análisis del experto.
En las cuentas de Zillow, por su parte, aparecen los llamados costes indirectos. Ahí se incluyen los salarios de los empleados, el gasto en marketing, espacio de oficina, etc. que alcanzaron los US$266 millones en 2019.
“Son costes indirectamente relacionados con la venta de una casa desde una perspectiva contable, pero aún son críticos para operar un negocio iBuyer, y que dan una imagen general de rentabilidad”, señala DelPrete.
Una medida clave del modelo comercial de iBuyer es la ganancia bruta, que se basa en las tarifas de servicio, el precio de compra, el precio de venta, los servicios auxiliares y las reparaciones necesarias. «La métrica se enfoca en el activo físico en sí y no incluye los costos asociados con el proceso de venta de la casa”, aclara el analista.
Apostar y perder millones de US$
En la primera mitad de 2020, Zillow y Opendoor lograron generar alrededor US$17 mil de ganancias brutas por cada vivienda comprada y revendida.
Con todos estos datos, con los ingresos obtenidos y una vez incluidos todos los gastos de la transacción, más los gastos adicionales, el experto concluye que «cada iBuyer pierde decenas de miles de dólares en cada vivienda que compra y revende”.
Pero esto no quiere decir que la situación pueda ir mejorando. Entre 2019 y la primera mitad de 2020, cada iBuyer perdió menos dinero en cada vivienda. En un momento de plena pandemia, donde las visitas a las viviendas están totalmente limitadas y donde el concepto ‘Open House’ es el pan de cada día, surgen oportunidades para los vendedores de encontrar un comprador mediante este modelo iBuyer.
Pero las plataformas iBuyer deben analizar si les conviene acumular stock de viviendas en venta en sus balances. Más cuando los compradores se lo piensan más tiempo para comprar ante la inestable situación económica provocada por el covid-19, según analizó DelPetre en una publicación de su página mikedp.com.
Las cifras finales siguen siendo negativas. En la primera mitad de 2020, Opendoor perdió más de US$118 millones y Zillow acumuló pérdidas por encima de los US$178 millones.
“Los iBuyers están jugando con un conjunto diferente de reglas donde la rentabilidad no se aplica. No importa que los iBuyers no sean rentables. Hasta la fecha, a los accionistas no les importa y están felices de subvencionar pérdidas importantes. Esta disrupción en el sector inmobiliario está siendo liderada por empresas, y accionistas, dispuestos a apostar y perder miles de millones de dólares”, concreta el analista en el artículo.
Leído en: www.inman.com
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