Los retos para iniciar con los edificios multifamily en Costa Rica

La construcción de edificios para renta residencial —diferente a la venta de apartamentos—, un modelo conocido como multifamily, se empieza a valorar en Costa Rica por ser un concepto inmobiliario que funciona como una solución de vivienda.

El modelo de negocio demostró ser un éxito en países como EE. UU., en donde un solo propietario (desarrollador o inversionista) desarrolla la propiedad para poner en renta cada una de las viviendas.

Esta alternativa se pensó para personas, en su mayoría millennials, quienes buscan un espacio para vivir sin interés de compra o por tener dificultades para conseguir el financiamiento para la compra.

Esteban Céspedes, miembro de la junta directiva del Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), comenta que en Costa Rica hay iniciativas a muy baja escala de edificios pequeños de entre tres a 10 apartamentos, pero es un tipo de activo poco penetrado en el mercado costarricense y poco profesionalizado.

Implementar el modelo multifamily en el país centroamericano implica distintos retos, no obstante, por las experiencias en otras naciones, como los EE. UU., la alternativa de poder rentar un apartamento y no convertirse en propietario se vuelve atractiva, principalmente para la clase media.

Según Céspedes, en Costa Rica los alquileres superiores a aproximadamente ¢650.000 (Q8.172) pagan IVA y esto genera presión al segmento de alquileres residenciales.

“En la corriente legislativa hay un proyecto de ley que promueve eximir del pago de IVA a esta actividad por no haber un encadenamiento productivo y con el fin de aliviar a las familias que alquilan”, explica el ejecutivo.

Financiamiento bancario

En el mercado inmobiliario de Latinoamérica, Chile ha sido pionero en el desarrollo del concepto multifamily desde el 2013. Se estima que hay más de 100 edificios dedicados exclusivamente para el alquiler.

Ejecutores de proyectos a gran escala en Costa Rica han explorado la posibilidad de desarrollar proyectos bajo esta modalidad, sin embargo, hasta el momento no se ha desarrollado ninguno 100 % multifamily.

Céspedes indica que lo más conveniente para viabilizar el concepto multifamily es que todos los apartamentos de un mismo proyecto pertenezcan a un único dueño, para que haya paridad y control en el precio de renta.

“Actualmente, los múltiples dueños de apartamentos en un mismo proyecto alquilan a diferentes precios y eso es contraproducente para todos los dueños. Podría presionar los precios de alquiler hacia la baja”, indica Céspedes.

Lograr que las entidades bancarias en Costa Rica crean en este tipo de proyectos para su financiamiento es uno de los retos más grandes a vencer para la implementación de los multifamily.

“Se podría comparar con un desarrollo comercial, de oficinas o logístico, construido bajo la expectativa de generar ingresos por alquileres”, añade el experto.

Cómo debe ser un edificio multifamily

El edificio multifamily ideal debe reunir ciertas características para diferenciarse y ser más competitivo en el mercado, para hacer un arriendo más eficiente y atraer a los mejores arrendatarios.

Al pensar en un multifamily se deben tener en cuenta:

Amenidades

Hoy ya es difícil atraer la atención de posibles inquilinos sin amenidades, desde los tradicionales, lavandería y gimnasio, hasta algunos más novedosos como personal trainer, espacios de coworking, entre otros.

Nichos

Tienen fuerza en el mercado los edificios para segmentos específicos: tercera edad, estudiantes, extranjeros o millennials.

Administración

Con el uso de la tecnología se busca una gestión avanzada que permita reducir los costos de operación, mejorando la rentabilidad del negocio.

Gestión comercial

Existe un cambio en la forma de comercializar el arriendo, con una mejor atención al posible arrendatario, con herramientas online y medios de pago electrónicos que faciliten el cobro de la renta y gastos comunes.