Los pasos legales para un proceso inmobiliario conllevan fases legales y de tramitología.
Es importante contar con asesoría de un abogado para materializar el proyecto de forma eficiente y así evitar errores legales que frenen el avance del proceso inmobiliario
El proceso
Juan Antonio Mazariegos asesor legal para desarrolladores inmobiliarios en la firma Alegalis, nos habló acerca de todos los aspectos que se deben contemplar al realizar un desarrollo de propiedad horizontal.
Este es un breve resumen de los aspectos clave dentro del proceso inmobiliario con las 6 fases que el experto considera:
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El proceso legal del desarrollo inmobiliario se integra de las siguientes fases:
1. Investigación
Es importante hacer due diligence del o de los inmuebles para concretar el proceso inmobiliario sobre los siguientes aspectos:
- El Registro General de la Propiedad
- La Municipalidad (Plan de Ordenamiento Territorial en caso aplicara),
- Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles,
- Registro de Bienes Culturales (en caso la construcción tuviera más de 50 años o tuviera rasgos arquitectónicos que lo pudieran clasificar como Patrimonio Cultural),
- Registro de Información Catastral
- El Registro Mercantil (en caso de personas jurídicas mercantiles) y órganos jurisdiccionales.
Con base en dicha investigación se podrá determinar si el o los inmuebles, cuentan con las características para el futuro desarrollo.
2. Planificación
Empieza una vez se haya agotado la investigación y se haya determinado el interés en el desarrollo, para ello se deberá de trabajar un modelo Financiero, el cual permita determinar la viabilidad y rentabilidad del proyecto.
3. La tramitología
Es necesario que dentro del proceso, el proyecto inmobiliario cumpla con la normativa municipal y gubernamental, ello facilitará su trámite y autorización.
4. Contratos iniciales
Una vez definido el producto del proyecto es recomendable que se inicie la fase de contratos iniciales con potenciales compradores, la cual va estrictamente relacionada a la comercialización del proyecto.
En dicha fase se elaboran los contratos de intención o promesas de compraventa, los cuales se deberán de ajustar al mercado al que vayan dirigidos.
5. Fase de ejecución
En la construcción del Proyecto es importante que quede documentada la relación contractual con cada uno de los contratistas, proveedores y prestadores de servicios del Proyecto.
En todo momento, el proyecto deberá de ser ejecutado de acuerdo a la documentación presentada y autorizada por las distintas instituciones competentes. Cualquier cambio constructivo genera la obligación de actualizar la licencia y autorizaciones correspondientes.
6. Fase de entregas
Una vez la finca haya sido sometida a Régimen de Condominio o de Propiedad Horizontal y las fincas filiales estén listas para entregarse, se procederá con la fase de entregas, la escrituración del proyecto, pudiendo ser ésta hasta un 70/30, de acuerdo con lo regulado por la Ley de Actualización Tributaria.
7. La fase de liquidación
Esta es la útima fase y se procede a la devolución de participación de socios, pago de utilidades y respectiva liquidación de Sociedad.
Son diversas y puntuales las fases a cumplir para lograr el desarrollo de un desarrollador de propiedad horizontal para que su proceso sea culminado con exito.
