EE. UU.: Grupos de propietarios buscan evitar que los inversores compren casas para alquilar

Pequeños grupos de voluntarios del vecindario están impidiendo que las empresas compren viviendas unifamiliares, reescribiendo los libros de reglas de propiedad de viviendas para frustrar las compras de viviendas suburbanas por parte de los inversores.

Estos grupos, llamados asociaciones de propietarios, dedican gran parte de su tiempo a hacer cumplir las reglas relacionadas con cosas como el cuidado del césped y el estacionamiento. Pero a menudo tienen amplios poderes para regular cómo se usan los hogares.

Algunas de estas asociaciones ahora creen que el aumento en las compras de viviendas por parte de los inversionistas de alquiler ha provocado una disminución en el mantenimiento de la propiedad y ha hecho que sus vecindarios sean menos deseables. Los inversionistas también están dificultando que las familias locales compren casas, dicen estos grupos.

Las tácticas de los propietarios de viviendas incluyen poner un límite a la cantidad de viviendas que se pueden alquilar en un vecindario en particular, o exigir que los inquilinos de alquiler sean aprobados por la junta de la asociación. En la mayoría de los casos, las asociaciones necesitan una mayoría de al menos dos tercios para aprobar estas medidas.

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En Walkertown, N.C., cerca de Winston-Salem, los miembros de la Asociación de Propietarios Principales de Whitehall Village están tratando de enmendar sus convenios para exigir a los nuevos compradores que vivan en una casa o la dejen vacante durante seis meses antes de poder alquilarla. Creen que este movimiento evitaría efectivamente que los inversores compren más casas.

A Chase Berrier, presidente del grupo de propietarios de viviendas de Whitehall Village, le preocupa que los inversionistas dificulten la compra de viviendas por parte de las familias.

«Están entrando y básicamente están intimidando a la gente con ofertas en efectivo», dijo Chase Berrier, presidente de la asociación que lidera el esfuerzo. Dijo que algunas de las casas en la subdivisión propiedad de inversionistas ahora se ven más deterioradas y que es difícil contactar a los propietarios ausentes para resolver problemas.

¿Es positivo bloquear a los inversionistas?

Las compras de los inversores han aumentado en los últimos años y representaron más de una de cada cinco ventas de viviendas en diciembre, según la firma de investigación de viviendas CoreLogic.

Su efecto en el mercado inmobiliario y los vecindarios locales se ha convertido en un tema candente en todo EE. UU. Los precios de las viviendas también han aumentado a tasas históricamente altas durante la pandemia, y los posibles compradores dicen que les resulta difícil competir con las empresas que pagan en efectivo.

Algunos analistas de propiedades dicen que bloquear a los inversionistas de los vecindarios podría terminar perjudicando a los inquilinos, que a menudo son menos ricos que los propietarios de viviendas o que luchan por encontrar viviendas asequibles.

“Hay un estigma social bastante profundo y generalizado contra los inquilinos”, dijo Jenny Schuetz, investigadora principal de Brookings Institution.

Es difícil saber exactamente cuántas asociaciones han propuesto medidas para bloquear a los inversores compradores, pero es probable que sean al menos miles.

Según un análisis, desde principios de 2019, alrededor del 30 % de las más de 1000 enmiendas de las HOA en 21 condados de Florida, Arizona, Carolina del Norte y Texas fueron restricciones de uso y arrendamiento, incluidas restricciones en alquileres a corto o largo plazo. Eso es un aumento del 21 % de las enmiendas presentadas en los mismos condados de 2016 a 2018.

Los legisladores estatales están debatiendo cuánto poder deberían tener las asociaciones de propietarios sobre los alquileres. Como parte de un esfuerzo por alentar a los propietarios de viviendas a construir pequeñas propiedades de alquiler en sus terrenos, California ahora prohíbe que las asociaciones impongan algunos límites a los arrendamientos a largo plazo.

El vecindario de Whitehall Village en Walkertown, NC, donde algunos compradores de casas son inversionistas que alquilan las casas.

“El único propósito real de restringir los alquileres en una comunidad determinada es mantener alejados a los inquilinos, acciones que, en nuestra opinión, son dañinas y peligrosas”, dijo David Howard, director ejecutivo del National Rental Home Council, un grupo comercial de propietarios.

Enmiendas de alquiler

Durante los últimos años, la industria de bienes raíces ha trabajado para aprobar leyes en Tennessee, Georgia y Florida. Las nuevas normas evitan que las asociaciones prohíban a los inversionistas de forma retroactiva una vez que ya compraron y comenzaron a alquilar una casa. Sin embargo, las asociaciones aún pueden bloquear futuras compras de inversionistas con enmiendas en esos mismos tres estados.

Scott Weiss, un abogado de asociación de propietarios de Nashville, Tenn., dijo que escribe cientos de enmiendas de alquiler cada año. “Se ha convertido en un gran problema en el centro de Tennessee porque Nashville es un mercado atractivo”, dijo.

En otros lugares, los vecindarios sin muchos inversionistas están aprobando nuevas reglas para adelantarse a los compradores corporativos.

Los inversionistas son propietarios de solo unas pocas de las 170 casas en el vecindario Grassy Creek de Indianápolis, pero la asociación de propietarios aprobó nuevas restricciones en enero después de notar el aumento de los alquileres en las subdivisiones cercanas.

“Se está infiltrando en nuestro vecindario”, dijo Candace Trzaskowski, miembro de la junta de la asociación.

Se están construyendo más casas en Whitehall Village, donde el grupo de propietarios está tratando de evitar que los inversionistas compren casas.

“No queremos un montón de alquileres”

En las cercanías de Fishers, Indiana, un estudio de vivienda encontró que más de 900 viviendas las compraron ocupantes no propietarios entre 2016 y 2021.

Alrededor de un tercio de esas compras fueron realizadas por inversionistas de fuera del estado. Scott Fadness, quien ha sido alcalde desde 2015, dijo que estaba sorprendido.

“Están negando a todo un grupo de personas la oportunidad de generar capital en un activo y acumular riqueza”, dijo, refiriéndose a los compradores corporativos de viviendas. “Hemos estado explorando cuáles son las opciones para regular esto”.

Fadness dijo que la ciudad planea hacer una asamblea pública con las HOA en los próximos meses para ayudarlos a comprender sus opciones.

La mayoría de las asociaciones requieren que una gran mayoría de propietarios aprueben restricciones. Berrier, de Walkertown, necesitaría que el 80 % de los propietarios de viviendas unifamiliares en Whitehall Village estuvieran de acuerdo con los cambios propuestos. Él y un grupo de vecinos planean tocar puertas y montar un puesto en la piscina del vecindario este verano para conseguir apoyo.

“No queremos un montón de alquileres”, dijo. “Pagamos dinero por casas para tener familias que van a estar allí por años”.

Con licencia de nuestro socio WSJ.
Este artículo lo tradujo del inglés Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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