Raúl F. Calvet, presidente ejecutivo de Calvet & Asociados (C&A), comparte su opinión sobre las situaciones que deberían tomar en cuenta inversionistas y el tipo de propiedades que más pueden llamar la atención en la era poscovid-19. El asesor con más de 35 años de experiencia internacional en la industria aérea, hotelera e inmobiliaria indica cambios menores que podrán quedar en el ámbito inmobiliario como secuela de la pandemia.
El equipo de Calvet & Asociados ha ayudado desde 2004 a más de 270 empresas a desarrollarse con éxito en los sectores de Hotelería, Desarrollo Inmobiliario Residencial y Comercial. Por ejemplo resorts, hoteles, oficinas, centros comerciales, restaurantes, condo-hoteles, condominios y comunidades residenciales de playa. C&A es la única empresa reconocida en Centroamérica por la International Society of Hospitality Consultants (ISHC) de EE. UU.
¿Quiénes podrán ser los actores que inviertan en la nueva normalidad?
– Han aparecido como en todos los momentos de crisis, los inversionistas de “oportunidad” que hacen su ganancia en el momento de la compra. En el negocio hotelero el diferencial de precio de mercado al de oportunidad permite financiar el Capex o capital para mejoras, renovaciones, ampliaciones y dejar libre los resultados de rentabilidad generados por los flujos del futuro negocio hotelero.
En el ámbito inmobiliario, este mismo tipo de inversionista es el que compra inmuebles y terrenos a descuento para bancos de propiedades en programas de mejora y realización con estrategias de salida a mediano plazo y otros para capitalizar fondos familiares o institucionales de largo plazo, a veces hasta generacionales.
No considero que se gestarán nuevos tipos de inversionistas, pues el capital y las capacidades de inversión se mantienen en los mismos grupos antes, durante y después de la pandemia. Lo que si vemos que podrían coincidir con la etapa pospandemia son nuevas modalidades de comercialización y transacciones inmobiliarias con herramientas, sistemas e instrumentos financieros digitales. El desarrollo del PropTech, la oferta por internet, la transacción de la compra-venta y el uso de criptomonedas está creciendo rápidamente en el mundo.
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¿Qué tipos de propiedades serán las que generen mayor atención a los inversionistas?
Las propiedades que tenían un buen performance antes de la pandemia y que se descapitalizaron durante el 2020 o que ya no tienen capacidad de enfrentar la reapertura o el periodo de recuperación son los mejores targets de oportunidad.
Igualmente, los terrenos en lugares favorecidos por el desarrollo de la ciudad en el largo plazo y que se puedan comprar a precios descontados son de gran interés. Para inversionistas con expectativas conservadoras de rentabilidad, el target pueden ser inmuebles que tengan contratos de alquiler vigentes, que presentaron buenos rendimientos pre-covid y que están a la venta porque el desarrollador inicial necesita mantener el ciclo de recuperación de capital para pasar al próximo proyecto o para pagarle al banco.
También son de interés para los inversionistas, las propiedades que tengan posibilidades de reconversión de uso y que para ello demanden un capital que el vendedor no tiene o no puede conseguir. Estas propiedades por lo general generan altos rendimientos al cambiar de uso para satisfacer una demanda diferente no muy bien atendida en la zona.
Las propiedades residenciales, también tendrán mejores posibilidades a corto y mediano plazo por encima de las comerciales, excepto las plazas tipo Strip Mall o de acceso directo del parqueo a la tienda, las cuales irán mejorando sustancialmente sus rendimientos.
«Guatemala es quizás el mejor país de la región para invertir y para disfrutar de su inversión»
¿Qué “señales” estará esperando el inversionista para decir “es el momento”?
– Un buen inversionista debe analizar las diferentes “señales” de manera integral. Cualquier decisión basada solo en un indicador, por más directo y relevante al tema, podría generar perdidas, aumento del riesgo o reducción en las utilidades. Ya sea por caer por debajo del costo de manera directa o por el efecto de tiempo sobre el valor del dinero en un escenario de ventas por debajo del valor de absorción esperado.
Si el inversionista tiene capacidad de aguantar en el tiempo, sin que la propiedad pierda valor o la zona pierda vigencia, lo importante es no comprar por encima de su valor de oportunidad. Pero si el inversionista tiene capacidades limitadas o tiene parte de su capital apalancado y tiene fechas perentorias que cumplir con el servicio de la deuda, depende totalmente del mercado comprador o del de alquiler final.
A su vez este mercado es totalmente dependiente de sus ingresos por el empleo o sus negocios, y ambos dependientes del avance, retroceso o estancamiento de la economía, la cual a su vez depende mayormente de las exportaciones, las remesas y el consumo interno.
El principal socio comercial de Guatemala es EE. UU., de la misma manera que lo es para el resto de los países de la región. Por lo tanto, por deducción, los indicadores de arranque están en el comportamiento del Consumo en EE. UU. y el de la tasa de Confianza del Consumidor. Estas a su vez son dependientes de la Tasa de Desempleo.
Por supuesto que hay otros indicadores que seguir, siendo los más destacados la tasa de inflación, el valor de la moneda, los ingresos por exportaciones y por la Inversión Extrajera Directa.
Como verá no mencioné todavía ningún indicador de ventas de inmuebles, ni de precios, ni de la relación de inventarios versus la demanda, ni mucho menos aspectos culturales ni patrones de comportamiento. Todos ellos no son generadores de demanda, sino indicadores de resultados de otras fuerzas económicas que las determinan.
«Es importante es trabajar en la seguridad jurídica, el respecto a la propiedad y a los contratos y la estabilidad a largo plazo»
En la situación actual, hay varios momentos que habrá que sumar. El primero será el de las elecciones de EE. UU. No por quien gane, sino para que se acabe la crisis sociopolítica en que está sumido ese país y que está afectando su desarrollo y el nuestro. Una vez que se acabe la pelea política, se normalizarán las cosas.
El segundo será el del control de la pandemia con una vacuna y con la vacunación masiva. El tercero será el repunte de la economía norteamericana que generaría más remesas, más consumo, más importaciones desde Guatemala y desde la región, más turistas, más inversionistas buscando invertir fuera de los EE. UU. En la región, además de la solución a la pandemia, solo queda por resolver la situación de Nicaragua que desde el 2018 mantiene deprimido el comercio entre ambos países.
En situaciones normales, y aún extremas como la pandemia, el momento de la inversión depende del momento en que el producto o el servicio saldrá al mercado y de cómo se encuentren las condiciones de la demanda en ese momento.
En temas inmobiliarios, los tiempos son largos y cubren fácilmente el periodo de la pandemia y poscovid-19. Esto equivale a decir que se puede iniciar el proceso de inversión ahora y estar en el mercado a mediados o finales del 2022, dependiendo del tamaño del proyecto. Como dije al principio, hay que analizar muy bien las perspectivas de muchos factores.
¿Ya en una era postcovid-19, qué mensaje cree que enviará el mercado en los próximos meses a los inversionistas?
– El más simple. Que la sociedad está lista para volver a sus prácticas de siempre apenas se les quite el miedo, sientan que se reduce el riesgo y que recuperan gradualmente su capacidad económica. Algunos cambios menores podrán quedar, como más interacción comercial, de negocios y de trabajo por internet, mayor comercio en línea, mejores sistemas de delivery y sobre todo más obligaciones a los proveedores de servicios con respecto a protocolos de prevención.
El sector inmobiliario siempre ha sido visto como una forma de inversión “segura”, ¿este pensamiento sobrevivirá al covid-19?
– Hay que diferenciar la respuesta puramente financiera, donde no siempre la compra de vivienda es mejor que el alquiler, o donde los tiempos de desocupación, las reparaciones, los impuestos inmobiliarios y las fluctuaciones de precios no siempre dan como resultado neto rendimientos superiores a otras opciones de inversión.
Más bien hay que dar mucho más valor al aspecto emocional de la compra de la vivienda como una de las metas de todo individuo y de las familias. El hogar se ve como una garantía para la familia en el futuro y para cuando se sea mayor y los ingresos se reduzcan a una pensión o a los ahorros.
Las tendencias cíclicas y temporales de millennials, generación X y baby boomers, al final se expresan en patrones que se repiten en todos las sociedades según la etapa de la vida y según los intereses que persiguen. Por su puesto que para que una nueva tendencia resulte debe tener el respaldo o la validación de un sustento económico que se traduce en oportunidades de trabajo, incremento en el nivel profesional del individuo, capacidad para contraer matrimonio, capacidad para tener hijos, educarlos, etc.
En resumen, lo que hace sentir bien a un individuo y que lo que le genera un entorno de prosperidad y felicidad es lo que está bien, y uno de esos factores, en tener casa propia, así que podemos afirmar que el concepto de inversión en la vivienda siempre va a existir como un ideal seguro en la sociedad.
¿Estará el mercado inmobiliario a altura de las necesidades del inversionista poscovid-19?
– Los proyectos que se conciban y se diseñen con posterioridad a la normalización pospandemia con seguridad adaptarán todas las nuevas necesidades y eliminaran los elementos no necesarios. Prosperaran como ha sido la constante en toda la historia del desarrollo inmobiliario. El problema será la adaptación forzada de aquellos proyectos que ya están por salir al mercado diseñados en base a la realidad precovid-19.
Aunque podemos afirmar que los cambios no serán tan fundamentales y que la demanda también es elástica y se adapta a la oferta en una interacción mutua. Los cambios más importantes se podrían ver en la distribución y uso de espacios de oficinas, espacios públicos y centros comerciales, los cuales de todas maneras ya venían sufriendo el impacto de las ventas en línea.
La vivienda seguirá como siempre siguiendo a las capacidades de la demanda, al tamaño de las familias. En los niveles medios y superiores probablemente ofrezcan mejores espacios para el teletrabajo, los cuales obviamente podrían aumentar un poco el costo total de la construcción o de la readaptación de algunos espacios.
Pero a como son las viviendas actuales en la búsqueda de la eficiencia de costos, no quedan muchos espacios para dedicarlos exclusivamente a oficinas en el hogar. Además, ya se han planteado los problemas de seguridad en la transmisión de datos desde computadoras en los hogares y lugares públicos. Mientras eso no se solucione, muchos tipos de trabajo no podrían mantener a sus ejecutivos todo el tiempo fuera de un ámbito controlado.
«En Guatemala podemos esperar que los niveles que se pudieran alcanzar con el crecimiento apropiado de la demanda ,son mucho más altos que el resto de los países de la región»
No hemos visto mayor impacto todavía en los precios y probablemente no los haya hasta que la presión financiera lo obligue, así que el mercado inmobiliario seguirá con sus innovaciones y ofertas especiales y muy probablemente buscará como ofrecer más espacios abiertos en los residenciales y complejos. Pero todo tiene límites y no podemos esperar que haya cambios drásticos.
En los segmentos más económicos, los espacios versus la alta densidad plantean un problema para el distanciamiento social. Pero en la medida que desaparezca la pandemia la gente ni se recordara del tema. Mre ahora, en plena pandemia, y en casi todos los países, no toda la gente guarda los espacios y muchos ni siquiera usan la mascarilla.
