El UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 analizó los precios de las propiedades residenciales en 25 ciudades importantes de todo el mundo, en donde São Paulo es la única ciudad de la región que figura en la lista global.
El estudio anual de la Oficina Principal de Inversiones de UBS Global Wealth Management indica que los desequilibrios en los mercados inmobiliarios metropolitanos mundiales son muy elevados y los precios no están sincronizados con el aumento de las tasas de interés.
Toronto y Frankfurt encabezan el índice de este año, con ambos mercados exhibiendo características pronunciadas de burbuja de precios. Los riesgos también son elevados en Zúrich, Múnich, Hong Kong, Vancouver, Ámsterdam, Tel Aviv y Tokio.
En los EE. UU., las cinco ciudades analizadas se encuentran en territorio sobrevaluado con el desequilibrio más claro en Miami y Los Ángeles que en San Francisco, Boston y Nueva York.
Los mercados inmobiliarios de Estocolmo, París y Sídney siguen sobrevalorados a pesar de algunas tendencias de enfriamiento. Otros mercados inmobiliarios con signos de sobrevaloración son Ginebra, Londres, Madrid y Singapur.
São Paulo, una adición al índice de este año, está bastante valorada junto con Milán y Varsovia. A pesar de un año boyante, el mercado inmobiliario de Dubái también se encuentra en territorio de valor justo.
What’s the outlook for property prices and rents in your city?
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Valoraciones en el nivel máximo
El crecimiento nominal de los precios de la vivienda en las 25 ciudades analizadas se aceleró a casi el 10 % en promedio desde mediados de 2021 hasta mediados de 2022, la tasa de crecimiento anual más alta desde 2007.
Todas, menos tres —París, Hong Kong y Estocolmo—, vieron subir los precios de sus viviendas. Además de esto, una aceleración en el crecimiento de las hipotecas pendientes fue evidente en prácticamente todas las ciudades.
Asimismo, por segundo año consecutivo, la deuda de los hogares creció significativamente más rápido que el promedio a largo plazo.
Los puntajes del índice no han aumentado en promedio en comparación con el año pasado. El fuerte crecimiento de los ingresos y los alquileres ha mitigado el aumento de los desequilibrios.
Los precios de la vivienda en las zonas no urbanas han aumentado más rápido que en las ciudades por segundo año consecutivo.
Además, el crecimiento de los precios se ha desacelerado notablemente en términos ajustados a la inflación. Pero las valoraciones actuales son muy elevadas.
El aumento de las tasas pone de relieve el desequilibrio
Como resultado de las bajas tasas de interés, los precios de las viviendas se han alejado continuamente de los ingresos y los alquileres durante la última década.
Las ciudades en el territorio actual de riesgo de burbuja han experimentado aumentos de precios en un promedio del 60 % en términos ajustados a la inflación durante este período, mientras que los ingresos reales y los alquileres han aumentado solo en un 12 %.
Las tasas hipotecarias casi se han duplicado en promedio en todas las ciudades analizadas desde su punto más bajo a mediados de 2021.
Combinado con un aumento notable de los precios inmobiliarios, la cantidad de espacio habitable que es financieramente asequible para un trabajador de servicios altamente calificado es, en promedio, un tercio más bajo de lo que era justo antes de la pandemia.
Claudio Saputelli, director de Bienes Raíces de la Oficina de Inversiones de UBS Global Wealth Management, indicó que la inflación y las pérdidas de activos debido a la agitación actual en los mercados financieros están reduciendo el poder adquisitivo de los hogares, lo que frena la demanda de espacio habitable adicional.
“La vivienda también se está volviendo menos atractiva como inversión, ya que los costos de endeudamiento en muchas ciudades superan cada vez más los rendimientos de las inversiones de compra para alquilar”, dijo.
Vivienda ocupada por propietarios
Por lo tanto, el (todavía) robusto mercado laboral se ha convertido en el último pilar de apoyo para el mercado de la vivienda ocupada por sus propietarios en la mayoría de las ciudades. Con un deterioro de las condiciones económicas, esto también corre el riesgo de flaquear.
Matthias Holzhey, autor principal del estudio de UBS Global Wealth Management, señaló que “estamos presenciando el auge de la vivienda ocupada por sus propietarios, finalmente bajo presión a nivel mundial, y en la mayoría de las ciudades altamente valoradas. Se esperan correcciones significativas de precios en los próximos trimestres”.
Caso São Paulo
UBS en su estudio resalto que después de un largo período de estancamiento, el crecimiento de los precios repuntó ligeramente en São Paulo, pero el mercado sigue estando bastante valorado.
Agregó que, a pesar del reciente fuerte aumento de las tasas de interés, la demanda de nuevas hipotecas se ha mantenido sólida.
“Más alza para el sector inmobiliario podría estar en juego a medida que se acerca el final del ciclo de ajuste monetario y las perspectivas económicas siguen siendo sólidas”, concluye.
Aquí puedes leer completo el ‘UBS Global Real Estate Bubble Index’:
