Sector oficinas en Centroamérica: Demandas más allá de los metros cuadrados

El sector de oficinas en cada país centroamericano, desde Guatemala hasta Panamá, vive su propia realidad en cuántos a precios y cómo se desenvuelve la demanda de espacios de oficinas para alquilar.

La situación actual del mercado de oficinas fue discutido en la pasada edición del Expo Real Estate Centroamérica y el Caribe (ERECA) en el foro «Perspectivas Inmobiliarias en la región centroamericana».

En la actualidad, no basta con que los edificios tengan metros disponibles en renta. Los clientes buscan especificaciones que se acoplen a su giro de negocios y que contemplen, por ejemplo, más aparcamientos para vehículos.

Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Knight Frank, indicó que multinacionales y multilatinas se interesan por arribar a la región y entre los puntos que consideran son las características de las oficinas que podrían rentar.

Los precios de alquiler de oficinas en la región son «competitivos», sin embargo, las cualidades que tienen no siempre satisfacen los requerimientos de las empresas que quieren iniciar o ampliar sus operaciones.

«Pagan por la renta de un piso, pero quieren que lo que se les cobra se refleje en lugares que permitan un uso eficiente del espacio y que puedan tener una cantidad no tan limitada de estacionamientos», explicó Quirós.

Satisfacer expectativas

El atender a la sofisticación de la demanda para cumplir las expectativas permite un crecimiento sano del mercado. Caso contrario, no encajar con los requerimientos genera dos efectos negativos:

Una sobreoferta que no satisface a la demanda y tira hacia abajo los precios.
Los precios bajos desalientan a nuevos inversionistas.

«Si bien hay espacios en alquiler no se ocupan. Eso resta atractivo al inversionista«, comenta Quirós al señalar que la alta disponibilidad de oficinas es un indicio que «el producto no satisface las expectativas del cliente».

La demanda se ha sofisticado y ahora hay expertos que analizan la propuesta de un edificio más allá del metraje. Se analizan eficiencias, «espacios muertos», amenidades, disponibilidad de espacios de parqueo.

«La demanda existe. Pero a veces un cliente quiere un número de metros cuadrados, los cuales se tienen, pero no pasa lo mismo con los espacios de estacionamiento, número de elevadores o eficiencia de la planta de energía», comentó.

«En cada mercado existe la disponibilidad de cantidad de metros cuadrados, pero a veces las características del edificio no satisfacen las necesidades y es en donde se crea el exceso de disponibilidad», dijo Quirós.

El usuario también busca tener menos contacto con los arquitectos y permisos, esperan que las oficinas no estén en obra gris y tengan mayores acabados.

«El mercado ya empieza a demandar oficinas casi listas», señaló Raúl Calvet Wenzara, presidente ejecutivo de Calvet & Asociados, al indicar que hay más aceptación por oficinas «terminadas» y en tamaños más pequeños.

Oficinas que no atienden necesidades

Diego Soto Solero, gerente general de Grupo Financiero Acobo, contó que años atrás en el mercado costarricense hubo un crecimiento en varias zonas del país, pero este no necesariamente atendió necesidades primarias.

«Si bien se obedeció a una demanda con cantidad, la ubicación no respondió a las necesidades de las personas que trabajarían en las oficinas«, dijo al narrar la experiencia que se vivió en Costa Rica y ocasionó sobreoferta de espacios para alquilar.

Soto Solero explicó que en el pasado compró edificios que no se pueden adecuar a las nuevas necesidades del mercado (oficinas abiertas). Sin embargo, hubo otras que sí, y entraron en un proceso de «re inversión».

Quirós indicó que en Panamá los dueños de edificios «viejos» han tenido el tino de anticiparse a las tendencias. «Hacen renovaciones y colocan amenidades para competir con edificios de nueva generación«, dijo.

Soto Solero comentó que cuando se adquiere un inmueble de oficinas, no solo pesa el potencial de rentabilidad de este. «La ubicación y la facilidad que se tiene para adecuar la oficina aún después de 10 años también cuenta«, resaltó.

Precios de alquiler

Para Calvet Wenzara existe una caída general en Centroamérica en los precios de alquiler de oficinas. «Esa caída la hemos visto en Panamá, Costa Rica, Nicaragua y aquí en Guatemala, aunque en menor proporción», dijo.

En opinión del experto en inversiones inmobiliarias, «coyunturalmente están bajando los precios de alquiler de oficinas en toda la región». Sin embargo, en cada uno de los países por razones diferentes y desvinculadas:

Panamá: Vivió un proceso de construcción muy entusiasta que sobrepasó la velocidad de crecimiento del PIB. El exceso de oferta dio paso a una mayor desocupación de oficinas.
Costa Rica: Los problemas de déficit fiscal, subida en costos de producción y salarios generó una menor demanda y baja en los precios.
Nicaragua: La crisis política de 2018 al presente generó un cierre de empresas y desincentivó la llegada de nuevas empresas. La situación generó una caída en la demanda de alquiler de oficinas.
Guatemala: Existe una oferta de edificios antiguos que “jala” hacia
abajo los precios. También, hay mucha fuerza empresarial que ocupa su casa como lugar de trabajo porque es “más barato que pagar una oficina”.

Para Quirós no hay situación de crisis de precios per se en el mercado de oficinas en Centroamérica. «La demanda existe», aseguró. Sin embargo, se está en una «fase de escuchar» para no caer en un exceso de espacios.

«Debemos entender cuáles son las necesidades a cubrir. Existe el capital, las empresas, la experiencia, la mano de obra, la ubicación para atender la demanda. Solo debemos escuchar que pide el mercado«, resaltó.

En conclusión, cuando hay mucha disponibilidad y las empresas no encuentran el espacio que necesitan, la solución óptima no es brindar más metros cuadrados, sino dar solución a lo que buscan las empresas.