Los mercados de oficinas urbanas y otros bienes raíces comerciales en las principales ciudades están experimentando su peor momento en décadas, ya que se encuentran revertidos por el covid-19, los cambios en el comportamiento laboral y con las economías urbanas en dificultades.
El turismo en la mayoría de las ciudades se ha desacelerado, los viajes de negocios y las reuniones son casi inexistentes y las ventas minoristas se han desplomado, a medida que los compradores se quedan en casa.
Las protestas contra la brutalidad policial y el racismo sistémico también han causado que los propietarios de establecimientos con aparadores mantengan sus propiedades cerradas. Las ciudades, desde Chicago hasta Houston, en EE. UU. han visto los homicidios y tiroteos dispararse este verano.
La combinación de estas fuerzas ha llevado a algunos inversores inmobiliarios a temer un estallido social no visto desde la década de 1980, aunque otros sostienen que estos temores son exagerados y es demasiado pronto para determinar si muchas empresas o jóvenes profesionales abandonarán las ciudades una vez que la pandemia disminuya.
Sin embargo, ya se siente algo de dolor. Después del cierre de hoteles urbanos y tiendas minoristas en las últimas semanas, los analistas inmobiliarios temen que el sector de las oficinas pueda ser el próximo en sentir la presión.
No todo es malo
Un número creciente de empresas está optando por permitir que más empleados trabajen de forma remota. Eso es un golpe directo para los propietarios de edificios de oficinas, ya que las empresas buscan arrendamientos cada vez más cortos. Pero también es un golpe potencial para las grandes ciudades.
Dada la perspectiva de trabajar remotamente en casa, algunos residentes de la ciudad ya han comenzado a buscar mudarse a un lugar más barato y con más espacio, dicen los agentes inmobiliarios.
Si bien los edificios de oficinas no cerrarán tan rápido como los restaurantes o las tiendas, incluso una modesta caída en la ocupación de oficinas tiende a generar un gran desplome en las ganancias. Esto se debe en parte a que el costo de pagar la calefacción, la electricidad y el personal de construcción generalmente se mantiene igual, incluso cuando los ingresos caen.
Esa es una pérdida de valor no muy lejos de la caída estimada del 19.2% para el comercio minorista y el pronóstico de Moody’s de una caída del 20.5% en el alojamiento.
No todas las noticias para los propietarios de oficinas son malas. Las tasas de interés a largo plazo continúan siendo bajas, y los fondos inmobiliarios se quedan con enormes cantidades de capital esperando ser gastados.
Los arrendamientos de oficinas tienden a encerrar a los inquilinos durante muchos años, por lo que los ingresos pueden demorar un tiempo. Los propietarios también están menos endeudados en promedio que en períodos pasados de crisis, más recientemente en 2008.
Pero los inversores del mercado de valores han estado vendiendo propiedades de oficinas y no muestran signos de retroceso, incluso con la recuperación del mercado en general. Las acciones de Boston Properties Inc., SL Green Realty Corp. y Vornado Realty Trust han bajado entre 37 % y 50 % este año, mientras que el índice S&P 500 es esencialmente plano.
Valor de las propiedades
El valor de las propiedades comerciales en las principales ciudades también cayó después de la crisis financiera de 2008. Los precios de los bienes raíces comerciales en EE. UU. cayeron un 35% entre agosto de 2007 y junio de 2010, según Real Capital Analytics.
Luego, una afluencia constante de nuevas empresas y profesionales jóvenes bien remunerados, atraídos por la energía, las oportunidades laborales y las ofertas culturales de la vida urbana, impulsaron un aumento en el valor de las propiedades en los años siguientes.
La caída después de 2008 fue una crisis de valoración, dijo James Shevlin, presidente de la firma de bienes raíces comerciales CW Capital. La mayoría de los edificios continuaron produciendo ingresos estables, pero los valores de las propiedades disminuyeron a medida que los mercados de capital se inmovilizaron, lo que dejó a los propietarios sobre apalancados incapaces de refinanciar sus hipotecas.
Hoy, la industria enfrenta una crisis de liquidez, dijo Shevlin, dejando a muchos propietarios sin el efectivo para hacer sus pagos mensuales de la hipoteca. «Si no podemos resolver esto antes de fin de año, entonces tendremos algunos problemas», agregó.
Ganancias y valor, relación
Una gran caída en las ganancias tiende a conducir a una caída aún mayor en los valores de las propiedades durante las recesiones del mercado, cuando los inversores se ponen nerviosos ante cualquier signo de presión.
Victor Calanog, jefe de economía de bienes raíces comerciales en Moody’s Analytics REIS, descubrió que durante las recesiones pasadas, cualquier caída del 10% en los ingresos netos de un edificio de oficinas antes de impuestos y costos hipotecarios condujo a una pérdida del 12.2% en el valor de la propiedad en promedio.
«Perder un inquilino que ocupa el 30 % de su espacio podría tener un efecto multiplicador muy grande en sus ingresos que lo hunda muy rápidamente», dijo Calanog.
Un par de torres de oficinas en el centro de Denver, propiedad de la firma de inversión Gemini Rosemont, con una gran cantidad de compañías de energía como inquilinos, está tratando de evitar ese destino.
Si bien la ocupación se ha reducido en aproximadamente un tercio en los últimos años, una medida de los ingresos del Denver Energy Center como parte de los costos de la deuda se redujo en aproximadamente dos tercios, según la compañía de datos Trepp LLC.
Su contrato de arrendamiento más grande de inquilinos vence el próximo año. En julio, la hipoteca de $ 106.3 millones de la propiedad fue transferida a un administrador especial, una empresa encargada de manejar deudas problemáticas, dijo Trepp.
Reducir espacio de oficinas
Mientras tanto, las grandes empresas buscan reducir el espacio de oficinas. Heidrick & Struggles International Inc., una firma de búsqueda de ejecutivos con sede en Chicago, quiere reducir su huella de bienes raíces en los EE. UU. de aproximadamente 230 mil pies cuadrados en 15 oficinas.
La compañía busca combinar oficinas y reducir o cerrar ubicaciones de la ciudad en un intento por ahorrar millones y aumentar la eficiencia, señaló el director financiero Mark Harris. «Realmente se trata de no gastar dinero innecesariamente donde no es eficiente, para que pueda invertir nuevamente en su gente», dijo.
Dell Technologies Inc. está revisando 250 arrendamientos en oficinas de todo el mundo que expirarán en los próximos dos años, dijo el jefe de finanzas Tom Sweet. En los EE. UU., la compañía de tecnología arrienda 5.3 millones de pies cuadrados, dijo en un documento.
El aumento percibido en la productividad de los empleados en un entorno de trabajo remoto llevó a la compañía a considerar más seriamente la reducción de su espacio. «Nos ha hecho pensar en quién necesita estar en la oficina», dijo Sweet.
Fuente: Wall Street Journal©, uso exclusivo para República Inmobiliaria.
