En 17 de los 25 principales mercados inmobiliarios del mundo hacen falta más de 25 años de esfuerzo en alquiler para rentabilizar la compra de un piso de 60 m² situado en el centro de estas ciudades, según un análisis del banco suizo UBS.
El estudio elaborado por la entidad suiza permite no solo conocer el riesgo de burbuja inmobiliaria en alguna de estas capitales. Según el Global Real Estate Bubble Index 2020, las urbes con mayor riesgo de burbuja en el precio de la vivienda son Múnich, Fráncfort, Toronto, Hong Kong, entre otras.
También analiza la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda mediana con el salario medio de un trabajador cualificado en el sector servicios. Esta tasa se contabiliza en los años de salario íntegro necesarios para adquirir un piso de 60 m².
Asimismo, el precio se cruza con los años que ese mismo piso debería estar en el mercado de alquiler para amortizar el precio de la compra del inmueble, con las rentas medias de arrendamiento en estas importantes urbes.
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Para compensar la inversión en Madrid hacen falta 24 años de arrendamiento, mientras que se requieren seis años de salario íntegro de media para adquirirlo. Foto: Robert TjalondoSalario medido con esfuerzo
En la mayoría de grandes ciudades del planeta, la compra de un piso de 60 m² es cada vez más difícil para un trabajador del sector servicios con unos ingresos medios. De hecho, la tasa de esfuerzo aumentó en 17 de los 25 mercado analizados frente a 2010.
En Hong Kong, incluso los asalariados que ganan el doble del salario medio de la ciudad tendrían dificultades para pagar un apartamento de ese tamaño. Tendrían que destinar más de 20 años de sueldo íntegro.
Los precios de la vivienda también «se han desconectado de los ingresos» en París, Londres, Singapur, Tokio, Tel Aviv y Nueva York. Se superan los 10 años de sueldo necesarios para pagar un piso de esas características.
Por el lado contrario, la vivienda es mucho más accesible en algunas ciudades de EE. UU. como Chicago, Boston o Los Ángeles y en Milán. El alto salario medio en ciudades como Ginebra o Zúrich también hace que el acceso a una vivienda sea relativamente factible para sus residentes.
Diversos factores
“Desde la perspectiva de un comprador, el acceso a una vivienda depende también de diversos factores como los tipos de interés hipotecarios y las obligaciones de amortización”, afirman desde UBS.
Por ejemplo, en EE. UU., suponen un aumento del esfuerzo en los salarios de los trabajadores en sus ciudades, pese a tener precios bajos frente a los salarios. “Con tipos de interés bajos, incluso los precios de compra elevados pueden mantenerse fácilmente como en las ciudades suizas o en Ámsterdam”, agregan desde el banco.
Madrid aparece en una situación relativamente estable, con seis años de salario necesarios para comprar un piso en el centro. De hecho, la tasa de esfuerzo se redujo en la capital española frente a los valores de 2010, pasó de siete a seis años.
Singapur (12 años), Moscú (8 años), Varsovia y Milán (ambas con 6 años) también han registrado un descenso en la tasa de esfuerzo necesario para adquirir una propiedad.
Caso contrario, en urbes como Hong Kong, París, Londres o Tokio, se disparó la tasa de esfuerzo, con incrementos de entre cuatro y ocho años, a la que se une Múnich, que pasa de cinco a nueve años.
Compensar la inversión con alquiler
Si se toma el dato del precio medio de un piso y se cruza con las rentas medias del alquiler en esa misma zona se puede saber cuántos años son necesarios para amortizar la inversión en el inmueble.
Una mirada general permite descifrar que en más de la mitad de las ciudades analizadas se necesita más de 25 años para compensar la inversión a través del alquiler.
Múnich, Hong Kong, Zúrich y París superan los 35 años en el mercado de arrendamiento. Singapur, Londres, Ginebra, Frankfurt y Estocolmo pasan de los 30 años. Además, Vancouver, Milán, Toronto, Tel Aviv, Sídney, Nueva York, Moscú y Ámsterdam superan la franja de los 25 años.
Las ciudades donde se hacen necesarios menos años de alquiler se encuentran principalmente en EE. UU. Hablamos de San Francisco (19), Los Ángeles (18), Boston (17) y Chicago (12), junto a Varsovia (17) y Dubái (16).
“El menor periodo en las ciudades americanas se debe, entre otras cosas, a una regulación relativamente suave del mercado del alquiler. Por el contrario, las leyes de alquiler en Francia, Alemania, Suiza y Suecia, que son fuertemente proinquilinos, evitan que los alquileres reflejen los niveles reales del mercado”, aclara UBS.
Sin embargo, también influyen en este incremento de los años otros aspectos como los tipos de interés. «En los casos de Múnich y Zúrich, las expectativas de aumento de precios se han disparado en los últimos años”, comentan desde el banco.
Mientras en Múnich y Hong Kong, y también en Toronto, el periodo de tiempo en el mercado se disparó más de 10 años frente a 2010, en Zúrich, Frankfurt, Estocolmo, Sídney, París o Londres, el incremento supera los seis años.
Pero también, y junto a Madrid, otras capitales como Dubái (10), Nueva York (3), Chicago (3), Boston o Milán (ambos con un año) han reducido ese tiempo necesario para amortizar la compra.
Centros urbanos
El covid-19 ha puesto en duda las perspectivas de crecimiento de la vivienda en los centros urbanos. La implantación del teletrabajo aumentó la demanda en zonas fuera de las grandes urbes.
“Aun así, los grandes centros urbanos seguirán siendo centros económicos y deberían continuar atrayendo a las personas para vivir allí. Los inversores deben ser cautelosos en un futuro con unos precios que aún se mantienen altos y perspectivas de demanda más débiles”, concluyen desde el banco suizo.
Con información de: idealista.com
