Vivienda inversa: cómo funciona la fórmula para que los mayores vendan su casa y vivan en ella

El propietario vende la vivienda y se convierte en inquilino, y puede abandonar la vivienda cuando decida.

Los jubilados en España  tienen diferentes alternativas para hacer líquido su patrimonio inmobiliario y monetizar los ahorros de toda una vida. Y una de ellas es la vivienda inversa.

Se trata de un producto que está pensado para las personas mayores que buscan obtener un dinero extra, pero sin tener que abandonar su hogar.

La clave de esta fórmula está en la venta de la casa por parte del jubilado y la firma de un contrato de alquiler vitalicio, lo que le permite seguir viviendo en su casa y obtener capital.

La vivienda inversa está muy extendida en países como Reino Unido o Francia, donde cada año se realizan transacciones por valor de unos 4.000 millones de euros.

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La socimi Almagro Capital repasa las principales características de la vivienda inversa, en qué consiste exactamente el proceso y cuáles son las diferencias respecto a la nuda propiedad o la hipoteca inversa:

¿Qué es la vivienda inversa?

La vivienda inversa es un producto que permite monetizar el ahorro en vivienda de las personas mayores mediante la venta de la vivienda y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio para que permanezcan en la vivienda de forma indefinida.

Cada operación es diferente, ya que se negocia con cada propietario. El propietario vende la vivienda y se convierte en inquilino, y puede abandonar la vivienda cuando decida, sin que ello conlleve ningún tipo de penalización.

¿Cómo funciona la vivienda inversa?

El proceso es sencillo. El propietario vende a, por ejemplo, Almagro Capital su vivienda y firma un contrato de alquiler vitalicio.

Para calcular el importe de la operación se tienen en cuenta variables como la potencial esperanza de vida del inquilino y se estima la cantidad a pagar en concepto de renta en dicho plazo. En el momento de la compraventa el propietario recibe la cantidad acordada menos la renta calculada. El importe retenido en concepto de renta se va consumiendo con el paso de los meses.

¿Qué sucede si el inquilino quiere abandonar la vivienda o vive más de lo previsto?

La fórmula contempla diferentes escenarios. Según afirma Almagro Capital, “en caso de abandono de la vivienda antes de que haya transcurrido el periodo calculado, el importe retenido no consumido se entrega al inquilino o a sus herederos en caso de defunción. Aquí no hay penalización en caso de premoriencia”.

Y si, por el contrario, el inquilino supera la esperanza de vida prevista, «solo abonará las cuotas de la comunidad y suministros«. Las derramas, sean del tipo que sean, corren a cargo de la compañía.

Las alternativas a la vivienda inversa y diferencias

La alternativa más evidente, y por la que el vendedor puede conseguir un mayor importe, es la venta de la vivienda en el mercado, si bien esto implica que el vendedor tiene que abandonar la vivienda.

En el caso de que quiera seguir viviendo en su hogar, otras fórmulas son la nuda propiedad y la hipoteca inversa, aunque cada una tiene sus propias características:

Vivienda inversa

— El importe obtenido sobre el valor de tasación está entre el 55 % y el 85 %.

— El vendedor permanece en la vivienda con un contrato de alquiler notarizado, registrado y pagado por anticipado.

— En caso de abandono de la vivienda de forma prematura, el inquilino recibe la parte del alquiler retenido no devengado.

— Si se sobrevive a la esperanza de vida calculada el inquilino deja de pagar alquiler, seguirá haciéndose cargo del pago de la cuota de la comunidad y suministros.

— En caso de fallecimiento prematuro los herederos reciben el importe del alquiler retenido no devengado.

Nuda propiedad

— El importe obtenido sobre el valor de tasación (35 %- 75 %) es superior al ofrecido con la hipoteca inversa e inferior al de vivienda inversa.

— El vendedor tiene derecho a permanecer en la vivienda bajo usufructo hasta su fallecimiento y el comprador quiere que el vendedor abandone la vivienda lo antes posible para poder tener la propiedad plena del inmueble. Hay empresas especializadas en España que ofrecen esta fórmula.

— En caso de fallecimiento prematuro los herederos no perciben nada y no pueden recuperar la propiedad de la vivienda.

Hipoteca inversa

— El importe obtenido sobre el valor de tasación suele estar entre el 25 % y el 45 %, más bajo que en los otros dos casos.

— Los tipos de interés aplicados son altos y se capitalizan a lo largo de la vida del préstamo.

— Los herederos son los responsables de devolver el importe adeudado en los 12 meses que siguen al fallecimiento del propietario para poder mantener la propiedad.

— Es un instrumento de financiación que es adecuado cuando el importe a solicitar es bajo y existe capacidad de repago.

— Es un instrumento ofrecido por bancos y aseguradoras. Por ejemplo, Santander y Mapfre, en España, por ejemplo, han cerrado recientemente un acuerdo para impulsar una hipoteca inversa.

Con información de: idealista.com

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