La verticalización de la vivienda multifamiliar tiene como principal beneficio el dar acceso a ubicaciones más accesibles, ya que en la mente del consumidor en Guatemala y en gran parte de Latinoamérica, la casa siempre le ganará al apartamento, pero conforme una ciudad se densifica las opciones de casa se vuelven más reducidas o económicamente inaccesibles.
Adicionalmente, la vivienda multifamiliar o edificios de apartamentos, también tiene otras ventajas que se obtienen por el hecho de pertenecer a un grupo de viviendas, y es el que se pueden compartir áreas comunes con beneficios para todos los ocupantes.
Amenidades
Según Google, el significado de amenidad es “cualidad de ameno”. En el desarrollo inmobiliario esta palabra se ha utilizado para designar áreas comunes que tienen un uso “ameno”, para diversión, entretenimiento o uso práctico.
En otras palabras, las áreas comunes fueron adquiriendo usos específicos y fueron preparadas y equipadas para estos usos, ofreciendo al mercado la oportunidad de tener espacios compartidos, útiles y deseables para uso ocasional.
«Lo que en la primera generación se conocía como business center, migro a coworking spaces u Home Office»
Tendencias
En mi opinión, hoy vamos ya por una tercera generación de amenidades, siendo la primera, los espacios básicos que los primeros edificios de apartamentos fueron presentando, como gimnasios, salones de usos múltiples, área de niños, canchas deportivas y piscina.
Hace aproximadamente 15 años se inició un cambio en la industria inmobiliaria en respuesta a ser más competitiva con la creciente oferta de proyectos, buscando diferenciarse a toda costa y captar más usuarios y una de las estrategias se basó en la “innovación” de las amenidades.
La idea de esta iniciativa fue crear nuevos espacios, más sofisticados y únicos, y agregarle experiencias al usuario con una comunicación diferenciada y de mejor calidad.
A raíz de esto los gimnasios se convirtieron en Work Out Rooms, Boxes, Training Rooms, etc. , equipados con accesorios específicos para algunas disciplinas como box, crossfit, functional training, TRX, entre otras, además de tener diseños y detalles arquitectónicos modernos.
La misma historia sucedió con los salones sociales, solo que estos sí presentaron variaciones muy específicas y dinámicas, como cocinas comunes, áreas de bar, decks, áreas de vinos y muchas otras.
Y el patrón se repite, lo que en la primera generación se conocía como business center, migró a coworking spaces u Home Office, todos cumpliendo un objetivo similar, pero agregando una experiencia al lugar.
Con esta tendencia el siguiente paso fue, “entre más, mejor” y los proyectos empezaron a competir por cantidad de amenidades.
Los problemas de la segunda generación de amenidades
Luego que el mercado probó esta segunda generación de amenidades y que algunos desarrolladores abusaron un poco de esta, empezaron a aparecer los problemas de esta tendencia.
El primer problema fue que estas amenidades no venían gratis, requieren de un mantenimiento que debe ser sufragado por todos los usuarios y el costo de mantenimiento de los edificios se disparó. Inmediatamente después de este malestar llegó el segundo problema, el uso.
Los usuarios fueron experimentando cuáles amenidades son las que realmente se usan y son muy útiles en el día a día y cuáles tienen muy poco uso y solo incrementan innecesariamente la cuota de mantenimiento mensual.
En este mismo proceso, en el abuso de algunos proyectos, los usuarios descubrieron cuáles de las amenidades eran reales, y cuáles únicamente rellenaban un espacio en la promesa de venta de los proyectos, pero que al momento de su uso, realmente una amenidad estaba dentro de otra por lo que prácticamente era la misma.
La tercera generación de amenidades
Luego de que varios proyectos se desarrollaron y habitaron sobre esta segunda generación, el mercado probó y vivió estas amenidades, por lo que aprendió de las mismas y por eso nace la tercera generación de amenidades, ya con un comprador más experimentado, que ha aprendido a que menos es más, a que es importante considerar el impacto del costo mensual de las amenidades y a saber cuáles son las que más se usan.
Por ejemplo, en la segunda generación la amenidad más pedida era una piscina con calefacción, hoy muchos proyectos cuentan con una y el resultado es el mismo, se usa muy poco y es de las más caras de mantener.
Sigue funcionando para los proyectos de segunda vivienda, pero para los de primera muchos ya no usan la calefacción por el costo que implica tenerla encendida y esto disminuye aún más el uso.
La decisión de un comprador sigue buscando las experiencias que puede brindar las amenidades, pero pesa mucho más el bajar el gasto mensual de su mantenimiento y elige más sobre las amenidades que si empleará.
«En mi opinión, hoy vamos ya por una tercera generación de amenidades»
Las amenidades más usadas
Entre las amenidades más utilizadas, siguen siendo muy importantes las de primera generación con las variaciones o adecuaciones que cada proyecto quiera darle, pero en su esencia según el uso genérico son los espacios para trabajar, gimnasios, salones de uso común o áreas para realizar eventos. También las áreas para niños y hoy en día las áreas para mascotas.
Esta última es una amenidad de segunda generación que presentó problemas en su uso, ya que tener un solo lugar para mascotas genera problemas de olor, control de pulgas y regulación del uso, lo que ha sustituido esto es que todas las áreas sean amigables a las mascotas para que puedan desplazarse en diferentes lugares, más que un espacio específico.
Recomendaciones
Es muy fácil dejarse seducir por aquellos espacios y áreas comunes dentro de un proyecto, pero es importante entender lo que representarán en el costo mensual de mantenimiento como primer punto.
Luego, es importante entender lo que representará en el costo de mantenimiento a largo plazo el área, pues hay materiales y equipo que necesitarán ser reemplazados o de un mantenimiento frecuente elevado. Luego, que tanto se hará uso de esas áreas, cuáles realmente resuelven el día a día.
Y por último, cuáles prevalecerán, no caducarán o serán necesario reemplazarlas, como lo pueden ser amenidades basadas en alguna tendencia. La mejor recomendación para las amenidades es buscar calidad y uso sobre cantidad.
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