En mis 25 años de experiencia como arquitecto especializado en apoyar a empresarios a conceptualizar proyectos inmobiliarios, nunca había visto un mercado tan competitivo como el de hoy en día.
Particularmente, llama mi atención, lo difícil que es para los compradores inversionistas y los desarrolladores decidir con certeza cuál es la ubicación o la zona ideal —gran área metropolitana de la Ciudad de Guatemala— en donde existe una mejor oportunidad de encontrar un micromercado que sea atractivo para invertir en bancos de tierra, desarrollo de proyectos residenciales, de oficinas, comercio.
Incluso, decidir dónde conviene abrir nuevos puntos de venta para cadenas de negocio retail, restaurantes, entre otros similares.
Ante tal reto, el geomarketing se está posicionando como una herramienta tecnológica comercial ideal para facilitar a los empresarios un norte más claro.
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Geomarketing
Según un informe de Mordor Intelligence, se espera que el mercado de geomarketing a nivel mundial crezca a una CAGR del 16,32 % para el 2027 debido a la creciente adopción de mapas digitales por parte de muchas empresas.
Por tanto, es posible suponer que dicha adopción necesaria se dará también en países como los nuestros, en donde la manera tradicional de esclarecer dudas es por medio de la realización de estudios de mercado con métodos tradicionales.
Estos estudios, por su costo excesivo y tiempo de entrega, están limitados a evaluar “muestras representativas”. En muchas ocasiones, dejan más dudas que respuestas concretas y objetivamente comprobables para este tipo de decisiones.
Los datos geoposicionados, el indicador de riqueza relativa y el webscraping inmobiliario con bots inteligentes como fuente de datos certeros.
Para desarrollar un proyecto inmobiliario exitoso, hay varias variables cruciales que se necesitan considerar, analizar y sobre todo respaldar con información.
Para ello, cada profesional involucrado o unidad de trabajo, es responsable de aportar lo que le corresponde, sin embargo, para la unidad comercial —mercadeo y ventas—, muchas veces es complicado aportar datos objetivos.
Generalmente, suelen contar con dos fuentes de información como son los estudios de mercado de levantado tradicional de oferta y demanda y el récord —cuando hay— de prospección y ventas de proyectos similares que se ejecutaron anteriormente.
Es aquí donde es esencial aprovechar las nuevas tecnologías, especialmente tres que personalmente sugiero y
recomiendo:
1. Datos geoposicionados de movilidad celular
Los datos geoposicionados de movilidad celular, los cuales facilitan encontrar, capturar e identificar segmentos de mercado específico que viven en localidades particulares y que tienen un comportamiento de movilidad diaria (trabajo o recreación) que interesa para un concepto de proyecto determinado.
El gran beneficio adicional que ofrecen los datos de movilidad provenientes de las aplicaciones descargadas en los dispositivos celulares de los usuarios es que se pueden transformar con facilidad en geo-audiencias; las cuales, al inyectarse en forma de pauta digital publicitaria hipersegmentada y teledirigida suele incrementar entre un 25 % y 35 % la efectividad de captura de leads calificados con potencial interés en compra o alquiler de algún producto inmobiliario.
2. Indicador de riqueza relativa
2. El indicador de riqueza relativa (RWI, en inglés), la cual en una manera sencilla y práctica de comprender, predice la capacidad de pago que una geo-audiencia puede tener.
Es decir, permite ubicar y categorizar a las geoaudiencias según la riqueza relativa de los lugares donde pernoctan, circundan y frecuentan.
Esta forma de segmentar a un mercado objetivo ofrece, por mucho, una mayor claridad de dónde buscar desarrollar un concepto de proyecto. Literalmente se puede encontrar una localidad que intersecta el comportamiento de movilidad de mercados objetivos con una capacidad de pago similar al perfil que se desea para el proyecto.
3. Webscraping automatizado
El webscraping automatizado utiliza bots inteligentes responsables de descargar 24/7, el 100 % de los datos de los top sitios web inmobiliarios.
Adicionalmente, a ello, se emplean varios tipos algoritmos que se entrenan para que aprendan a depurar y categorizar la información, disminuyendo la duplicidad de inventario compartido entre sitios y descartando propiedades con datos incongruentes o erróneos que afectan la precisión de la información que se tabula, cuantifica, ordena y que se muestra sobre un mapa.
Visualizar en un mapa las tendencias de cantidad, valor y tipo de inventario inmobiliario permite a los inversores tener información cuantitativa homogeneizada y relacionada de diferentes fuentes de datos verificados, actualizados y georreferenciados, lo cual da transparencia de los valores promedio, vacancia o sobre saturación de los distintos tipos de producto o conceptos de proyectos.
Contar con acceso a conocer la totalidad o casi la totalidad del inventario existente de oferta inmobiliaria geoposicionada y categorizada agrega valor en la decisión de dónde invertir o dónde desarrollar un nuevo proyecto.
¿Qué se puede concluir?
Si bien la data geoposicionada celular y el indicador de riqueza relativa, nos facilitan encontrar y comprender los patrones de comportamiento de movilidad de distintos segmentos de mercado y su probabilidad de capacidad de pago según los entornos donde habitúan, al sobreponer en un mapa esta información con la cantidad de oferta inmobiliaria primaria y secundaria digitalmente existente, es sumamente enriquecedor porque ofrece a los tomadores de decisión una perspectiva más clara de la cantidad de demanda probable o de visitas que un proyecto podría tener y, por lo tanto, aporta —comercialmente hablando— mejor calidad de información a la decisión de dónde desarrollar un nuevo proyecto inmobiliario.
