La Ciudad de Guatemala ha visto un boom en el desarrollo vertical en la última década, lo cual trae una serie de consecuencias en todos los aspectos debido al aumento de la población en la zona metropolitana al densificarse cada vez más.
Uno de los principales fenómenos en este proceso natural de crecimiento de una ciudad, es la aceleración de la plusvalía de los inmuebles con terrenos disponibles para ser densificados.
El proceso natural de densificación de una ciudad
Este es un ciclo que se repite en todas las ciudades, pues todas nacen a partir de un centro y empiezan a crecer alrededor la vivienda unifamiliar. La casa siempre es la preferida y esta opción va siendo cada vez más lejos del centro, por lo que empiezan a aparecer las construcciones verticales alrededor del centro para ofrecer un producto asequible céntrico.
Es por esto que en todas las ciudades se pueden identificar con mucha facilidad las zonas con más edificios, pues son centros que naturalmente se desarrollan alrededor de un ecosistema residencial, de oficinas o mixto que cuentan con todos los servicios a distancias muy cortas.
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El efecto del crecimiento de la demanda en estas zonas
Las distancias en las ciudades se hacen cada vez más largas y aparecen las ciudades dormitorio, que son centros urbanos para dormir, pero todas las actividades giran alrededor de los centros naturales, por lo que el vivir en una vivienda vertical empieza a ser más atractivo por sobre todos los beneficios que representa vivir en estos centros.
Entonces, la demanda por estos productos crece, y es por ello que aumentan los valores de la tierra en estos sectores.
¿Cuáles son los diferentes usos de desarrollo de un predio?
Existen diferentes propósitos para determinar el potencial de un terreno, entre los más comunes tenemos para un destino comercial o un “stand alone”.
Es decir, el colocar una sucursal de un negocio destino, que puede ser un restaurante, supermercado o cualquier otro negocio que tiene un tráfico destino, por lo que sus clientes llegaran a donde se encuentre.
Estos modelos comerciales miden de una manera diferente su inversión en tierra, pues es de acuerdo con su potencial de venta y en su mayoría buscan estar en calles o avenidas principales de mucho tráfico vehicular o peatonal, y generalmente pueden sobrepagar valores de mercado dependiendo del propósito del negocio a establecer.
Sobre este modelo es difícil determinar el valor de un predio como una medida generalizada, pues negocios de comida rápida como Mcdonald’s tienen una forma diferente de evaluarlo que a lo que una farmacia podrá tener.
Otro propósito es un complejo comercial, ya sea de destino, de conveniencia o entretenimiento, entre otros, y esto es un desarrollo que agrupa varios establecimientos en un mismo lugar. Estos terrenos tienen que estar en calles de alto tráfico, además de que necesitan dimensiones mínimas para un diseño eficiente.
Otro modelo es el de desarrollo de proyectos verticales, los cuales pueden ser de apartamentos, oficinas, comercial o mixto, de este último es el que abarcaremos a continuación con más detalles.
¿Qué regulaciones tiene un predio para construcción?
El principal factor por considerar es la regulación de la zona y hay que tomar en cuenta que un terreno tiene regulaciones municipales y gubernamentales.
En el caso de Guatemala, las municipales generalmente determinan el tipo de uso del suelo, el cual puede ser industrial, comercial o residencial entre los más comunes y luego su capacidad a densificar.
Los gubernamentales regulan zonas protegidas o de riesgo, alturas o separaciones a vías principales del país.
El POT para la Ciudad de Guatemala
En el caso de la Ciudad de Guatemala, el POT es el reglamento municipal de la ciudad, y en él se establece claramente las características de desarrollo de un inmueble.
La base con la que este reglamento se estableció fue para definir zonas de uso y determinar la densificación de cada predio, de acuerdo con la distancia que se encuentra a una vía principal.
Son los más cercanos a estas vías los que tienen más capacidad de densificación, debido a la proximidad para evacuar el tráfico que pueda provocar y a la cercanía a los servicios públicos para que el desarrollo pueda conectarse.
El POT determina seis tipos de clasificaciones para un predio, empezando con la mayor que es un G5. Esta clasificación se le da a predios que colindan con bulevares y las calles próximas a ellas.
Luego por orden descendente siguen los G4, los cuales aún tienen características para ser desarrollados con densidades altas.
Estos dos primeros son óptimos para el desarrollo denso vertical, la forma en que determina el potencial es con base al tamaño del predio.
Por ejemplo, un G5 permite construir desde seis hasta ocho veces el tamaño del predio en área techada sin tomar en cuenta sótanos.
Después, el G4 es entre cuatro y seis veces el tamaño del predio, pero un G3 permite desde 2,7 hasta un máximo de cuatro veces el tamaño del predio.
Uno de los aspectos de esta clasificación es que también solicita un área permeable (sin construir) desde un 25 % del área del terreno.
Las siguientes clasificaciones que serían G2 y G1 castigan aún más el predio para su densificación y la G0 prohíbe cualquier tipo de construcción.
¿Cómo saber qué clasificación POT tiene mi terreno?
El saber qué clasificación tiene un predio es muy sencillo, la página de la municipalidad de Guatemala vu.muniguate.com permite navegar a través del mapa de la ciudad que tiene todos los predios inscritos y saber qué clasificación es cada uno.
Además, existen manuales para entender otras características que regula el POT para cada terreno.
Otros factores regulatorios
Por sobre la clasificación POT, la Municipalidad tiene algunos sectores con Regímenes Preestablecidos, como por ejemplo la colonia Oakland, la cual tiene predios con clasificación G5 y G4, sin embargo, también cuenta con un Régimen Residencial el cual permite construir hasta cinco niveles de altura.
También existen las propiedades protegidas por el Instituto de Antropología e Historia (IDEAH), el cual regula la modificación de construcciones existentes por considerarse parte del patrimonio histórico de la ciudad.
Estos datos aparecen dentro de la descripción de cada predio que se despliega en la página de la Municipalidad de Guatemala.
Además de la clasificación POT, otra entidad importante es Aeronáutica Civil, ya que ellos determinan la altura máxima que puede tener cada edificio, esta información está disponible únicamente en las oficinas de Aeronáutica Civil.
Para propiedades G5 que colindan con una carretera interamericana, también se debe consultar con el Ministerio de Comunicaciones para saber si existe un retiro predeterminado para una futura ampliación.
¿Cómo saber qué valor puede tener un predio?
El valor de los predios responde al valor de la construcción y al valor comercial del terreno que pueda existir con base en la demanda de la zona.
En el caso de proyectos verticales, las edificaciones existentes en un predio suelen no ser utilizadas y generalmente removidas, por lo que solo importa el valor comercial del predio en el sector.
Para el análisis de un desarrollo, adicional al valor del sector, este es el resumen de los aspectos que deben considerarse para determinar si el predio tiene el potencial para un desarrollo:
- Determinar su clasificación POT, que tipo de G es.
- Definir el tipo de uso preestablecido según el POT.
- Validar que el predio no forme parte de un régimen preestablecido, pudiendo ser un régimen residencial con características específicas o un régimen de protección por parte del IDEAH.
- Revisar alturas máximas permitidas por Aeronáutica Civil.
- Validar retiros preestablecidos por el Ministerio de Comunicaciones para vías principales.
Estos son aspectos técnicos según regulación, pero también se debe entender el estado legal del predio en cuanto a usufructos, servidumbres, hipotecas, etc.
Se dice mucho que existen vecindarios organizados que no permiten la construcción de edificios, pero esto no está establecido en el POT como un régimen especial, no tiene un fundamento legal y el desarrollo se puede llevar a cabo siempre y cuando cumpla con los requisitos determinados por el POT.
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