¿Estás pensando vender o comprar un bien inmueble? Cada día en el territorio guatemalteco se realizan transacciones con bienes inmuebles, las cuales pueden ser compraventas, rentas, donaciones entre vivos, permutas, etc., sin embargo, si estás pensando específicamente en comprar o vender una propiedad, es importante que sepas que la compraventa de un bien raíz conlleva el cumplimiento de obligaciones tributarias (pago de impuestos).
La legislación de nuestro país indica que en toda negociación inmobiliaria se debe cancelar tres diferentes impuestos:
- Impuesto al Valor Agregado (IVA)
- Impuesto Sobre la Renta (ISR)
- Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI)
La pregunta del millón es ¿quién paga cada impuesto? A continuación, se detallan las obligaciones adquiridas por cada una de las partes involucradas.
Impuestos que paga el comprador
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Este impuesto deberá ser pagado a la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) por la persona individual o jurídica que compra el inmueble, tomando en cuenta lo siguiente:
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Si es un inmueble nuevo, es decir, que se vende por primera vez, se debe cancelar el 12% de IVA sobre el valor del mismo. (Decreto Número 10-2012, Ley de Actualización Tributaria)
Cabe mencionar que, si la compra se hace en proyectos inmobiliarios de múltiples unidades que se constituyan conforme los regímenes de copropiedad, condominios u otras formas similares como: edificios comerciales, edificios residenciales, condominios industriales nuevos, etc., la ley indica que hasta el 70% del valor del inmueble puede pagar el 12% de IVA y el 30% restante pagar el 3% de timbres fiscales. (Artículo 12 del Decreto Número 19-2013: Adición del artículo 35 “A” a la Ley de Actualización Tributaria, Decreto Número 10-2012)
La determinación definitiva de los porcentajes detallados anteriormente, se hace en la fase de liquidación del proyecto.
Si es un inmueble en reventa, es decir que ya ha sido vendido anteriormente, se debe cancelar un 3% de timbres fiscales, el cual se calcula sobre el valor de la negociación final. (Decreto Número 37-92, Ley del impuesto de timbres fiscales y de papel sellado especial para protocolos y Decreto Número 10-2012 Ley de Actualización Tributaria).
Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI)
Al finalizar la compra de un inmueble, el comprador se convierte en el propietario del mismo, por lo que adquiere la obligación de pagar este impuesto (IUSI), el cual se paga a las municipalidades. El mismo deberá ser calculado de acuerdo a las tasas establecidas en el artículo 11 del Decreto Número 15‐98, Ley del impuesto Único Sobre Inmuebles:
El pago de este impuesto es anual y puede realizarse por trimestres, siendo los meses de vencimiento los siguientes:
- Primer trimestre: abril
- Segundo trimestre: julio
- Tercer trimestre: octubre
- Cuarto trimestre: enero
Para calcular el pago del IUSI que le corresponde al nuevo propietario, debe localizar, dentro de la tabla de tasas, el valor de su inmueble y realizar la siguiente operación:
Ejemplo:
Valor del inmueble: Q175.000
Tasa que corresponde: 9 por millar
Q175.000 x 9 = Q1.575.000
El resultado de la operación anterior, lo divide dentro de mil
Q1.575.000 / 1000 = Q1.575
El impuesto que se debe cancelar por el inmueble de valor Q175.000 es de Q1.575 anuales, los cuales pueden ser cancelados en cuatro cuotas de Q393.75 cada una, en los meses detallados anteriormente.
ISR, sobre ganancia de capital
La persona individual o jurídica que vende un inmueble deberá pagar a la SAT el impuesto sobre la renta que recae sobre la ganancia de capital obtenida en la negociación.
La ganancia de capital es el resultado de la diferencia entre el precio de la venta y el valor en que se encuentra inscrito el inmueble, tomando el valor más alto que aparezca en el Registro General de la Propiedad, Municipalidad o Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles del Ministerio de Finanzas Públicas (Dicabi); sobre esta diferencia se debe calcular el 10 % para pagar el impuesto correspondiente.
Ejemplo:
a. Valor de la venta: Q375.000
b. Valor inscrito del inmueble en el RGP: Q215.000
c. Valor inscrito del inmueble en la municipalidad: Q225.000
d. Valor inscrito del inmueble en Dicabi: Q250.000
Valor Dicabi
Para el cálculo se toma el valor de Dicabi y se realiza la siguiente operación:
Valor de venta – Valor de registro (se toma el mayor) = Ganancia de capital
Q375.000 – Q250.000 = Q125.000
Diferencia: Q125.000, este es el monto que corresponde a la ganancia de capital
Impuesto a pagar: Q125.000 x 10% = Q12.500
El impuesto que se debe cancelar sobre la ganancia de capital corresponde a Q12.500 y debe realizarse a la SAT durante los primeros 10 días del mes siguiente en el que se vendió el inmueble.
Asesoramiento
Es de vital importancia que las personas individuales o jurídicas que deseen hacer transacciones con bienes inmuebles, se asesoren correctamente con personas expertas en el tema: notarios con experiencia en negocios inmobiliarios, corredores de bienes raíces profesionales y expertos en temas fiscales (impuestos) y tributarios.
El contribuyente que no efectúe el pago de ISR sobre ganancia de capital a la SAT, incurrirá en la infracción de omisión de pago de impuestos y se sancionará con multa de acuerdo a lo establecido en el Código Tributario, además del pago de los intereses respectivos. (Artículo 118, Decreto Número 10-2012, Ley de Actualización Tributaria)
En lo que respecta al IUSI, impuesto que se paga a las municipalidades, la Ley indica que, el contribuyente que no proceda al pago del impuesto en la forma y tiempo establecidos, incurrirá en infracción. La sanción es el pago de una multa equivalente al 20% sobre la cantidad que hubiese dejado de pagar, no aplica plago de intereses ni mora. (Artículo 25, Decreto Número 15-98, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles).
La Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala (CBR Guatemala) es una entidad privada, gremial, apolítica y no lucrativa. Se fundó para promover la formación y desarrollo profesional de los corredores de bienes raíces. Con más de 30 años de trayectoria, alberga a más de 200 asociados activos, que representan más de 700 corredores de bienes raíces.
