El segmento industrial y logístico en Centroamérica
El segmento industrial y logístico ya presentaba dinamismo en la mayoría de los países de la región y la pandemia lo catapultó.
“Es el sector que menos afectación en términos de desocupación o incertidumbre tuvo, incluso se observó un crecimiento de los requerimientos durante la pandemia por temas de optimización de la cadena de suministros de las empresas”, explica Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Central America.
El gran aliado de Centroamérica fue el fenómeno del nearshoring, que tomó fuerza a partir de la crisis en la cadena de abastecimiento e hizo que aspectos como la cercanía con Estados Unidos fueran clave en las decisiones de compañías de abrir nuevas operaciones en la región.
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Los cambios en la logística global han influido en este segmento. En Guatemala, en lugar de proyectos industriales con grandes naves, surgieron proyectos de última milla con bodegas más pequeñas.
“Si antes se desarrollaban bodegas de 5.000 m², ahora son de 500 m² o 1.000 m² enfocadas en distribución y logística”, según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (Adig).
Demanda de activos para uso industrial en Guatemala
El mercado de renta de activos para uso industrial sigue consolidándose como uno de los sectores de mayor demanda en la actualidad en Guatemala, principalmente de bodegas ubicadas dentro de parques industriales.
De hecho, por el exponencial crecimiento del e-commerce durante la pandemia y los problemas en la cadena de abastecimiento extendida, destacan como impulsores de mayor demanda a empresas que comercializan productos de Línea Blanca, Alimentos, Ropa, Medicamentos y Tecnología, las que requieren más espacio debido al sobre stock.
El escenario descrito anteriormente finalmente se ha traducido a precios: “Aumentando considerablemente los valores de rentas en relación con el primer semestre del 2022”.
Factores que influyeron en mayor demanda de parques industriales
Al ser consultados varios de nuestros inversionistas de bodegas respecto a los factores que en la actualidad han generado este “boom” en el mercado de bodegas, estos se enfocaron en tres factores claves:
E-commerce
El cambio estructural experimentado por el e-commerce que empezó a tomar un rol relevante como canal de venta para el sector retail, principalmente, durante los últimos años, se transformó en un factor relevante que derivó en una mayor demanda de metros cuadrados. Esto solo inicia, vino para quedarse.
Inventario
Las complejidades que las cadenas de distribución a nivel global han experimentado (congestión portuaria, alzas de fletes, falta de inventario por parte de proveedores, etc.) también han tenido un efecto en el mercado de renta inmobiliaria industrial.
Las empresas pasaron de tener tres meses de inventario a tener seis meses de inventario local, lo que implica duplicar la capacidad de bodegas para guardar materias primas o productos terminados.
Seguridad
Muchas empresas han migrado del modelo “stand alone” a los condominios de bodegas, donde encuentran mayor seguridad y otro tipo de “amenities” para sus clientes y colaboradores.
Conclusiones
Con lo anterior consideramos que es importante desarrollar parques industriales en donde se logre una comunidad de servicios para clientes y colaboradores, dentro de un entorno seguro y controlado, con diferentes tamaños de bodegas disponibles: Tanto en condominios (ideales para almacenar), como bodegas “stand alone” (más enfocadas en uso de producción).
Actualmente, en Idea Central, estamos desarrollando Parque Industrial CAES, respondiendo a la demanda del sector y del producto.
Idea Central comenzó como inmobiliaria desde el año 1999. Luego de unos años se fue diversificando y a partir del año 2004 comenzó a desarrollar proyectos específicos para inversionistas. Actualmente, ha desarrollado más de 20 proyectos.
