La deuda barata impulsó un auge de una década en los valores de las oficinas de EE. UU., compensando el impacto de años de aumentos de alquileres que no siguieron el ritmo de la inflación.
Ahora que el largo período de crédito fácil terminó, los propietarios de edificios de oficinas se preparan para ver cuánto menos realmente valen sus propiedades.
Los precios de algunas torres de oficinas envejecidas en lugares como Nueva York y Chicago ya han caído alrededor de una cuarta parte, debido a que los compradores potenciales luchan por obtener financiamiento con las tasas de interés aumentando rápidamente, aseguraron corredores y prestamistas. Los valores predeterminados están comenzando a subir de niveles bajos.
Si bien el aumento de las tasas y los temores de recesión también han afectado el valor de las acciones, los bonos y otros tipos de bienes raíces, los propietarios de oficinas se encuentran en una situación particularmente mala.
También están lidiando con la creciente popularidad del trabajo remoto, que afectó la demanda de oficinas y aumentó las vacantes.
El volumen de alquiler de oficinas en las ciudades más grandes de EE. UU. en el tercer trimestre fue un 40 % más bajo que los niveles previos a la pandemia, según JLL.
“Creo que estamos en medio de una revalorización secular de los bienes raíces comerciales”, dijo Ronald Dickerman, presidente de la firma de inversión en bienes raíces Madison International Realty.
“Es una propuesta bastante aterradora, pero eso es a lo que nos enfrentamos”, dijo.
Bajas tasas de interés enmascararon los problemas
El S&P 1500 Office REITs Sub-Industry Index bajó un 37,1 % en lo que va de año, mientras que el S&P 500 bajó un 18,2 %. La brecha es aún más amplia desde el comienzo de la pandemia. Desde el 1 de febrero de 2020, el S&P 500 subió un 20,1 %. Mientras tanto, los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria de Oficinas (Office REITs) han bajado un 43 %.
Todavía así, el sector de oficinas estaba luchando con un exceso de oferta y una demanda débil de los inquilinos mucho antes del covid-19.
Las bajas tasas de interés enmascararon esos problemas, empujando los valores a niveles récord incluso cuando las rentas cayeron, dicen los corredores.
Las hipotecas baratas significaban que los compradores de edificios de oficinas podían pagar más.
Los bajos rendimientos de los bonos del Tesoro y otros valores también hicieron que los ingresos por alquiler de torres de oficinas parecieran más atractivos en comparación, lo que impulsó la demanda de los inversores.
Entre 1997 y finales de 2021, los alquileres efectivos de oficinas, que tienen en cuenta los meses gratuitos de alquiler y otros obsequios para los inquilinos, en los 50 mercados más grandes de EE. UU., cayeron un 16 %, ajustados por inflación, según datos de Moody’s Analytics.
Sin embargo, los valores de los edificios de oficinas aumentaron en un 91 % ajustado a la inflación durante ese período.
“Las tasas de interés bajas tienden a triunfar sobre los fundamentos cualquier día de la semana”, dijo Doug Harmon, presidente de mercados de capital de la correduría Cushman & Wakefield.
Ahora, un aumento en las tasas de interés significa que más propietarios de edificios están luchando para pagar sus préstamos, justo cuando una ola de hipotecas de oficinas firmadas durante los años de auge está a punto de vencer.
Bienes inmuebles más difíciles de financiar
Más de US$17.000 millones en bonos hipotecarios respaldados por edificios de oficinas vencen en 2023, frente a cerca de US$7.000 millones este año y solo US$4.000 millones en 2021, según Trepp LLC.
Los prestamistas, preocupados por el aumento de las vacantes, son más reacios a emitir hipotecas contra propiedades de oficinas.
Eso significa que muchos propietarios no tienen otra opción que pedir prestado montos más pequeños a costos más altos, lo que dificulta el pago de préstamos antiguos.
Un ejemplo es el parque de oficinas Ashford de tres edificios en Houston. Cuando Accesso Partners LLC compró la propiedad en 2012, la compañía de inversión inmobiliaria financió la compra con un préstamo de US$61 millones a 10 años a una tasa de interés fija de 4,81 % que vencía en agosto, según datos de Trepp LLC.
Accesso, al no poder refinanciar la deuda, entró en default. En el momento de la compra, los edificios estaban ocupados en más del 90 %. Hoy la ocupación es del 64 %, según el propietario.
El socio gerente de Accesso, Ariel Bentata, dijo que la compañía está “trabajando en estrecha colaboración con el administrador de préstamos de la propiedad para obtener más tiempo para asegurar el financiamiento dadas las difíciles condiciones del mercado crediticio”.
Incluso en Manhattan, considerada durante mucho tiempo una inversión relativamente segura, las tasas de interés de las hipotecas de oficinas típicas han aumentado de alrededor del 4 % a cerca del 6 % desde el comienzo de la pandemia, dijo Dustin Stolly, codirector del grupo de deuda, capital y finanzas estructuradas de Newmark Group.
Muchos edificios de oficinas antiguos son ahora el tipo de bienes inmuebles más difíciles de financiar. “Hay muchos menos prestamistas de los que habría antes de la pandemia”, dijo.
No todo es sombrío
El panorama no es del todo sombrío. Algunos edificios modernos alquilados todavía se venden a precios elevados. Los propietarios están menos endeudados que antes de la crisis financiera de 2008.
Los prestamistas también están más dispuestos a trabajar con prestatarios en dificultades, dicen los corredores. Eso ayuda a explicar por qué las ejecuciones hipotecarias han sido raras.
Mientras tanto, los fondos de inversión en bienes raíces cuentan con enormes reservas de efectivo, lo que debería ayudar a respaldar la creación de valor.
Todavía así, algunos propietarios ya están experimentando pérdidas dolorosas. En junio de 2015, Blackstone Inc. compró una participación del 50 % en la torre de oficinas de Manhattan 1330 Avenue of the Americas en un acuerdo que valoró el edificio de 40 pisos en US$507 millones.
La llamada tasa de capitalización del acuerdo, una medida de las ganancias anuales del edificio divididas por su valor, fue de alrededor del 4 %, según una persona familiarizada con el asunto. En ese momento, el rendimiento de un bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años era de alrededor del 2 %. Eso hizo que un rendimiento del 4 % antes de la deuda pareciera aceptable en comparación.
El rendimiento del Tesoro a 10 años rondaba el 4 % el viernes pasado. Eso ha hecho subir las tasas de capitalización de las oficinas y bajar los valores de las propiedades.
“¿Por qué comprar un edificio al 4 % si se puede comprar un Tesoro al 4 %?”, se cuestionó Ran Eliasaf, socio gerente de la firma de inversiones inmobiliarias Northwind Group.
En julio, Blackstone y el copropietario RXR Realty firmaron un contrato para vender el edificio a Empire Capital Holdings por unos US$325 millones, alrededor de un 35 % menos que el valor del edificio en 2015.
“La oficina tradicional de la ciudad de Nueva York representa menos del 1 % de nuestra cartera. Sin embargo, seguimos viendo una fuerte demanda de inquilinos por propiedades nuevas, mejores en su clase y altamente amenizadas como One Manhattan West”, dijo una portavoz de Blackstone.
