Hace dos años, la agente de bienes raíces de Austin, Amy Deane, de Moreland Properties, estaba trabajando con tantos compradores adinerados de otros estados que mostró una casa de US$15 millones cinco veces en 30 días.
Ahora, ella podría recibir una llamada una que otra semana para presentaciones en ese rango de precios. “Ese gran grupo de compradores se ha ralentizado”, dijo. “Los primeros agentes de mudanza se comprometieron y se movieron”.
Después de una carrera épica de dos años, no solo en Austin, Texas, sino en las principales ciudades del país, el mercado inmobiliario de lujo finalmente se está enfriando.
Los agentes de bienes raíces en lugares como Nueva York, Los Ángeles y los Hamptons dicen que la frenética negociación y los precios récord que caracterizaron los últimos años se han aliviado, gracias a una creciente desconexión entre lo que quieren los vendedores y lo que pagarán los compradores.
Mientras tanto, los compradores están lidiando con la inflación, el aumento de las tasas de interés de este año y la volatilidad del mercado de valores. Los precios de la gasolina y la guerra en Ucrania se suman a la sensación de incertidumbre económica, lo que arroja agua fría sobre las ventas de artículos de lujo.
La cantidad de casas de lujo, definidas como el 5 % superior al mercado, que se vendieron durante un período de tres meses, cayó un 18 % en comparación con la cantidad de ventas durante el mismo período en 2021, según un nuevo informe de la corredora de bienes raíces Redfin.
Esa es la mayor caída desde que comenzó la pandemia, cuando el número de ventas de artículos de lujo se desplomó un 23,6 % durante el período de tres meses entre el 1 de abril y el 30 de junio de 2020, en comparación con el mismo período de 2019.
Los precios aún se mantienen, pero es poco probable que sigan alcanzando nuevas alturas a medida que los compradores retroceden, según Sheharyar Bokhari, economista senior de Redfin. Además, dijo, el volumen de negocios está encontrando un nuevo equilibrio después de que el número de ventas aumentara un 79,6 % durante un período de tres meses entre el 1 de marzo y el 31 de mayo de 2021, en comparación con el mismo período del año anterior.
“Existe la sensación de que los precios son espumosos en muchos mercados de todo el país”, dijo Ryan Serhant, director ejecutivo de la corredora de bienes raíces Serhant, quien dice que el mercado se está normalizando después de un período de rápida apreciación, impulsado por una mayor demanda.
“Ahora estás empezando a ver que los compradores se vuelven un poco reacios a ser atrapados en la cima”, dijo.
En Dallas y Austin, donde los valores se dispararon durante la pandemia, las ventas cayeron un 33,9 % y un 33 %, respectivamente, y las ventas de lujo de West Palm Beach cayeron un 32,8 %, según muestran los datos de Redfin. “Tuvimos una gran demanda insostenible el año pasado. Las casas estaban volando de los estantes”, dijo Bokhari.
En los puntos de precio más altos, ese ya no es el caso. En abril, el agente inmobiliario de Boston Michael Carucci, de Gibson Sotheby’s International Realty, puso a la venta un condominio por US$18 millones.
Pero Carucci dijo que solo ha tenido un puñado de presentaciones. “Esperaba más”, dijo, pero el momento coincidió con el aumento de la tasa de interés de la Reserva Federal y el aumento vertiginoso de los precios de la gasolina. “Los de alto valor neto son algo inmunes a esto, no obstante están mirando todas estas cosas y diciendo: ‘¿Quiero esperar o hacer esto ahora?’”.
Menos ventas y un inventario que se acumula
A pesar de que las propiedades se están retirando del mercado durante el verano, el ritmo más lento de las ventas está aliviando la crisis de inventario y ha hecho subir los precios, según Jonathan Miller, fundador de empresa de tasación inmobiliaria Miller Samuel.
“La narrativa de la que he estado hablando durante un año, de ventas restringidas por falta de suministro, ya no es la historia”, dijo. En cambio, el rápido crecimiento de los precios y las tasas de interés más altas están desacelerando la intensidad del mercado, dijo. Con menos ventas, el inventario comienza a acumularse.
En mayo, los contratos de condominios en Manhattan con precios entre US$10 millones y US$19,9 millones bajaron un 41,2 % en comparación con los contratos de mayo de 2021. Mientras que el inventario aumentó un 42,9 %. En los Hamptons, los contratos de viviendas unifamiliares en ese rango de precios en mayo cayeron un 83,3 % año tras año, mientras que los listados aumentaron un 20 % en comparación con el año anterior.
Cody Vichinsky, presidente y cofundador de Bespoke Real Estate, cuenta de una casa recién construida en Watermill de US$30 millones, que ha estado en el mercado durante un año. Dijo que el vendedor rechazó una oferta de US$28 millones. “Apuesto a que ahora se está pateando a sí mismo por no tomarlo”, dijo Vichinsky. “Estaba hipnotizado por lo que decían los titulares”.
Según los datos de Redfin, los precios de venta del 5 % superior al mercado en todo el país no están cayendo, aunque el crecimiento meteórico de los últimos dos años se está desacelerando.
Serhant señaló que muchas personas que gastan mucho dinero ya se han apoderado de sus casas y ahora el mercado está recuperando el equilibrio. “No creo que sea normal, o saludable, que una casa se venda en una hora”, dijo. “Está bien si toma un poco más de un día”.
¿Reducir los precios?
Richard Steinberg, un agente de bienes raíces de lujo en Compass, dijo que ha tenido «la conversación sobre la reducción de precios» con los clientes en al menos el 50 % de sus listados exclusivos.
“Sin ofertas ni promesas de acuerdos, muchos de ellos no tendrán más remedio que escuchar”, dijo.
La mayor reducción en la actividad en propiedades con un precio de entre US$2 millones y US$5 millones. Este es un rango de precios en el que los compradores generalmente dependen del financiamiento hipotecario y se enfrentan a tasas de interés más altas.
Por encima de los US$5 millones, los compradores están menos preocupados por las tasas de interés, pero esperan que los cambios en los mercados financieros ocasionen gangas en el frente inmobiliario.
En Palm Beach, uno de los mercados inmobiliarios más caros del país, donde hubo al menos 22 ventas por encima de los US$40 millones durante los primeros 16 meses del covid-19, la economía habitual no necesariamente se aplica.
Todavía se están realizando acuerdos sin precedentes, pero también ha habido algunos recortes de precios, dijo la agente Margit Brandt de Premier Estate Properties. Algunas cotizaciones se han retirado del mercado para el verano, dijo, no solo porque es una temporada más lenta, sino también debido a los vientos en contra de la economía mundial.
En mayo, Brandt puso a la venta un lote que no está frente al mar, que incluye los planes y la construcción de una casa, por US$17,9 millones. Un mes después, redujo el precio a US$10,9 millones por el lote baldío más los planos de vivienda ya aprobados, pero sin construcción.
La nueva estrategia está diseñada para fomentar un acuerdo, no obstante, señaló que no se están produciendo ventas forzadas. “La locura que hemos estado experimentando no puede durar para siempre”, dijo.
Recientemente, vendió otra propiedad que no está frente al mar, con una casa por US$13,5 millones, ligeramente por debajo del precio de venta de US$14 millones. Pero el vendedor aún vio un alto rendimiento, ya que pagó US$5,5 millones por la propiedad en 2020.
Recuperar la inversión, rápido
Al otro lado del Intracoastal Waterway en West Palm Beach, que ha experimentado una oleada de inversiones, los datos de Redfin muestran que la cantidad de ventas de lujo cayó un 32,8 % año tras año durante los tres meses que terminaron el 30 de abril.
Pero la agente Erin Sykes, de Nest Seekers International, dijo que los precios en West Palm estaban tan infravalorados antes del covid-19 que incluso una caída no dañaría el mercado.
Ella describió las últimas semanas de turbulencia económica como un «control de la realidad» para los vendedores que quieren una apreciación del precio de su propiedad del 20 % al 30 % en tan solo unos meses.
Cuando los precios subían, la gente veía la inversión en bienes raíces como una forma de enriquecerse rápidamente. “Lo vieron como un juego que nunca se podía perder y todos sabemos que los bienes raíces no son invencibles”, dijo.
