Para echar un vistazo a cómo un sistema de impuestos sobre la propiedad sesgado empeora la escasez de viviendas en las ciudades más grandes de EE. UU., eche un vistazo a un lote de tierra baldía de 24.281 m² en Midtown Manhattan.
El sitio, ubicado junto a la sede de las Naciones Unidas, está valorado en cientos de millones de dólares, según analistas.
Está zonificado para la construcción de alrededor de 1.500 apartamentos en una ciudad que tiene escasez de viviendas y alquileres cerca de máximos históricos.
Sin embargo, durante los últimos 17 años, el lote ha estado vacío y su propietario pagó relativamente pocos impuestos sobre la propiedad porque no contiene edificios.
Las ciudades de EE. UU. están llenas de tierra baldía o escasamente construidos como este.
Solo la ciudad de Nueva York tiene más de 77.000 lotes que están vacantes o tienen un edificio que es menos de la mitad del tamaño permitido por la zonificación, según un análisis de registros de propiedad realizado por Altus Group para The Wall Street Journal.
Altus, que es una firma de asesoría y análisis de bienes raíces, contó lotes privados de más de 278.7091 m² que probablemente sean adecuados para el desarrollo.
Si todos los propietarios de estos lotes desarrollaran edificios con el tamaño máximo permitido según la zonificación actual, podrían agregar un estimado de 79,7 millones de metros cuadrados de espacio comercial y de viviendas, según Altus.
Eso es equivalente a 306 Empire State Buildings. Alrededor del 96 % de estos sitios están zonificados para uso residencial, dijo Altus.
Nada más que esperar
Algunos economistas y defensores de la vivienda dicen que hay un factor común detrás de toda esta cantidad de tierra baldía. Se trata de un sistema de impuestos sobre la propiedad que combina impuestos bajos sobre la tierra con impuestos altos sobre los edificios.
“No hay incentivo para hacer nada más que esperar”, dijo Joshua Vincent, presidente del grupo de expertos Center for the Study of Economics, que aboga por la reforma del impuesto a la propiedad.
Los desarrolladores, paralizados por la burocracia, las reglas de zonificación restrictivas y los altos precios de la tierra, luchan cada vez más por encontrar sitios para construir.
La renuencia de muchos propietarios a vender sus lotes empeora el problema.
El papel que juegan los impuestos en mantener la tierra baldía y sin desarrollar es un contribuyente subestimado a la escasez de viviendas en el país.
Tratamiento fiscal
Muchas ciudades y condados, incluido Nueva York, calculan los impuestos estimando el valor de una propiedad y luego cobrando un porcentaje.
Debido a que los lotes baldíos o los lotes con edificios pequeños tienden a venderse por mucho menos dinero que, por ejemplo, las torres de apartamentos de gran altura, generalmente terminan con facturas de impuestos a la propiedad mucho más bajas.
La justificación de este tratamiento fiscal es que los propietarios de edificios valiosos están mejor capacitados para pagar las grandes facturas de impuestos sobre la propiedad.
Pero una consecuencia no deseada del sistema tributario es que desalienta a los desarrolladores a construir viviendas, dicen los economistas. Una vez que los propietarios de tierras baldías construyen casas o apartamentos, sus facturas de impuestos generalmente se disparan.
Los impuestos a la propiedad son uno de los mayores gastos anuales para los nuevos desarrollos de apartamentos, dijo Kory Geans, director de inversiones del desarrollador de viviendas de alquiler Middleburg Communities.
El difunto desarrollador Sheldon Solow compró el sitio de Manhattan, una antigua planta de energía, en 2005, según los registros de propiedad.
En 2007, Solow dijo que planeaba construir más de 4000 apartamentos y una torre de oficinas de 47 pisos en el sitio y en lotes cercanos. Solow construyó una torre de apartamentos en un lote adyacente. Pero gran parte del sitio, que no tiene hipoteca, ha estado vacío desde entonces.
El sitio enfrenta una factura anual de impuestos a la propiedad de alrededor de US$1,5 millones por metro cuadrado de tierra, según muestran los registros de propiedad. Los edificios de apartamentos vecinos se ven obligados a pagar seis o siete veces esa cantidad por metro cuadrado.
El costo de la inacción
Michael Hershman, director general de la empresa familiar, ahora llamada Soloviev Group, dijo que el valor fiscal no influía en las decisiones de la empresa.
“A ningún desarrollador le gusta mantener terrenos sin desarrollar, particularmente en ubicaciones de primer nivel”, dijo.
Obtener la aprobación de zonificación tomó algunos años y luego la pandemia impidió la construcción allí, dijo la firma. Y en otros momentos, dijo Hershman, la empresa estaba demasiado ocupada con otros proyectos.
“Hagamos lo que hagamos, queremos hacerlo bien”, dijo Hershman.
La compañía actualmente está actualizando sus planes de desarrollo y ha planeado construir un casino, según los materiales de marketing vistos por The Wall Street Journal. Los legisladores del estado de Nueva York aprobaron hasta tres licencias de casino para el área de la ciudad de Nueva York.
Las ciudades de la Franja del Sol (región sur y suroeste de EE. UU.) también han visto una afluencia de inversionistas que compran lotes baldíos para mantenerlos sin desarrollar y esperan que sus valores aumenten.
El costo de la inacción suele ser bajo, particularmente en ubicaciones suburbanas, donde mantener algunas vacas en un lote permite a los propietarios calificar para exenciones masivas de impuestos a la propiedad destinadas a los ganaderos.
Proponen reformas
Los legisladores de Detroit, Filadelfia y Richmond, Virginia, han propuesto reformas que cambiarían fundamentalmente la forma en que se calculan los impuestos sobre la propiedad.
Cuando Andrew Yang se postuló para alcalde de Nueva York en 2021, pidió un impuesto más alto sobre los terrenos o tierras baldías.
“Lo que estás tratando de hacer allí es provocar un incendio debajo de esa gente”, dijo Josie Faass, directora ejecutiva de la Fundación Robert Schalkenbach, que promueve los impuestos sobre la tierra.
Bajo propuestas estudiadas por ciudades como Detroit, el valor de tasación de cada propiedad se divide en terreno y construcción. Se aumenta la tasa sobre la parte del terreno y se reduce la tasa sobre el edificio.
Eso significa que los propietarios de terrenos baldíos y los propietarios de pequeños edificios en lotes valiosos ven que sus facturas de impuestos aumentan mucho, mientras que los propietarios de edificios de gran altura o dúplex ven que sus facturas se reducen.
Pittsburgh tenía un impuesto de tasa dividida hasta 2001, y varios estudios encontraron que tenía más actividad de construcción que otras ciudades de Pensilvania.
“No puede haber duda de que, si cambia el impuesto de los edificios a la tierra, fomentará la construcción y desalentará la especulación de la tierra”, dijo Nicolaus Tideman, profesor de economía en Virginia Tech.
Piensan en los votantes
Los impuestos sobre la tierra han sido populares durante mucho tiempo entre los economistas en pro del libre mercado. Eso se debe en parte a que, a diferencia de los impuestos sobre las ganancias corporativas, no desalientan la inversión.
Adam Smith argumentó a favor de los impuestos sobre la tierra y Milton Friedman los llamó el “impuesto menos malo”.
Los propietarios tienden a oponerse a ellos, y calcular dos valores (tierra y estructura) para una sola propiedad suele ser difícil, aunque las bases de datos mejoradas y el software de valoración facilitan el trabajo.
Muchas ciudades simplemente no quieren jugar con su sistema de impuestos a la propiedad, por temor a la reacción violenta de los votantes.
