Si usted es un propietario, sin duda está al tanto de todos los problemas que pueden surgir cuando alquila su propiedad por la renta promedio mensual solicitada en los EE. UU., que Redfin informó que era de US$2.002 en mayo pasado. Pero, ¿qué pasa con una casa o condominio de ultralujo, uno que se alquila a ultra ricos por U$50.000, US$100.000 o incluso US$130.000 al mes?
“Los alquileres de lujo de alta gama crean desafíos únicos para los propietarios porque los inquilinos son personas de alto valor neto. A menudo son celebridades, que tienen requisitos especiales”, dijo Julian Johnston, corredor de bienes raíces de The Corcoran Group en Miami Beach.
Johnston, quien el año pasado representó al propietario de una casa que se arrendó a una celebridad por US$130.000 por mes, recientemente trabajó en un acuerdo en el que tenía que firmar una cláusula de arrendamiento que establecía que “si tuviera que ir a la residencia por cualquier motivo, no hablaría ni miraría al inquilino”.
Otro cliente famoso quería garantizar la privacidad en la casa de alquiler, por lo que Johnston arregló la compra de plantas en macetas de 2,4 metros de alto. Costaron US$20.000 y se colocaron a lo largo del malecón y en los balcones de los dormitorios para que los paparazzi no pudieran tomar fotografías.
Cerrar tratos con inquilinos ultra ricos
Las personas de alto poder adquisitivo (ultra ricos) que pueden permitirse alquilar estas propiedades a menudo tienen grandes expectativas. Muchos exigen un servicio casi de nivel de conserjería de sus propietarios o de los agentes o administradores de propiedades que trabajan en su nombre.
“En la relación promedio entre propietario e inquilino, el propietario prácticamente dicta los términos y el inquilino no tendrá mucho que decir”, dijo Zachary D. Schorr, un abogado de bienes raíces en Los Ángeles.
“Pero cuando entras en estos contratos de arrendamiento de mayor precio, no es raro que un abogado negocie los términos del contrato de arrendamiento”.
Eric Rollo, socio gerente de la oficina de Boston de The Agency, trabajó recientemente en un contrato de arrendamiento en el que el inquilino era un jugador de los Medias Rojas, que alquilaba una casa adosada en Chestnut Hill, en las afueras de Boston, por US$18.000 al mes.
“Estaba en Florida en los entrenamientos de primavera, pero esperaba llegar a una propiedad llave en mano”, dijo. “Entonces, instalamos persianas, conectamos Internet y el cable. Todo se hizo en la parte delantera para asegurarnos de que la propiedad estuviera lista”.
Dejar millones de dólares sobre la mesa
Danny Hertzberg, un agente de bienes raíces de The Jills Zeder Group en Coldwell Banker Realty en Miami Beach, también coordinó solicitudes de inquilinos ultra ricos.
“A menudo recibo la llamada inicial con las solicitudes complicadas. Luego conecto a los inquilinos con el administrador de la propiedad, quien hace todos los arreglos por ellos”, dijo.
“Esperan que se llene el refrigerador y que se organicen masajistas, chefs y conductores. También quieren saber si el arrendador tiene una empresa de administración profesional que tiene los recursos para responder a las 4 a. m. un domingo por la mañana por un grifo que gotea”.
Hertzberg dijo que muchos propietarios incluso hacen remodelaciones ligeras entre inquilinos para que sus propiedades estén en perfectas condiciones.
Los arrendamientos para alquileres de alto nivel también pueden ser complicados, ya que los inquilinos ultra ricos exigen cláusulas únicas que pueden afectar negativamente los derechos de los propietarios.
Hertzberg participó en la venta de una casa de cinco habitaciones en Palm Island, antes de firmar el contrato de venta, se alquiló a un artista de Reggaetón por más de US$100.000 al mes.
El inquilino tenía su propio equipo de seguridad, con varios guardias en la parte delantera y trasera de la propiedad. Eran tan protectores que, aunque Hertzberg tenía derecho a mostrar la propiedad a los posibles compradores, los guardias no les permitían acceder a las instalaciones.
“Perdimos muchos compradores porque no estaban dispuestos a pasar por el aro”, dijo el Hertzberg.
El inquilino permitía el acceso solo en días determinados y en horario limitado. Los posibles compradores también tenían que firmar un acuerdo de confidencialidad, que les prohibía tomar fotografías.
En última instancia, las partes pudieron negociar una visita cuando el inquilino estaba fuera de la ciudad, pero el acceso para las inspecciones de la vivienda y la tasación también fueron una pesadilla, dijo.
Todos los inspectores debían ser aprobados por el inquilino y eran escoltados por la propiedad con el equipo de seguridad del inquilino.
La casa se puso a la venta por US$20 millones y finalmente se vendió por unos US$15 millones. “El vendedor dejó millones de dólares sobre la mesa como resultado del inquilino”, agregó Hertzberg. “Se hizo un gran corte de pelo”.
Inquilinos ultra ricos… ¿Qué considerar?
Si es propietario de una propiedad de lujo y planea alquilarla, aquí hay algunas cosas que debe considerar.
Ser creativo al calificar
Los dueños de propiedades ultralujosas, o sus representantes, deben hacer más que una verificación de crédito básica y una búsqueda de antecedentes del posible inquilino.
Algunos propietarios solicitan comprobantes de fondos, como extractos bancarios, así como referencias personales de antiguos vecinos o propietarios. Otros solicitan una carta de crédito o que el inquilino pague seis meses o un año completo por adelantado.
Ethan Assouline, un agente de Compass en la ciudad de Nueva York, hace todo esto y más.
“Si se trata de una celebridad, también puede buscarla en Google y hacer su debida diligencia para ver si tuvo pleitos o problemas de ruido en el pasado”, dijo.
“Además, a menudo sabemos quién es el corredor del otro lado cuando representamos al propietario y la reputación de ese corredor y el tipo de clientes con los que trabaja”.
Un seguro suficiente
El propietario tener certeza de que su seguro sea suficiente. Los dueños de propiedades de alto nivel deberían considerar obtener una póliza general, que se activa cuando los límites subyacentes de la póliza del propietario no son suficientes para cubrir los costos si el propietario es demandado por un accidente o lesión en la propiedad.
Todos los propietarios de viviendas que se alquilan a largo plazo, más de seis meses, independientemente del nivel de alquiler, deben tener una póliza de propietario o una póliza de vivienda de alquiler, según el Instituto de Información de Seguros (III, en inglés).
Una póliza para propietarios brinda cobertura por daños físicos a la propiedad causados por incendios u otros siniestros, así como también cobertura por propiedad personal que el propietario deja para uso del inquilino.
También incluye cobertura de responsabilidad civil en caso de que un inquilino o invitado resulte lesionado en la propiedad.
Muchas pólizas de arrendadores también cubren la pérdida de ingresos por alquiler en caso de que la propiedad no se pueda alquilar mientras se repara debido a los daños causados por una pérdida cubierta.
Las pólizas de propietario generalmente cuestan alrededor de un 25 % más que una póliza de propietario de vivienda estándar para esta protección adicional.
Inspección de ocupación
Si bien las inspecciones en alquileres de bajo precio son comunes cuando el inquilino se muda para que el propietario pueda asegurarse de que no haya daños, para alquileres de alto precio, Schorr recomienda un recorrido de preocupación para proteger a ambas partes.
“Documente todo a través de videos y fotografías, y haga que el inquilino lo firme”, dijo. “De esa manera, si surge una disputa, tienes un registro”.
