A medida que más propiedades inundan el mercado, los inquilinos ven una gran caída en la demanda de casas de vacaciones.
Sabrina Must se pregunta a dónde se fueron sus reservas de alquileres vacacionales.
«Habría ganado más de US$12.000 en un mes en el verano», dice Must, de 37 años.
Durante poco más de tres años alquiló su propiedad para cortas estadías de dos dormitorios y un baño en Encinitas, California, un pueblo playero ubicado a unas 25 millas al norte de San Diego.
«Cualquier fin de semana que quería estar reservado durante la pandemia, estaba reservado. Era algo así como antes de la pandemia. No tan ocupado, pero todavía ocupado».
Entonces algo cambió. La señora Must, quien también es inversionista de bienes raíces, creadora de contenido y consultora, notó una caída significativa en las reservas a partir de fines de la primavera pasada.
Quejas en el mercado de alquiler
Para agosto, solo tenía una reserva para todo el mes.
Esto sorprendió a Must, una experimentada anfitriona de alquileres vacacionales que estuvo en el juego de los alquileres con varias propiedades durante la última década.
“Sentí una caída masiva”, dice Must, quien en el punto álgido de la pandemia podía cobrar más de US$1.000 por noche en un fin de semana festivo.
Pero ahora sus tarifas comienzan en alrededor de US$275 en Airbnb. “Estoy más que estresada por esta situación”.
Los propietarios de alquileres vacacionales en EE. UU. recurren a las redes sociales, desde Facebook a Twitter y Reddit, para lamentar que sus reservas se hayan detenido bruscamente.
Acentúan su inquietud con #Airbnbust, un hashtag que se volvió viral este otoño.
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“Siempre estaba lleno”, dice Lilly Lazarus, diseñadora de interiores y agente de bienes raíces que, desde 2017, acumula una cartera de seis propiedades de alquiler a corto plazo de varios tamaños en el suroeste de Houston.
“Seguía teniendo que comprar más y más casas para acomodar a la gente”, dice Lazarus, de 53 años, que atiende a viajeros que buscan atención en el cercano Centro Médico de Texas.
Actualmente cobra tarifas en Airbnb desde alrededor de US$200 por noche.
“Ahora tengo una vacante aquí por una semana y una vacante allá por otra semana. Es muy inusual».
Situaciones similares
Es la misma situación para la diseñadora de moda Fiona Burbank, de 30 años, y su esposo, Francesco Pollice, de 35, quien es gerente de desarrollo de clientes de una marca de moda.
Además de dirigir juntos una empresa de catering de café, decidieron combinar sus intereses en diseño, bienes raíces y viajes y entrar en el negocio de alquileres vacacionales.
Desde el comienzo de la pandemia, compraron dos propiedades de dos dormitorios y dos baños en Palm Desert de California, a unos 24,1 kilómetros al sureste de Palm Springs.
Comenzaron a alquilar su primera propiedad en octubre de 2021.
“Nuestras reservas fueron excelentes al principio. Luego nada durante el verano”, dice la señora. Burbank, cuyos precios actualmente comienzan en alrededor de US$220 por noche en Airbnb.
Publicaron su segunda propiedad en octubre de 2022. “Esa ha sido muy lenta”, dice ella.
Industria de alquileres
Los datos de AirDNA, una firma de análisis de alquileres a corto plazo, arrojan algo de luz sobre lo que está causando la sequía.
A partir de octubre de 2022, la cantidad de noches futuras reservadas, un indicador en tiempo real de la salud de la industria de alquileres a corto plazo, fue un 15,8 % año tras año.
“Para todas las personas que preguntan si vemos alguna debilidad en el comportamiento de reserva de los consumidores, eso es decir que no”, dice Jamie Lane, vicepresidente de investigación de AirDNA.
“La gente está reservando alquileres a corto plazo, y están reservando con más fuerza que nunca”.
Sin embargo, aunque el número absoluto de reservas aumentó, también hubo un fuerte aumento en la oferta de alquileres a corto plazo disponibles en EE. UU..
Un 23,3 % más en octubre de 2022 en comparación con octubre de 2021.
“Eso es un crecimiento enorme”, dijo Lane.
Aumento de la oferta de alquileres a corto plazo
En la primavera, en el pico del aumento de la oferta de alquileres a corto plazo, se añadieron aproximadamente entre 80.000 y 88.000 alquileres a corto plazo por mes.
Hubo cierto retroceso desde entonces, es normal ver más oferta nueva agregada antes de la temporada alta de verano y cierta desaceleración en el otoño.
Pero aún se agregaron entre 66.000 y 70.000 nuevos listados por mes desde agosto.
¿El resultado neto? En octubre de 2022, cada propiedad de alquiler a corto plazo en los EE. UU. recibió un promedio de 6 % menos noches reservadas, agregó Lane.
El aumento de la oferta tiene múltiples causas
Taylor Marr, economista de la firma de corretaje de bienes raíces Redfin, señala que, durante la pandemia, la demanda de segundas residencias prácticamente se duplicó.
Pero, asegura Marr que, “a medida que el mercado de la vivienda en general comenzó a enfriarse debido al endurecimiento de la economía, eso afectó a los vendedores que pondrían sus casas a la venta.
Para aferrarse a sus bajas tasas de interés, dicen: ‘¿Por qué no alquilar la casa?’”.
También hay propietarios de segundas residencias que compraron propiedades antes de la pandemia que decidieron que ahora es el momento de ingresar al pool de alquiler vacacional.
“Escuchamos estas historias todos los días”, dice Brian Egan, cofundador y director ejecutivo de Evolve, una empresa hotelera y de gestión de alquileres vacacionales.
“Todo este inventario que estuvo sentado allí ahora se está introduciendo en el mercado de alquiler a corto plazo”.
Egan cree que es una combinación de personas cuyas finanzas están en tensión por la inflación que ven dónde pueden generar ingresos y personas que no quieren que sus propiedades se queden vacías porque se siente un desperdicio.
Mercado de alquileres vacacionales
A medida que los vientos económicos siguen soplando en contra, no son solo los propietarios de segundas viviendas los que están considerando el mercado de alquileres vacacionales como una forma de capear la tormenta.
A partir del verano pasado, cada vez que la guionista de Los Ángeles, Leslie Rathe, viajaba durante una semana o más.
Ella consideraba alquilar su casa principal, un bungalow español de la década de 1920 con tres dormitorios y tres baños en Larchmont Village, un pintoresco vecindario escondido en el medio de Los Ángeles.
Su casa figura en Onefinestay, una empresa de alquiler de casas y villas de lujo con una cartera global de 5.000 alquileres. El precio de venta de Rathe comienza en US$770 por noche.
“No necesitamos alquilar la propiedad, pero con la economía como está ahora, mentiría si dijera que no la alquilamos para obtener un ingreso adicional”, afirma Rathe.
Ella y su esposo, que trabaja en marketing, tienen 40 años y son dueños de su casa desde hace una década.
Calidad y competitividad
“Los propietarios que quieren tener éxito en un mercado tan complejo y competitivo necesitan dominar tres áreas clave: alcance, conversión y experiencia”, dice Egan de Evolve.
Él explica que el alcance, o cuántos invitados ven una lista, está impulsado por algoritmos de mercado.
La conversión, o cuántos espectadores se convierten en reservas, está influenciada por la calidad y la competitividad de la lista.
Y la experiencia es cómo se sienten los huéspedes acerca de su estadía.
Lilly Lazarus en Houston estuvo trabajando en la conversión: redujo el precio por noche y los períodos de duración mínima de sus propiedades, lo que dice que fue útil.
Fiona Burbank en Palm Desert también bajó su tarifa nocturna.
Ella estuvo tratando de aumentar su alcance actualizando sus listados de mercado con más fotos, y también estuvo promocionando las cuentas de Instagram de sus propiedades, lo que dice que generó consultas de reservas.
En un esfuerzo por mejorar su juego de hospitalidad, decoró para las fiestas.
En ese sentido, Egan dice que: “Creo que todos podemos estar de acuerdo en que los próximos cuatro a seis trimestres, hasta fines de 2023, deberíamos estar preparados para un mercado a la baja».
«En realidad, esto podría impulsar a más propietarios de viviendas al mercado. Ya que buscan monetizar las propiedades vacacionales y convertirlas de un simple artículo costoso en un activo generador de ingresos”.
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Cómo aumentar las reservas de una propiedad de alquiler
El cofundador y director ejecutivo de Evolve, Brian Egan, dice que el éxito de los alquileres está impulsado por tres factores clave: alcance, conversión y experiencia. Aquí están sus consejos para mejorar cada uno.
Alcanzar
Qué significa: cuántos invitados ven una lista.
Qué saber al respecto: «El alcance está impulsado por los algoritmos que usan los mercados para determinar qué propiedades aparecen en la parte superior de los resultados de búsqueda», dice Egan.
“Esto es importante porque, al igual que en las búsquedas de Google, la mayoría de los invitados nunca pasan de la primera página”.
Cómo mejorarlo: Investigue. Muchos mercados ofrecen información sobre lo que prioriza su algoritmo específico.
Conversión
Qué significa: cuántos espectadores se convierten en bookers.
Qué debe saber al respecto: «La conversión está influenciada por la calidad y la competitividad de su listado», dice Egan.
Cómo mejorarlo: dé prioridad a las fotos profesionales y tenga en cuenta cómo sus precios y políticas se comparan con otras casas de un tamaño similar, en una ubicación similar y con comodidades similares.
El tiempo de respuesta también juega un factor en la conversión: muchos propietarios no se dan cuenta de que su tasa de respuesta y el tiempo promedio para responder a los invitados se publican en su lista.
Experiencia
Qué significa: Cómo se sienten los huéspedes acerca de su estadía.
Qué saber al respecto: “La experiencia es crucial porque conduce a reseñas y puntajes de reseñas, que tienen un impacto directo en el alcance de una lista».
«Y, en última instancia, pueden determinar el éxito o el fracaso de su alquiler de vacaciones”, dice Egan.
Cómo mejorarlo: los propietarios deben pensar en sí mismos como microhoteleros y tratar de crear un nicho para que opere su alquiler vacacional.
Considere qué tipo de huésped está buscando y piense en cómo satisfacer sus necesidades y subir las expectativas para su estancia.
Esfuércese por resolver cualquier punto de fricción que pueda ocurrir durante la visita de alguien.
Por ejemplo, sea proactivo y envíe a los huéspedes información importante mucho antes del check-in, como la contraseña de Wi-Fi, instrucciones sobre cómo ingresar a la propiedad.
Así como un número de contacto para comunicarse con usted las 24 horas del día, los 7 días de la semana si surgen problemas.
Recuerde, todos los invitados quieren ser tratados con un sentido de hospitalidad.
Pase lo que pase, asegúrese de que la propiedad esté lista para su llegada y, lo que es más importante, cumpla o supere las expectativas establecidas en su publicación.
