Los ‘activist flippers’ que se “adelantan” para mantener las viviendas alejadas de los inversores

Recientemente, muchas familias en los EE. UU. han estado perdiendo frente a inversionistas cuyas ofertas en efectivo son más atractivas para los vendedores de viviendas de segunda mano. Esa es una tendencia que buscan revertir los ‘activist flippers’.

Acts Housing, una organización sin fines de lucro de Milwaukee, ha ayudado a familias locales de bajos ingresos a comprar su primera casa durante más de dos décadas.

Su presidente y director ejecutivo, Michael Gosman se preguntó: “Si una familia está dispuesta a pagar la misma cantidad por una propiedad que un inversionista, ¿cómo nos aseguramos de que esa familia realmente tenga esa oportunidad?”

La respuesta decidió, era actuar más como un inversor. Gosman señaló también que está recaudando dinero para un fondo que compraría viviendas en efectivo y luego se las devolvería a las familias por un costo cercano.

El fondo de Milwaukee es parte de una estrategia emergente entre los grupos inmobiliarios que buscan evitar que los inversionistas compren viviendas de bajo costo antes que ellos. Algunos, los llaman “activistas de la vivienda”.

Conversiones que reducen las oportunidades

Las empresas de inversión y otros inversionistas compraron una cantidad récord de viviendas durante la pandemia del covid-19.

En el primer trimestre de 2022, los inversionistas representaron más de una de cada cinco compras de viviendas a nivel nacional. Muchos de esos inversionistas convirtieron casas en alquileres.

Los inversionistas dicen que a través de las conversiones de alquiler están poniendo más casas a disposición de las personas que no pueden comprar o que preferirían alquilar.

Las organizaciones sin fines de lucro a menudo renuevan casas, y algunas ahora apuntan a adelantarse a los inversores ricos en efectivo.

Los grupos de vivienda dicen que el crecimiento de este negocio se ha producido a expensas de los residentes de bajos ingresos, porque las conversiones de alquiler reducen las oportunidades para que los residentes generen riqueza a través de la propiedad de vivienda.

Si bien hay muchas organizaciones sin fines de lucro en todo el país que renuevan casas u ofrecen programas de propiedad de vivienda, el énfasis en adelantarse a los inversionistas es una tendencia incipiente.

Competir contra el efectivo

En Jackson, Misisipi, un líder vecinal está vendiendo casas a compradores principiantes.

Una organización sin fines de lucro de Memphis tiene como objetivo restaurar el estado de un vecindario que alguna vez fue de clase media mediante la venta de casas dirigidas a inversionistas a residentes de mucho tiempo.

Los ‘activist flippers’ dicen que están nivelando el campo de juego. Muchos vendedores de casas prefieren a los compradores en efectivo porque se los considera los compradores más rápidos y confiables.

Las organizaciones sin fines de lucro quieren ofrecer una opción alternativa en efectivo. “Vamos a hacerle una oferta competitiva”, indicó Gosman.

El objetivo del fondo de Milwaukee es recaudar US$10 millones para el próximo año, extrayendo contribuciones del gobierno y de fuentes filantrópicas privadas.

El grupo generalmente se enfoca en casas como un pequeño bungalow en el lado norte de Milwaukee que cuesta USS$75.000 y necesita US$25.000 en reparaciones.

Acts Housing indica que alrededor del 80 % de las familias con las que trabaja son personas afrodescendientes. Además, tiene un registro de más de 100 familias calificadas que espera comenzar a atender con el nuevo fondo.

El caso de Niya Preston

Niya Preston trabajó en Acts Housing de Milwaukee mientras buscaba comprar una casa.

“Encontraría algo y los inversionistas vendrían y me superarían”, expresa Niya Preston, una residente de Milwaukee que comenzó a trabajar con Acts para comprar una casa en 2020.

Acts Housing ayudó a Niya a mejorar su crédito, la conectó con el pago inicial asistencia y le proporcionó un agente de bienes raíces.

Entonces, Preston calificó para una hipoteca, pero, aun así, perdió ante los compradores en efectivo de viviendas con un precio inferior a US$100.000.

Una de esas casas ahora cuesta US$1.420 al mes, aproximadamente el doble de lo esperado por el pago de la hipoteca de Preston.

En Memphis, Tennesse, Seth Harkins, quien dirige la organización sin fines de lucro Alcy Ball Development Corp., dijo que ve tendencias similares.

La tasa de propiedad de vivienda en Memphis disminuyó en las últimas dos décadas, dijo, y recientemente se han vendido viviendas a propietarios de alquiler de fuera de la ciudad (inversionistas) pagando en efectivo.

“Lo que eso significa para mí es que nadie en Memphis podrá volver a acumular capital en esa casa nunca más”, aseguró Harkins.

Ahora está recauda dinero de fuentes gubernamentales y de caridad para poder comprar casas y venderlas a los residentes del vecindario que califiquen.

California también reservó US$500 millones el año pasado para subsidiar organizaciones sin fines de lucro que compran viviendas y propiedades de alquiler, con la intención de ayudar a estos grupos a competir con las empresas de Wall Street.

Preston muestra una imagen de su casa, antes de las mejoras que se hicieron con la ayuda de Acts Housing.

Un proceso lento y largo

Los grupos inmobiliarios que compran casas enfrentan desafíos de mercado que es poco probable que sus nuevas intervenciones resuelvan.

La mayoría de las familias todavía necesitan hipotecas y las tasas hipotecarias son el doble de lo que eran hace un año. Eso hace que la propiedad de la vivienda esté más fuera del alcance de muchas personas.

Y aunque los inversores están comprando menos casas últimamente, todavía están activos y tienen mucho capital. Eso significa que podrían pagar precios más altos que los compradores sin fines de lucro.

Estas limitaciones son la razón por la cual algunos analistas de viviendas dicen que los compradores controlados públicamente podrían resultar más efectivos, en términos de responsabilidad, impacto y tamaño de los recursos a su disposición.

El mayor comprador con respaldo público es la Autoridad de Desarrollo del Puerto del Gran Cincinnati, que compró cerca de 200 casas para alquiler, también objetivo de grandes firmas de inversión.

La autoridad espera vender la mayor cantidad posible de casas a los inquilinos. Los bonos de bajo interés están financiando el esfuerzo.

La autoridad también estudia la posibilidad de emitir sus propias hipotecas, de modo que los compradores puedan obtener préstamos a tasas inferiores a las normas vigentes.

Laura Brunner se desempeña como directora ejecutiva de la Autoridad de Desarrollo del Puerto del Gran Cincinnati. Foto: Maddie McGarvey/WSJ

Convertir a los inquilinos en propietarios ha sido un proceso lento.

Cuando la autoridad adquirió las casas, muchos de los inquilinos vivían en condiciones de deterioro y estaban atrasados ​​en los pagos de alquiler, dijo Laura Brunner, directora ejecutiva de la autoridad.

Brunner dijo que espera que la mitad de los inquilinos hayan comenzado el programa de asesoramiento de propiedad de vivienda para fines del próximo año. Hasta ahora solo un inquilino está listo para comprar.

Presentar los beneficios del programa y preparar financieramente a los inquilinos para comprar es un proceso largo.

“Estas son personas que han sido abusadas por el sistema durante mucho tiempo. Y simplemente tocar la puerta y decir: ‘Estamos aquí para ayudar, ¿quieres comprar una casa?’, es recibido con mucho escepticismo”, narró.

Un poco de suerte

En Milwaukee, Preston, cuya oferta fue superada al menos dos veces por los inversores, finalmente tuvo éxito.

Encontró una casa en venta a fines del año pasado que era propiedad de la autoridad de vivienda local y se vendió a través de un programa para compradores de ingresos bajos a moderados.

Pero muchas familias que trabajan con Acts Housing no han tenido la misma suerte y buscarán comprar casas a través del nuevo fondo de adquisición de la organización sin fines de lucro.

Para promover el fondo, Gosman trabaja en llegar a posibles vendedores de viviendas. Dijo que está pensando en seguir el ejemplo de los flippers profesionales, que a menudo colocan volantes o envían anuncios por correo.

“Creo que en muchos casos los copiaremos”, dijo.

Un vecindario de Milwaukee donde la organización sin fines de lucro Acts Housing tiene una casa bajo contrato.
Con licencia de nuestro socio WSJ.
Este artículo lo tradujo del inglés Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

También puedes leer estos artículos exclusivos de WSJ:

La escasez de viviendas refleja el bajo costo de mantener una tierra baldía

El nuevo negocio de Joe Gebbia, cofundador de Airbnb, es construir casas pequeñas en patios traseros

Eligen mudarse más lejos para salir de lugares “concurridos” y “caros” a una casa “grande” y “bonita”

Reciente

Suscríbete a nuestro Newsletter