Los constructores de viviendas estadounidenses tienen más casas y terrenos de los que pueden vender. Eso presenta una oportunidad para inversores como Bruce McNeilage.
El cofundador de una empresa de inversión en propiedades de alquiler, Kinloch Partners, está buscando un acuerdo sobre viviendas para poder alquilarlas mientras el mercado de alquiler de casas unifamiliares está activo.
McNeilage dice que ha recibido hasta 10 llamadas a la semana de constructores deseosos de vender sus casas al por mayor y reducir el inventario, ahora que los compradores familiares tradicionales están retrocediendo con tasas hipotecarias en un máximo de 15 años.
Los constructores le han ofrecido venderle miles de viviendas terminadas o planificadas con descuentos de hasta el 20 % de lo que probablemente cobrarían a los posibles compradores de vivienda.
“Estamos siendo llamados de repente por constructores que ni siquiera conocemos”, dijo McNeilage.
“Están diciendo: ‘Nadie va a calificar para el financiamiento. No tenemos ninguna oportunidad de ganar con esto. Contactemos a los inversionistas y veamos si quieren una subdivisión completa’”.
Los grandes constructores tuvieron un negocio en auge durante la pandemia vendiendo a compradores tradicionales. Pero con las tasas de interés hipotecarias subiendo al 7 %, estos compradores están desapareciendo de las casas modelo.
Constructores con demasiado inventario
El mes pasado fue el peor septiembre para el tráfico de compradores de nuevas construcciones desde 2012, según el índice del mercado de la vivienda NAHB/Wells Fargo.
Las señales de que los constructores tendrán demasiado inventario de casas y terrenos en sus manos están aumentando.
Había un 14 % más de casas en construcción este agosto que hace un año cuando el mercado de ventas era más sólido, según cifras de la Oficina del Censo de EE. UU.
Los principales constructores de viviendas, incluidos Lennar Corp. y KB Home, informaron que se retiraron de los contratos para comprar miles de lotes para futuros proyectos de construcción.
“Anticipamos que se verá más de eso de los constructores”, dijo Carl Reichardt, director gerente y analista de construcción de viviendas en BTIG, firma de servicios financieros.
En algunos casos, los propietarios que pueden adquirir grandes lotes de casas son los clientes más elegibles que quedan. Como consecuencia, los propietarios obtienen mejores precios por las viviendas que los propietarios-ocupantes.
Los descuentos al valor minorista estimado generalmente están en el rango de 10 % a 15 %, dijeron inversionistas y corredores.
Financiar estas compras de viviendas se ha vuelto más costoso para los inversores a medida que aumentan las tasas de interés.
En julio, las viviendas nuevas representaron solo el 2 % de las compras totales de propiedades de los inversores, según Rick Palacios, investigador de John Burns Real Estate Consulting LLC.
Esa cifra fue de alrededor del 6 % en el segundo trimestre de 2020. Las compras generales de viviendas por parte de los inversores también han disminuido ligeramente, según la empresa inmobiliaria Redfin.
Sin embargo, los inversionistas todavía están tomando esas llamadas de los constructores de viviendas.
Algunos creen que a medida que los constructores continúan luchando por vender casas, eventualmente tendrán que ofrecer términos aún más favorables a los compradores al por mayor.
“Cuanto más aterradoras se vuelven las cosas, más atractivo se vuelve”, dijo Adam Stern, fundador de la agencia de alquiler de viviendas unifamiliares Strata SFR.
Ventas con descuento
Una constructora que hace esas llamadas es Stanley Martin Homes, una firma con sede en Reston, Virginia, que se puso en contacto con inversionistas con una oferta para vender unas 300 casas en el sureste de los EE. UU.
Dean Myerow, propietario de alquileres y desarrollador de Southern Waters Capital, dijo que tiene un contrato para comprar 20 casas nuevas al mes de un constructor en Florida.
El negocio minorista de la constructora enflaqueció en los últimos meses en medio de tasas de interés más altas, dijo Myerow. Estimó que el descuento al por menor que recibirá en las viviendas es de entre 15 % y 20 %.
“Creemos que las tasas de alquiler se mantendrán muy fuertes”, dijo.
Los inversores de alquiler todavía se centran principalmente en viviendas existentes. Pero en los últimos años también han demostrado ser ávidos compradores de obra nueva.
Comprar casas al por mayor una al lado de la otra en lugar de dispersas es más fácil de administrar, dijeron los inversionistas.
Sus compras de puñados de casas terminadas, lotes vacíos o incluso comunidades enteras pueden ayudar a los constructores a obtener sus márgenes tanto en mercados alcistas como bajistas.
Incluso en mercados fuertes, una venta con descuento a un propietario puede ser un trato atractivo para un constructor. Al vender casas al por mayor, los constructores ahorran el costo de operar una oficina de ventas y otros gastos de marketing.
Las casas planificadas para alquiler también son más baratas de completar porque implican menos personalizaciones.
Si los constructores de viviendas venden más a los inversionistas, significará menos opciones para las personas que buscan comprar casas nuevas.
Sin embargo, las ventas podrían proteger a los propietarios actuales al evitar que los precios de las casas caigan más de lo que lo harían de otra manera.
