Y esto pasó a muchos de los constructores en EE. UU… Hace un año, el negocio estaba en auge para Touchstone Living Inc. La empresa constructora de Nevada tenía una lista de 639 compradores calificados que querían casas en su desarrollo a unas 15 millas al norte del Strip de Las Vegas.
Hoy, esa lista se ha reducido a unos 30. Muchos posibles compradores no pueden calificar para préstamos, ya que las tasas hipotecarias han subido al 6,94 %, su nivel más alto desde 2002 y más del doble de la tasa de hace un año.
Pocas de estas son buenas noticias para Touchstone o su propietario, Tom McCormick. Dicho esto, en un indicador potencial de cómo podría desarrollarse esta desaceleración, no parece ser la última vez que el mercado de Las Vegas se derrumbó.
McCormick dijo que su nueva empresa tiene menos deuda y menos prestamistas que su anterior empresa antes de la recesión de 2007-09. Además, creció más lentamente y compró menos terrenos.
“Aprendí mi lección”, dijo. Pese a esto, agregó que, “nunca lo había visto cambiar tan rápido”, refiriéndose a la rápida disminución de las ventas.
Después de una ola de compras impulsada por la pandemia que desató el auge inmobiliario más poderoso de EE. UU. en 15 años, la demanda se desplomó a medida que aumentan las tasas hipotecarias.
Las casas terminadas están en el mercado, se espera que cientos de miles de nuevas se completen en los próximos meses y muchos constructores están reduciendo los precios.
Los precios de las viviendas existentes están cayendo desde sus picos de primavera, y la construcción de viviendas unifamiliares en septiembre cayó un 18 % respecto al año anterior.
Durante la crisis inmobiliaria anterior —provocada en parte por el colapso del mercado de hipotecas de alto riesgo— cerca la mitad de todos los constructores de viviendas desaparecieron.
Los constructores de viviendas que sobrevivieron eso dijeron que aprendieron algunas lecciones difíciles y que la desaceleración actual no conducirá a otra implosión de la industria.
Además, los prestamistas hipotecarios han endurecido los estándares de suscripción en los últimos años, reduciendo el riesgo de una ola de ejecuciones hipotecarias.
Constructores más conservadores
La antigua empresa de construcción de viviendas de Tom McCormick detuvo la construcción en 2009 después de perder proyectos por ejecución hipotecaria.
Los constructores de viviendas han sido más conservadores en los últimos años acerca de endeudarse y poseer muchos terrenos.
Algunos constructores de viviendas han aumentado el uso de bancos de terrenos u otros arreglos de terceros que les dan la opción de comprar terrenos solo cuando los necesitan.
Algunos constructores de viviendas que han terminado viviendas unifamiliares, pero aún no las han vendido, han recurrido al mercado de alquiler para generar ingresos, y otros las están vendiendo a granel a inversores a precios reducidos para utilizarlas como alquileres.
El aumento de las tasas hipotecarias de este año, dijo McCormick, redujo drásticamente la cantidad de posibles compradores de sus casas.
“Todavía tenían buen crédito, todavía tenían un buen trabajo”, dijo. Pero el aumento de los precios y las tasas de las viviendas, dijo, “simplemente los expulsó del mercado”.
Otros posibles compradores se han negado a comprar algo ahora debido a la incertidumbre económica. La confianza del consumidor hacia el mercado inmobiliario cayó en septiembre al nivel más bajo desde 2011, según Fannie Mae.
“La rapidez con la que las cosas se han deteriorado es bastante notable”, dijo Ivy Zelman, directora ejecutiva de la firma de investigación y asesoría inmobiliaria Zelman & Associates.
Pero “hay una gran diferencia con respecto a los días go-go de productos hipotecarios exóticos y sin pago inicial”, dijo, refiriéndose al entorno crediticio flexible antes de la crisis de 2007.
Atraer a compradores reacios
Durante los primeros dos años de la pandemia de covid-19, los constructores de viviendas no pudieron construir casas lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda.
Los problemas de la cadena de suministro y la escasez de mano de obra desaceleraron el ritmo de la construcción.
Los constructores limitaron las ventas para no vender más casas de las que podían construir y seleccionaron a los compradores de las listas de espera o mediante loterías. Los precios se dispararon y los constructores aceleraron la construcción tanto como pudieron.
Ahora que las ventas de casas nuevas se han desacelerado, el riesgo de un exceso está aumentando.
Alrededor de 800.000 viviendas unifamiliares estaban en construcción en septiembre, sobre una base ajustada estacionalmente, un 11 % más que el año anterior y un 52 % más que en septiembre de 2019, según la Oficina del Censo.
Muchas de esas casas se iniciaron antes de que el mercado se desacelerara. Algunas ya están vendidos, pero no todas.
En un esfuerzo por atraer a los compradores reacios o evitar que otros cancelen, los constructores pagan tarifas por adelantado a los prestamistas hipotecarios para reducir las tasas hipotecarias de los compradores y ofrecen otros incentivos, como bloqueos de tasas a largo plazo. También están cancelando acuerdos para adquirir terrenos.
Había una oferta de 8,1 meses de viviendas nuevas en el mercado a fines de agosto, según la Oficina del Censo.
“Están sentados en una gran cantidad de inventario que está en construcción, y eso es lo que les gustaría mover”, dijo Carl Reichardt, analista de construcción de viviendas en la firma de servicios financieros BTIG. “Creo que va a empeorar antes de mejorar”.
Recordatorio aterrador
Lennar Corp., el segundo constructor más grande del país por volumen, señala que los nuevos pedidos de ventas cayeron un 12 % en el tercer trimestre respecto al año anterior.
Su precio de venta promedio para nuevos pedidos aumentó un 1 % con respecto al año anterior. Sin embargo, cayó un 9 % con respecto al segundo trimestre.
“Está claro que va a haber más aumentos en las tasas de interés con los que vamos a lidiar”, dijo Stuart Miller, presidente ejecutivo de Lennar.
“Los constructores deberán reducir los precios y ofrecer incentivos o las ventas disminuirán”, agregó.
El aumento de las tasas también ha afectado al mercado de viviendas existentes. Entre enero y septiembre, la actividad de ventas disminuyó un 27 % sobre una base anualizada ajustada estacionalmente. Es una disminución más rápida que durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo.
Aun así, los precios de las viviendas usadas están por encima de hace un año a nivel nacional.
La cantidad de viviendas existentes en venta se mantiene muy por debajo de los niveles históricos, y millones de millennials muestran interés por comprar una vivienda, ambos factores que podrían limitar las caídas de precios.
La construcción de viviendas nuevas (10 % de las ventas totales de viviendas) enfrenta un mayor riesgo de desaceleración de las ventas y caídas de precios en el corto plazo.
La razón es que las viviendas nuevas suelen ser más caras que las viviendas existentes y porque la oferta continúa creciendo.
Para McCormick, la desaceleración del verano fue un recordatorio aterrador de cuán fácilmente puede cambiar el mercado.
Dudas
McCormick era el propietario de Astoria Homes, una de las mayores constructoras de viviendas de propiedad privada con sede en Nevada durante el auge inmobiliario de principios de la década de 2000.
En su apogeo en 2004 y 2005, Astoria construyó unas 1.000 viviendas al año. “Fue tan bueno durante tanto tiempo”, dijo McCormick. “Simplemente, me volví demasiado confiado”.
Cuando estalló la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2007, el mercado de la vivienda colapsó y muchos constructores quebraron. Las Vegas se convirtió en una de las caras de la crisis nacional de ejecuciones hipotecarias.
Los constructores de viviendas, que habían construido un excedente de viviendas durante el auge, no podían competir con las viviendas existentes que se vendían por mucho menos que las nuevas.
Astoria se redujo de 170 empleados a tres, incluido McCormick. Algunos de sus prestamistas fueron adquiridos por la Corporación Federal de Seguros de Depósitos. McCormick, que había hecho garantías personales sobre las deudas de Astoria, pasó años liquidándolas.
Algunos constructores de viviendas estaban tan conmocionados por la crisis que dudaron en aumentar su construcción durante años.
“La gran crisis financiera, a pesar de que fue hace 15 o 16 años, todavía se siente muy actual y muy cruda para los constructores de Las Vegas”, dijo Ken Perlman, gerente principal de John Burns Real Estate Consulting, con sede en Irvine, California.
Como resultado, la oferta de viviendas nuevas no es tan excesiva como antes de la crisis inmobiliaria.
Un renacer para McCormick
A nivel nacional, el número de constructores residenciales se redujo en un 50 % entre 2007 y 2012, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
Los inicios de viviendas unifamiliares, una medida de la construcción de viviendas nuevas, se redujeron de 1,7 millones en 2005 a 445.000 en 2009. Los constructores no superaron el millón de inicios de viviendas unifamiliares en un año nuevamente hasta 2021.
Para 2012, McCormick estaba listo para volver a sumergirse. Esperaba que la población de Las Vegas siguiera creciendo y que los precios de las viviendas se recuperaran.
Comenzó a comprar terrenos ese año y Touchstone vendió su primera casa en 2014. Ahora es la constructora privada más grande con sede en Nevada.
Touchstone tenía una participación de mercado de alrededor del 4,8 % en el área de Las Vegas el año pasado, según Builder Magazine.
Últimas medidas de Touchstone
En el área de Las Vegas, las ventas de casas nuevas se redujeron de más de 1.000 por mes en el primer trimestre a 488 en agosto.
La mayoría de los constructores del área de Las Vegas redujeron los precios en septiembre, una vez que se tuvieron en cuenta incentivos como la reducción de las tasas de interés, según Perlman.
McCormick espera que los precios de Touchstone le den a su empresa una ventaja en un mercado lento. Las casas de Touchstone se venden entre US$315.000 y US$433.000.
El precio medio de cierre de una vivienda nueva en la región en agosto fue de unos US$492.000, según Home Builders Research.
En septiembre, Touchstone decidió comenzar a alquilar algunas de sus propiedades porque espera que la demanda de compra de viviendas se mantenga baja.
“La gente todavía quiere tener casas propias, pero simplemente no pueden pagarlas”, dijo McCormick. “Así que el plan de negocios tiene que cambiar”.
