Una empresa de dos desarrolladores de Nueva York compró un edificio de oficinas vacías en el distrito financiero de la ciudad con planes de convertirlo en apartamentos, uno de los esquemas de conversión más grandes que se lanzará durante la pandemia.
La empresa, que incluye Silverstein Properties y Metro Loft, acordó pagar US$180 millones por el edificio de 30 pisos que se inauguró en 1967 y albergó a numerosos inquilinos de tecnología y servicios financieros durante décadas.
Los nuevos propietarios planean convertirlo en 571 apartamentos a precio de mercado, que van desde estudios hasta tres dormitorios, durante los próximos tres o cuatro años.
Esta es «la evolución correcta de estos activos de oficina más antiguos, de bajo rendimiento y con problemas que se acercan a la obsolescencia», dijo Nathan Berman, fundador y director gerente de Metro Loft.
El acuerdo se produce cuando la tendencia de trabajo remoto que se hizo popular durante la pandemia está aumentando las vacantes en los mercados de oficinas de todo EE. UU.
Las empresas que adoptan estrategias de lugares de trabajo híbridos están alquilando menos espacio y migrando a edificios más nuevos con diseños modernos, buenas ubicaciones y abundantes comodidades.
En 2020 y 2021, las conversiones de oficinas crearon un total de más de 13.000 apartamentos, especialmente en ciudades como Arlington, Virginia, Washington y Chicago, según un informe del sitio web RentCafe.
¿Funcionará el modelo de reconversión de oficinas vacías?
En muchas ciudades, funcionarios y propietarios están considerando la posibilidad de convertir edificios comerciales antiguos o de oficinas vacías en espacios residenciales para ayudar a devolver la vitalidad a los distritos de oficinas y aliviar la escasez de viviendas. Pero estos proyectos vienen con desafíos financieros, políticos y estructurales.
Para empezar, muchos edificios de oficinas, especialmente en los últimos 50 años, tienden a tener pisos grandes que no funcionan bien como espacio habitable. Las restricciones de zonificación en muchas ciudades aumentan los costos de conversión al requerir ventanas, patios y otras necesidades residenciales.
El precio de las oficinas tendría que caer entre un 25 % y un 50 % por debajo de lo que es hoy para que una ola de conversión tenga un impacto en la producción de viviendas y el uso de propiedades comerciales, según Jeffrey Havsy.
Las conversiones de oficina a residencial “no serán algo que resuelva nuestra crisis de vivienda o sea una tendencia tan dramática que cambie significativamente nuestras ciudades”, dijo el analista de Moody’s que realiza un seguimiento de los bienes raíces comerciales.
Los desarrolladores que compraron 55 Broad sienten que el edificio está diseñado de tal manera que la conversión residencial es financieramente viable. Si es necesario, dijo Berman, los desarrolladores pueden recurrir a «trucos del oficio», como crear un patio.
“Hay muy pocos obstáculos que no podamos superar”, dijo.
No todos los edificios se pueden reconvertir
Berman estimó que convertir 55 Broad costará alrededor de un tercio menos de lo que costaría construir un nuevo edificio de apartamentos en el sitio.
La conversión también es más respetuosa con el medioambiente que la construcción nueva porque reutiliza acero y otros materiales que forman parte de la estructura existente, según los desarrolladores.
Pero el proyecto 55 Broad no es replicable en todas partes. La ley de zonificación de Nueva York es más indulgente cuando se trata de edificios del centro construidos antes de 1977 que en otras partes de la ciudad.
“La idea errónea es que cualquier edificio de oficinas obsoleto puede convertirse automáticamente en apartamentos multifamiliares”, dijo Marty Burger, director ejecutivo de Silverstein Properties. “Pero no todos los edificios se crean de la misma manera”.
Recientemente, los legisladores tanto de la ciudad como del estado han considerado cambios legales para facilitar las conversiones residenciales en todo Nueva York. La gobernadora Kathy Hochul propuso cambios de zonificación este año que no fueron aprobados por la Legislatura.
Los funcionarios de la ciudad y el estado continúan explorando el tema. “La ciudad de Nueva York está en una crisis de vivienda y tiene una gran necesidad de viviendas asequibles. La ciudad y el estado deberían considerar todas las opciones para que esto suceda”, dijo Ashley Doukas, abogada de bienes raíces de Stroock & Stroock & Lavan. LLP.
